Tryb postępowania w przypadku zakupu nowego lokalu użytkowego lub budynku za pośrednictwem dewelopera albo takich samych nieruchomości na rynku wtórnym różni się tylko w szczegółach. W pierwszym przypadku naszym głównym kontrahentem jest deweloper, w drugim - zazwyczaj agencja pośrednictwa lub kancelaria prawna. Trudno bowiem wyobrazić sobie obecnie bezpiecznie przeprowadzaną transakcję bez usług jednej z nich.

Jednak w każdym przypadku ważną stroną transakcji jest też bank lub inny kredytodawca.

Badanie dewelopera

Jeśli zakup będzie dotyczył nowej nieruchomości, całą uwagę powinniśmy skoncentrować na deweloperze. Musimy zbadać nie tylko jego kondycję finansową (jako firmy), ale i sposób realizowania wcześniejszych inwestycji. W tym celu warto nawet porozmawiać z osobami, które kupiły nieruchomości wcześniej realizowane przez dewelopera.

Ale jeszcze ważniejsze jest dokładne zbadanie inwestycji, w ramach której ma powstać lokal lub dom. Minimum tego, co sprawdzić musimy, to własność terenu, na którym deweloper ma budować, oraz pozwolenie na budowę. Jeśli te dokumenty nie są w porządku, zawieranie jakiejkolwiek umowy jest obarczone bardzo wysokim ryzykiem.

Sprawy własnościowe

Bardziej jest skomplikowana sprawa własności w przypadku zakupu lokalu lub domu na rynku wtórnym.

Musimy być szczególnie uwrażliwieni na trzy kwestie. Po pierwsze, prawo własności mieszkania lub domu sprzedającego. Większość Polaków pozostaje we wspólnocie majątkowej ze współmałżonkiem. Oznacza to, że nie wystarczy jedynie wola jednego z małżonków, by do takiej transakcji mogło dojść. Jeśli negocjujemy sprawę zakupu tylko z jednym z małżonków, musi on mieć pełnomocnictwo drugiego w formie notarialnej, by transakcja mogła być skutecznie sfinalizowana.

Równie często przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której współwłaścicielami są krewni. Tak jest zazwyczaj, gdy sprzedawane jest mieszkanie uprzednio odziedziczone. W tym przypadku także osoba występująca w roli sprzedającego musi mieć notarialnie poświadczone pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli.

Forma umowy

Niezależnie od tego, czy będziemy kupować mieszkanie na rynku wtórnym, czy u dewelopera, każda umowa, którą zdecydujemy się zawrzeć, powinna mieć formę aktu notarialnego. Jest to konsekwencja przepisu kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, aby forma prawna dotycząca zmiany własności nieruchomości była ważna, musi być potwierdzona przed notariuszem.

Jeśli korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości, zapewne będzie to notariusz współpracujący z agencją. Często jest tak, że z pośrednictwa agencji korzysta zarówno sprzedający, jak i kupujący. Wówczas wybór notariusza, przed którym zostanie sfinalizowana transakcja, pozostaje sprawą umowną, do uzgodnienia między stronami. Trzeba pamiętać, że choć umowę zawiera się przed notariuszem, to jednak notariusz nie jest zobowiązany do przygotowania, a tym bardziej redagowania takiej umowy. Natomiast agent, a w praktyce prawnik działający na rzecz agencji nieruchomości, przygotuje umowę we właściwej treści.

Jeżeli jednak nie korzystamy z agencji pośrednictwa, by zagwarantować sobie pełne bezpieczeństwo, powinniśmy skorzystać z usług adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości.