Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej powinien zwołać coroczne zebranie ogółu mieszkańców najpóźniej do końca marca. Co najmniej tydzień wcześniej powinien powiadomić o terminie zebrania każdego właściciela lokalu i podać: dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.

Porządek obrad powinien wyszczególniać sprawy, co do których będą zapadały uchwały. Musi być sformułowany w taki sposób, aby każdy właściciel lokalu mógł się zorientować, o jakie sprawy chodzi, ocenić ich ważność i w związku z tym podjąć decyzję o tym, czy weźmie udział w tym zebraniu, a także aby mógł przygotować się do udziału w obradach.

Gdyby zawiadomienie zostało sformułowanie w sposób wadliwy, to wówczas można wnosić o unieważnienie podjętej uchwały, ale tylko wówczas, gdy mogło to mieć wpływ na wynik głosowania.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 11 stycznia 2007 r., w sprawie sygn. akt II CSK 370/06, opublikowanym w Lex Polonica nr 1126756, uznał, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli od powzięcia uchwał co do jego należytego zwołania. Właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad i dlatego mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty i zmieniać je.

Ważne!

Gdyby zarząd wspólnoty nie zwołał corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, to może zwołać je każdy właściciel

Każdy właściciel lokalu po otrzymaniu zawiadomienia powinien zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad. O uzupełnieniu porządku obrad właściciele lokali powinni dowiedzieć się co najmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Jednak gdyby z powodu zbyt późnego złożenia wniosku przez właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej nie było możliwe zachowanie tego tygodniowego terminu, to wówczas mogą dowiedzieć się później.

Na corocznym zebraniu właścicieli uchwala się roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością, który przede wszystkim określa zakres remontów, modernizacji i inwestycji, ustala wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu, podejmuje uchwały w sprawie przedłożonego przez zarząd sprawozdania finansowego za ubiegły rok sprawozdawczy i podejmuje uchwały po zapoznaniu się z tym sprawozdaniem co do udzielenia poszczególnym członkom zarządu absolutorium.

Podejmowane są również uchwały o odwołaniu wszystkich lub niektórych członków zarządu, powołaniu nowego zarządu albo o uzupełnieniu dotychczasowego składu. Ustala się na nim wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, wówczas gdyby było ono ustalane corocznie. Uchwała może też dotyczyć wniosków właścicieli co do zgody na połączenie lub podział lokalu, nadbudowy lub rozbudowy nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali podejmowane są według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos lub głosy liczy się według wielkości udziałów.

Zasada, że na każdego właściciela przypada jeden głos, stosowana jest wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź oba te warunki zostały łącznie spełnione.