PKP to jeden z największych państwowych obszarników w Polsce. Koleje są właścicielami ponad 91 tys. hektarów ziemi na terenie całej Polski. Około 80 proc. to tereny znajdujące się pod liniami kolejowymi i obiektami potrzebnymi do prowadzenia działalności PKP, jak np. wagonownie. Jednak około 17 tys. ha to nieruchomości, które PKP nie są potrzebne.

- Od początku roku prowadzimy zaawansowany przegląd naszych nieruchomości. Kilkadziesiąt z nich przygotowujemy na sprzedaż - zapowiada w rozmowie z forsal.pl Andrzej Wach, prezes PKP.

Większość niepotrzebnych kolei terenów to najczęściej duże obszary w małych miejscowościach. Jak szacuje PKP, jedynie ok. 2,5 tys. ha ma wartość komercyjną i w najbliższych latach zostanie sprzedana.

Atrakcyjne działki

Liczba sprzedawanych przez PKP nieruchomości rośnie z roku na rok, ale to wciąż zaledwie promil całego rynku. W tym roku zysk kolei ze sprzedaży działek wyniesie ok. 100 mln zł. PKP zapowiada, że w przyszłym roku przychody z tego tytułu urosną już do ok. 300 mln. Potrojenie wyniku będzie możliwe dzięki wystawieniu kilku atrakcyjnych terenów w największych miastach.

W PKP trwają ostatnie przygotowania do wystawienia na sprzedaż 20 hektarów ziemi w ścisłym centrum Poznania, tuż obok Dworca Głównego. Tzw. wolne tory to łakomy kąsek dla inwestorów. Ten teren długo pozostawał niezagospodarowany. Powód - wieloletni spór kolei z miastem o to, kto jest właścicielem gruntów. Dopiero wygrana miasta w sądzie skłoniła PKP do porozumienia i wspólnego szukania pomysłów na zagospodarowanie i sprzedaż terenu. Według analityków nowy właściciel będzie musiał wyłożyć za te grunty co najmniej 300 mln zł, zwłaszcza że ich wartość podnosi bardzo dobre skomunikowanie z centrum miasta.

Jak powiedział forsal.pl Paweł Olczyk, członek zarządu PKP, który jest odpowiedzialny za nieruchomości kolejowe, spółka kończy przygotowania do sprzedaży trzech innych bardzo atrakcyjnych działek. Chodzi o 10 ha w starej dzielnicy Wrocławia - Kuźnikach, 5 ha z widokiem na Bałtyk na gdańskim osiedlu Stogi, które słyną z pięknej piaszczystej plaży (wyceniona na 18 mln zł) oraz 4 ha na Dębcu w Poznaniu, gdzie mieści się stary stadion Lecha Poznań.

Perełką będzie 24-hektarowa działka, na której można budować pięcio-, sześciokondygnacyjne bloki, tzw. Odolany w Warszawie. Jeszcze w ubiegłym roku grunt wart był nawet 500 mln zł.

PKP ustaliło już, jak będzie wyglądał układ drogowy na potężnej działce. Powstaje też koncepcja zagospodarowania całego terenu. Kolej wystąpiła już do stołecznego ratusza o wydanie warunków zabudowy dla części działki, którą chce sprzedać w pierwszej kolejności.

Problem z torami

Naprawdę wielkie pieniądze może przynieść 3,5 ha ziemi przy warszawskim Dworcu Centralnym, tuż obok najpopularniejszego w stolicy centrum handlowego Złote Tarasy. Według skromnych szacunków kolejarzy za kwartał pomiędzy ulicami Chmielną, Jana Pawła II i Al. Jerozolimskimi chętny będzie musiał zapłacić co najmniej 800 mln. Na razie jednak ta działka nie jest tyle warta.

- Połowa gruntu znajduje się nad torami, które są przykryte betonową płytą. Prawo zabrania nam sprzedawać terenów pod i nad torami - mówi Olczyk, który tłumaczy, że mniej opłacalne jest wydzielenie części obok torowiska i sprzedaż mniejszej części.

Na razie więc ścisłe centrum miasta szpeci ogromny parking.

Ale już niedługo. Kolejarze lobbują za wprowadzeniem tzw. prawa zabudowy.

- Nowe zapisy dadzą możliwość zabudowy przestrzeni pod i nad torami, bez zmiany prawnej terenu z infrastrukturą torową - wyjaśnia Olczyk.

Nowe prawo pozwoli kolejarzom na sprzedaż bądź zabudowę układu torowego m.in. w Poznaniu i Szczecinie.

PKP musi sprzedawać ziemię, bo nie ma środków na spłatę zadłużenia powstałego jeszcze przed restrukturyzacją z 2001 roku.

- Jesteśmy jedynym przedsiębiorstwem branżowym, które zostało do tego zmuszone. Restrukturyzacja hutnictwa czy górnictwa wiązała się z umorzeniem zaległych zobowiązań - mówi Andrzej Wach.

PKP wciąż ma do spłaty jeszcze 5,7 mld zł długów pozostałych z czasów, gdy koleje były przedsiębiorstwem państwowym.

Eksperci sceptyczni

Zapowiedź przyspieszenia sprzedaży zbędnych PKP nieruchomości nie dziwi ekspertów.

- To już kolejne nowe otwarcie - mówi z przekąsem Adrian Furgalski, dyrektor w Zespole Doradców Gospodarczych TOR.

- Tymczasem zgodnie z niepisanymi założeniami z 2001 roku, gdy przekształcono PKP z państwowego przedsiębiorstwa w spółkę akcyjną, kolej miała sprzedać wszystkie tereny niezwiązane ze swoją działalnością już do roku 2006 - zauważa Furgalski.

- Nie możemy lekką ręką pozbywać się gruntów, a proces przygotowania inwestycji trwa kilka lat. Naszym celem jest uzyskanie jak największych przychodów ze sprzedaży nieruchomości - tłumaczy Olczyk.

Narzędziem, które ma w tym pomóc, jest utworzenie przez PKP funduszu nieruchomości, który zająłby się handlem kolejarskimi nieruchomościami. Gorącym orędownikiem takiego modelu jest były minister infrastruktury, a obecnie szef rady nadzorczej PKP Krzysztof Opawski.

A jak na ofertę sprzedaży nieruchomości PKP zareaguje rynek?

- To mogą być nawet atrakcyjne oferty, ale nie w obecnej sytuacji - mówi Jerzy Ślusarski, dyrektor ds. inwestycji Dom Development.

- Rynek zamarł, nie przeprowadza się praktycznie żadnych operacji kupna i sprzedaży, więc mogą być kłopoty z rzetelną wyceną działek, bo nie ma ich do czego porównać - mówi Ślusarski.

Zastrzega jednak, że niektórzy deweloperzy trzymają wolne środki na tzw. okazje.

- To musiałaby być naprawdę świetna okazja. Sęk w tym, że ostatnio trend jest taki, że sprzedający może się spodziewać co najwyżej połowy tego, czego żąda - kończy Ślusarski.