Rozwój aparthoteli, nazywanych też condohotelami nabiera w Polsce rozpędu. To model, w którym zazwyczaj firma realizuje projekt, a następnie sprzedaje w nim pokoje lub apartamenty indywidualnym osobom. Aktywność deweloperów wynika z tego, że inwestorzy lokowanie kapitału w condohotele postrzegają jako alternatywę, dla coraz mniej opłacalnych klasycznych form, jak lokaty, giełda, czy fundusze. Jak wyliczają analitycy Gerda Broker, jeszcze w 2012 r. dochody z najmu sięgały dwukrotności przychodów osiąganych z odsetek. Dziś są nawet czterokrotnie wyższe. Do tego rośnie dynamicznie w kraju turystyka. W ostatnich trzech latach, jak wynika z danych GUS, liczba osób zatrzymujących się w obiektach noclegowych zwiększyła się o blisko 2 mln. Do tego przybywa nie tylko gości z kraju, ale i z zagranicy. To o tyle istotne, że goście Ci na miejsce noclegu wybierają hotele i właśnie aparthotele. Podobnie zresztą jak turyści biznesowi.
Obecnie w budowie, sprzedaży i planach są ponad 20 aparthotele. Najwięcej z nich powstanie w Warszawie – niemal 40 proc. wszystkich zaplanowanych inwestycji.
To potwierdza, że deweloperzy obrali nowy kierunek rozwoju, który zaczął się od miejscowości typowo turystycznych usytuowanych nad morzem, czy w górach. W momencie, gdy lokalizacje te powoli się nasycają deweloperzy szukają alternatyw.
W stolicy swoje przedsięwzięcia realizują lub planują do nich przystąpić J.W Construction, Arche, Dantex, Ochnik Development i Polnord. Pierwsza z firm koncentruje się na przygotowaniu dwóch aparthoteli - Wola Invest i Jerozolimskie Invest. Ursynowem interesuje się spółka Arche, która zamierza wybudować tam obiekt ze 150 jednostkami condo. Kolejna jej inwestycja jest przewidziana na Ochocie. Z kolei Dantex, firma z ponad 30-letnim doświadczeniem na warszawskim rynku nieruchomości obrała kierunek Wola.
Jej projekt WolskaKwadrat znajduje się zaledwie 4 km od centrum Warszawy, w sąsiedztwie nowopowstającego centrum biznesowego. Oferuje szereg elegancko urządzonych pokoi hotelowych o powierzchni 14,5 - 29 mkw. W obiekcie znajdą się typowe udogodnienia hotelowe takie jak recepcja, parking podziemny, restauracja i catering, siłownia, sale konferencyjne oraz usługa room service. Operatorem inwestycji będzie ZNN - największa w Polsce firma zarządzająca nieruchomościami.
Drugą popularną lokalizacją w Polsce jest Gdańsk, a trzecią Kraków. W pierwszym z tych miast zapowiedziane są cztery inwestycje w aparthotele, a w drugim dwie. Poza tym deweloperzy na miejsce swoich najnowszych inwestycji obrali też Wrocław, Łódź oraz Lublin. Wybór deweloperów nie jest przypadkowy. Warszawa, Kraków i Gdański, według danych GUS znajdują się w ostatnich latach w czołówce pod względem liczby udzielonych noclegów.
Koniunktura sprzyja jednak nie tylko deweloperom, ale i inwestorom indywidualnym, czyli tym, którzy decydują się na zakup lokalu w aparthotelu. O czym dokładnie mowa? Inwestor nabywa w pełni urządzony lokal, z którego może korzystać przez określoną liczbę dni w roku, tak jest na przykład w stołecznym obiekcie WolskaKwadrat gdzie do dyspozycji ma 14 dni, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany gościom, generując zyski na rzecz właściciela. Wszystkie obowiązki związane z zarządzaniem i bieżącą obsługą inwestycji (dbanie o stan techniczny, promocja, obsługa gości, sprzątanie, prowadzenie rozliczeń itd.) bierze na siebie podmiot zewnętrzny – profesjonalny operator. Właściciel co miesiąc otrzymuje wypłaty wynikające z założonego umową czynszu, objętego gwarancja bankową, nie angażując się w opiekę nad inwestycją.
Jak zauważają eksperci gwarancje poziomu zysków w umowach najmu stały się standardem. Obecnie kształtują się na poziomie od 6 do 8 proc. Nie ma jednak ustalonego jednego spójnego sposobu ich wypłaty. Niektórzy deweloperzy bowiem stosują zasadę, zgodnie z którą właściciele otrzymują określony procent wyliczony od zainwestowanej kwoty, niezależnie od poziomu obłożenia najmem. Inni natomiast godzą się na podział w proporcji 70 proc. do 30 proc., z czego ta pierwsza kwota jest dla właściciela apartamentu. By jednak wyliczyć dokładną rentowność inwestycji w aparthotel trzeba wziąć pod uwagę kilka różnych czynników.
Jakich? Na pewno to, czy w aparthotelu co miesiąc trzeba płacić czynsz i w jakiej wysokości. Jego wartość waha się bowiem od 100 do nawet 600 zł dla apartamentów o wielkości około 35-40 mkw. Poza tym istotne jest to ile wynosi fundusz remontowy w danym obiekcie, jakiego rzędu wydatki wiązać się będą z zużyciem mediów oraz opłacaniem ubezpieczenia lokalu. Na poziom zysku wpływa też to, kto zarządza obiektem. Jeśli jest to firma, która go wybudowała najczęściej podział zysków następuje w proporcji 50 do 50. Jeśli natomiast obiektem zarządza zewnętrzny operator to wówczas 70 proc. przychodów przypada właścicielowi.
Istotny jest wreszcie czas trwania umowy najmu.
W przypadku WolskaKwadrat wynosi on 10 lat. Inwestor ma zatem pewność stałych i przewidywalnych zysków, które zapewnia gwarancja bankowa. Już po 5 latach zysk wyniesie 35 proc. ceny netto lokalu (gwarantowana roczna stopa zwrotu to aż 7 proc.). Dla przykładu: przy apartamencie 14,5 mkw., o wartości 149 292 zł będą to 52 252 zł. Po 10 latach natomiast kwota zwrotu urośnie już do 111 969 zł. Po tym czasie właściciel może też dowolnie rozporządzać swoim lokalem, np. przedłużyć umowę i nadal korzystać z usług operatora lub sam zarządzać swoim pokojem hotelowym.
Gwarantowane zyski, lepsze od lokaty bankowej to nie jedyna zaleta inwestycji w aparthotel. Nabywca może też od ceny brutto apartamentu uzyskać zwrot podatku VAT. Wystarczy tylko przed zakupem lokalu zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Poza tym nabywca może odliczyć wiele innych kosztów takich jak amortyzacje, czy odsetki od kredytu przy rozliczeniu podatku dochodowego, obniżając znacznie należny do US z tytułu wszystkich posiadanych dochodów (np. stosunku pracy, wynajmu, umów zlecenia etc) podatek dochodowy. Poza tym plusem takiego rozwiązania jest brak ryzyka związanego ze skutkami ustawy o ochronie praw lokatorów.
A ile trzeba zapłacić za inwestycje. Ceny condohoteli różnią się oczywiście w zależności od miasta. Co ważne Warszawa wcale nie jest najdroższa. W stolicy za mkw. zapłacimy od około 9 do ponad 11 tys. za mkw. Przykładem może być WolskaKwadrat, w której cena mkw. zaczyna się od 9,6 tys. zł netto przy całkowicie urządzonym i gotowym już pod najem lokalu. Podobne ceny co w Warszawie, obowiązują w Krakowie. Planując zakup apartamentu w Gdańsku, czy Wrocławiu, trzeba już dysponować większą gotówką. Metr kwadratowy w codohotelach w tych miastach waha się bowiem od 10 do nawet 16 tys. zł za mkw.
Artykuł powstał przy współpracy z: