Inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego, ale może zawrzeć umowę o zastępstwo inwestycyjne z podmiotem, który przejmie jego obowiązki.
JAK TO ZROBIĆ...
Czy wykonawca ma prawo do umówionego wynagrodzenia
PROBLEM: Wykonawca prowadził roboty budowlane według dostarczonej przez inwestora dokumentacji. Obiekt uległ uszkodzeniu. Wykonawca twierdzi, że przyczyną były dostarczone przez inwestora materiały oraz udzielone przez niego wskazówki, co do dalszych prac. Wykonawca chce otrzymać wynagrodzenie za całość prac. Czy ma prawo do wynagrodzenia
ROZWIĄZANIE: Wykonawca ma prawo do wynagrodzenia za wszystkie prowadzone prace budowlane, gdy udowodni, że obiekt uległ uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń, albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora. Musi też wykazać, że uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, bądź, że pomimo należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn i urządzeń.
Inwestor bezpośredni powinien zorganizować proces budowy, zapewnić opracowania projektów oraz wykonanie i odbiór robót budowlanych przez osoby mające odpowiednie kwalifikacje zawodowe.
Natomiast przy umowie o generalne wykonawstwo wykonawca zrealizuje wszystkie roboty objęte projektem, który jest częścią składową umowy. Jeżeli inwestor nie powoła generalnego wykonawcy i sam organizuje i koordynuje prace budowlane, to wówczas zawiera umowy o wykonawstwo częściowe z tymi podmiotami, z których usług korzysta.
Generalny wykonawca z podwykonawcami zawiera umowy o podwykonawstwo. Podwykonawca w takiej umowie zobowiązuje się do wykonania obiektu lub prac z nim związanych, pod kierownictwem generalnego wykonawcy. Umowa z podwykonawcą musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Obowiązki inwestora

Musi uzyskać pozwolenie na budowę, co ściśle łączy się z tym, że ma prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane i uzyskać projekt budowlany. Przekazuje też protokołem teren budowy kierownikowi budowy, którego zresztą sam powołuje. Powinien również uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, a następnie przekazać go właścicielowi lub zarządcy razem z dokumentacją budowy i dokumentacją podwykonawczą.
Jeżeli jednak inwestor bezpośredni zawrze umowę o zastępstwo inwestycyjne, to wówczas powierza w niej inwestorowi zastępczemu przygotowanie i organizację procesu inwestycyjnego, zapewnienie prawidłowego wykonania robót.



Potrzebna zgoda inwestora

Aby wykonawca mógł powierzyć wykonywanie części prac podwykonawcy i zawrzeć z nim umowę, potrzeba jest zgoda inwestora. W celu uzyskania takiej zgody wykonawca powinien przedstawić inwestorowi na piśmie projekt umowy (albo umowę) z podwykonawcą razem z tą częścią dokumentacji, która dotyczy wykonania robót określonych w umowie albo w projekcie. W ciągu 14 dni inwestor ma prawo na piśmie złożyć sprzeciw, albo wnieść zastrzeżenia. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas przyjmuje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą.
Zanim jednak podwykonawca zawrze umowy z dalszymi podwykonawcami, to musi uzyskać na to zgodę inwestora i wykonawcy. Umowy z podwykonawcą oraz z dalszymi podwykonawcami pod rygorem nieważności muszą zostać sporządzone na piśmie.
Przy zawieraniu tych dalszych umów istotna jest sprawa odpowiedzialności za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia za wykonane przez podwykonawcę roboty budowlane. Podmiot, który zawarł z podwykonawcą umowę, oraz wykonawca i inwestor odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane, które wykonał podwykonawca. W umowie nie można sprawy tej odpowiedzialności uregulować w odmienny sposób, ponieważ taki zapis w niej nie byłby ważny.

Odpowiedzialność wykonawcy

Gdyby w trakcie realizacji inwestycji powstały jakieś wątpliwości co do tego, do jakich czynności zobowiązał się wykonawca, to wówczas przyjmuje się, że do wszystkich objętych projektem, który stanowi część składową umowy.
Wykonawca odpowiada za teren budowy, którą przejął - po sporządzeniu protokołu - od inwestora. Taka odpowiedzialność ciąży na nim, aż do oddania obiektu. Na zasadach ogólnych odpowiada za powstałe szkody.n
Ważne!
Tylko za zgodą inwestora i wykonawcy podwykonawca może zawrzeć umowę o wykonanie robót z dalszymi podwykonawcami