Szersze miejsca postojowe, parkingi bliżej okien i obowiązkowe toalety w bankach, sklepach czy restauracjach, których powierzchnia przekroczy 100 mkw. Porządki w budowlance już pewne.
Od nowego roku wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Znamy już jego ostateczną wersję, podpisaną przez ministra infrastruktury i budownictwa (w chwili zamknięcia numeru czekała na opublikowanie w Dzienniku Ustaw). Zmiany, które niesie, istotnie wpłyną na działalność szerokiego kręgu firm branży budowanej, m.in. deweloperów, architektów i inwestorów.
Przykładowo: na 25 mkw. określono minimalną wielkość mieszkania, co ukróci proceder budowania tych o powierzchni 14–20 mkw. i sprzedawanych potem jako tzw. aparthotele. Ponadto miejsca parkingowe będą musiały mieć szerokość 2,5 m (obecnie wystarczy 2,3 m). A to spowoduje z kolei, że w garażach podziemnych zmieści się ich mniej. Ale za to na zewnątrz więcej i łatwiej będzie je usytuować. Wymogi dotyczące minimalnej odległości parkingów od budynków będą bowiem liberalniejsze.
Jednak szczególnie dotkliwie skutki rozporządzenia odczują planujący wzniesienie budynków (o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw.) przeznaczonych na gastronomię, handel i usługi oraz inwestujący w stacje paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw. I w jednych, i w drugich obowiązkowe staną się pomieszczenia dla matek karmiących i przewijaki dla niemowląt.
Rozporządzenie rozwiązuje też nagłaśniany przez media problem braku toalet w budynkach użyteczności publicznej. Przesądza, że ustępów ogólnodostępnych nie urządza się „w budynku obsługi bankowej, handlu lub usług o powierzchni użytkowej do 100 mkw. włącznie”. – Skończą się zatem dyskusje na temat tego, czy powinny być w banku lub dyskoncie – dodaje Maciej Nowak, radca prawny.
Ci, którzy planują inwestycje, a nie chcą, by nowe przepisy wymusiły w ich projektach zmiany, powinni do końca grudnia złożyć wniosek o odpowiednie pozwolenie budowlane. Zgodnie bowiem z przepisami przejściowymi pozwala to budować po nowym roku na starych zasadach.
Minister infrastruktury i budownictwa podpisał nowelizację rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać 1 stycznia 2018 r., przewidują zarówno ułatwienia, jak i utrudnienia. Do tych pierwszych należą np. mniej radykalne wymogi związane ze stanowiskami postojowymi i garażami. Do drugich – chociażby obowiązek urządzania w niektórych nowych obiektach usługowo-handlowych miejsc do przewijania dzieci. Przybliżamy wybrane zmiany.
Działka budowlana i warunki sytuowania budynków
● Definicja działki. Do rozporządzenia została wprowadzona definicja działki budowlanej, zgodna z tą zawartą w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073). Rozumie się przez nią „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych”. Przy czym zaznaczono wprost, że wymogi te muszą zostać spełnione także w zakresie wynikające z niniejszego rozporządzenia.
● Zmiana zasad pomiaru. Jedną z nowości jest wymóg, który przesądza, że pomiar odległości zabudowy ma być prowadzony od granicy działki, na której realizowana jest inwestycja, a nie od granicy działki sąsiedniej.
● Budowa przy granicy działki. Uporządkowano i zliberalizowano przepisy związane z możliwością budowania w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu taka odległość będzie dopuszczalna – o ile będzie ją dopuszczał plan miejscowy – dla budynków, które w kierunku granicy działki są zwrócone ścianą bez okien i drzwi. Tym samym przesądzono, że w sytuacji, gdy odległość 1,5 m od granicy działki lub lokalizacja budynku przy granicy działki wynikać będzie:
– z planu miejscowego – inwestor nie będzie musiał nigdy występować o odstępstwo,
– z decyzji o warunkach zabudowy – wystąpi zawsze konieczność wnioskowania przez inwestora o odstępstwo.
Z kolei w par. 12 ust. 3 znowelizowanego rozporządzenia dopuszczono budowę budynku w granicy działki na styku z innymi budynkami w zabudowie każdego rodzaju. Chodzi o dobudowę nowego budynku do ślepej ściany, która jest zlokalizowana na granicy działki. Obecnie taka możliwość występuje jedynie w przypadku zabudowy jednorodzinnej. Nowe przepisy bardzo mocno poszerza dotychczasowe możliwości budowlane w tym zakresie i wskazany przepis nie będzie odnosił się tylko do zabudowy jednorodzinnej, ale np. również wielorodzinnej. Warunkiem dobudowy będzie to, aby wysokość nowego budynku była zgodna z obowiązującym na danym obszarze miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Parkingi
● Zdefiniowanie pojęcia. W nowelizacji rozporządzenia została wprowadzona definicja parkingu. Rozumie się przez to pojęcie wydzieloną powierzchnię terenu składająca się ze stanowisk postojowych wraz z dojazdami je łączącymi, o ile występują. Tak więc wyróżniać będzie można w tym kontekście dwa pojęcia:
– stanowiska postojowego,
– parkingu, którego skład wchodzić będą również stanowiska postojowe.
● Mniejsza minimalna odległość od okien. Zmienione zostały także zasady odnoszące się do minimalnych odległości stanowisk postojowych od granicy działki oraz od okien budynków przeznaczonych na pobyt ludzi w obiektach mieszkalnych, obiektach opieki zdrowotnej, z wyjątkiem obiektów hotelowych, schroniskowych, a także placów zabaw, boisk dla dzieci. Przykładowo zgodnie z obecnie obowiązującym stanem prawnym, jeżeli planowane są maksymalnie 4 miejsca postojowe, to występuje obowiązek zachowania odległości 7 m od okien. Jeżeli ta liczba miejsc będzie przekroczona, to wymagana jest już minimalna odległość 10 m. Tymczasem nowelizacja wprowadzi obowiązek zachowania odległości 7 m przy maksymalnie dziesięciu stanowiskach postojowych dla samochodów osobowych. Minimalna odległość 10 m będzie wymagana dopiero w przypadku parkingu liczącego od 11 do 60 stanowisk, a 20 m – gdy stanowisk jest więcej niż 60.
Z kolei parkingi przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych do dwóch stanowisk zupełnie zwolniono z wymagań w zakresie odległości od okien pomieszczeń. Z kolei zachowanie odległości od granicy działki nie będzie wymagane wobec niezadaszonych parkingów do dwóch miejsc postojowych dla samochodów jednorodzinnych w zabudowie jednorodzinnej oraz zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami na sąsiedniej działce.
● Szersze miejsca postojowe. Natomiast wymagana szerokość miejsca postojowego w przypadku samochodu osobowego została w noweli zwiększona z 2,3 m do 2,5 m. Zwiększy to wygodę użytkowników parkingów. Doprecyzowano również, że odległość między stanowiskiem postojowym a ścianą lub słupem oznacza odległość między dłuższą krawędzią stanowiska a ścianą lub słupem (zrezygnowano z definiowania tej odległości od boku samochodu do ściany lub słupa).
● Węższe drogi manewrowe. Zmianie ulegają także wielkości związane z drogą manewrową do stanowisk postojowych w garażach jednoprzestrzennych. Minimalna droga manewrowa wynosi obecnie 5,7 m, a po wejściu w życie nowych przepisów wynosić będzie już tylko 5 m. Trzeba jednak podkreślić, że wskazane tu zmiany mają wejść w życie dopiero po 12 miesiącach od wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia.
Nowe wymogi związane z mieszkaniami
● Większa minimalna powierzchnia. Bardzo ważnym elementem nowelizacji jest modyfikacja wymogów dotyczących mieszkań. Wprowadzono minimalną jego powierzchnię użytkową, która ma wynosić 25 mkw. (par. 94 w nowym brzmieniu). Do tej pory nie była ona sprecyzowana. Za to w dotychczasowym par. 94 rozporządzenia określone były minimalne szerokości i powierzchnie poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu. W nowej wersji przepisów wykonawczych te bardzo szczegółowe wymogi zastąpiono zatem bardziej ogólnymi, odnoszącymi się do całego mieszkania, a nie poszczególnych pomieszczeń. Warto zwrócić uwagę na tę kwestię oraz na fakt, że dokonana zmiana uzasadniana jest jako poszerzenie, a nie ograniczenie możliwości. Postanowiono dać więcej swobody inwestorom i uznano, że poprawne szerokości i powierzchnie poszczególnych pomieszczeń mają być określane przez projektantów. Jednakże w dyskusji ostatnio często umyka ten aspekt, a zwraca się uwagę na to, że nowela rozporządzenia narzuca minimalną powierzchnię całego mieszkania. To, że niniejsza zmiana jest bardziej liberalna wobec dotychczasowego stanu prawnego, może potwierdzić wyliczenie. Otóż na podstawie obecnie obowiązujących przepisów minimalna, możliwa do uzyskania powierzchnia mieszkania jednopokojowego, wynosiła ok. 24 mkw.
● Aneksy kuchenne. Aneks kuchenny zdefiniowano jako część pomieszczenia mieszkalnego służącą do przygotowywania posiłków. Do tej pory w kawalerce aneks kuchenny – w postaci wnęki – był dopuszczony jedynie jako część przedpokoju. W noweli rozszerzono możliwość lokalizowania go w mieszkaniach, wyraźnie wskazując, że może być usytuowany również w pokoju. Warunkiem jest zastosowanie w nim wentylacji i kuchni elektrycznej. Zrezygnowano natomiast z obowiązku wyposażenia kuchni w trzon kuchenny, zlewozmywak oraz zlew.
● Pralki. Zrezygnowano z konieczności przewidywania w łazience miejsca do zainstalowania automatycznej pralki domowej, a także do usytuowania pojemnika na brudną bieliznę – zmiana taka wynika ze słusznego założenia, że od czasu wejścia samego rozporządzenia w życie zmieniły się sposoby korzystania z pralek i niekoniecznie muszą się one znajdować się w każdej łazience. Wprowadzony został jedynie ogólny zapis, zgodnie z którym w mieszkaniu (całym) należy przewidzieć miejsce na lokalizację pralki automatycznej.
Pomieszczenia do karmienia i przewijania oraz ogólnodostępne ustępy
● Miejsca do karmienia i przewijania. Kwestia wprowadzenia wymogu tworzenia miejsc do przewijania w niektórych budynkach dostępnych publicznie wywoływała sporo kontrowersji i wątpliwości. Ostatecznie w rozporządzeniu wprowadzono zasadę, zgodnie z którą obowiązek wyposażenia obiektu w takie pomieszczenia dotyczy budynków gastronomii handlu i usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw. oraz stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw. Z tym, że warunek ten odnosi się do obiektów nowo projektowanych lub przebudowywanych. Oznacza to oczywiście, że wskazanych wyżej, już istniejących i nieprzebudowywanych obiektów nie trzeba będzie dostosowywać do nowych wymogów. Jeżeli jednak inwestor przymierza się do realizacji nowych obiektów o wskazanych parametrach, to obowiązkowo musi w nich przewidzieć miejsca do karmienia i przewijania.
● Ustępy. Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem par. 84 rozporządzenia, w budynku użyteczności publicznej i zakładzie pracy należy urządzić ustępy ogólnodostępne (z tym że, jeżeli w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi na danej kondygnacji przebywa (mieszka) mniej niż 10 osób, dopuszcza się umieszczenie ustępu na najbliższej, wyższej lub niższej kondygnacji). W ramach nowelizacji doprecyzowano brzmienie tego paragrafu przez dodanie ust. 1a, w którym wprost wskazano, że ustępów ogólnodostępnych nie urządza się „w budynku obsługi bankowej, handlu lub usług o powierzchni użytkowej do 100 mkw. włącznie”. W tej sytuacji nie powinno już być jakichkolwiek wątpliwości, że nowo budowane obiekty handlu i usług powyżej określonej powierzchni muszą być wyposażone w ogólnodostępną toaletę. Nie dotyczy to jednak obiektów już wybudowanych.
Przepisy przejściowe
Rozporządzenie zawiera przepisy przejściowe. Zgodnie z nimi przepisy dotychczasowe (te w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2018 r.) będą stosowane w sytuacji, gdy przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:
● został złożony wniosek o pozwolenie na budowę (niezależnie od tego, co stanowi przedmiot inwestycji);
● został złożony wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego;
● został złożony wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;
● został złożony wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego;
● zostało złożone zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych (ale tylko w przypadku gdy nie jest tam wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę);
● została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego.
Jeżeli więc dla inwestora któreś z wprowadzanych zmian wydają się niekorzystne, ma on czas do końca roku, aby złożyć stosowny wniosek w tym zakresie. Oczywiście, jeżeli konsekwencją takiego wniosku będzie wydanie np. przez organ decyzji odmownej, to inwestor traci prawo do korzystania z przepisów wcześniejszych i nowy wniosek będzie procedowany w ramach przepisów zmienionych.