Fatalny okres przeżywają właśnie inwestorzy, którzy postanowili powierzyć pieniądze BPH FIZ Sektora Nieruchomości. W opublikowanym kilka dni temu sprawozdaniu finansowym likwidowanego funduszu biegły rewident potwierdził drastyczny spadek wyceny certyfikatu funduszu do 64 gr na koniec grudnia wobec wcześniejszych 60,92 zł. BPH TFI tłumaczy, że sprawozdanie koryguje wycenę aktywów do ceny odzwierciedlającej oferty podmiotów zainteresowanych nabyciem nieruchomości wchodzących w skład funduszu. – Chcemy zaznaczyć, że ostateczna stopa zwrotu z inwestycji nie jest jeszcze znana i będzie wiadoma dopiero po zakończeniu procesu likwidacji funduszu i sprzedaniu portfela nieruchomości – zapowiada towarzystwo.

Kłopotliwe nieruchomości

Firma wskazuje, że główne nieruchomości funduszu utworzonego w 2005 r. zlokalizowane są w Warszawie, która od 2003 r. przeżywa boom inwestycyjny, efektem którego jest istotny wzrost nowoczesnych powierzchni biurowych i handlowych.

Klienci są jednak mało wyrozumiali dla takich tłumaczeń i masowo szukają pomocy u prawników.

– Na obecnym etapie w sprawie BPH FIZ Sektora Nieruchomości reprezentujemy ponad 180 osób fizycznych i cztery PTE zarządzające funduszami emerytalnymi. Wciąż zgłaszają się do nas kolejni inwestorzy, którzy zainwestowali pieniądze w ten fundusz i są gotowi wystąpić z pozwem wobec TFI – informuje Tomasz Matczuk z kancelarii Matczuk Wieczorek i Wspólnicy.

Na razie prawnicy w imieniu każdego z uczestników funduszu złożyli skargę do KNF. Wskazali w niej 10 naruszeń prawa i statutu związanych z zarządzaniem funduszem. Najważniejszy to zarzut całkowitego zaniechania procesu dezinwestycji. – Fundusz przez pierwsze dwa, trzy lata wydawał pieniądze na nieruchomości, z którymi przez kolejne osiem niewiele się działo. Z ich sprzedażą czekano do wyznaczonego, a następnie, z braku innych możliwości, wydłużanego okresu zakończenia działalności – dodaje Matczuk.

Komisja Nadzoru Finansowego informuje, że w sprawie funduszu prowadzi intensywne wyjaśnienia w trybie nadzorczym, ale nie ujawnia żadnych szczegółów.

Z inwestycji w pionierskie na naszym rynku fundusze nieruchomości zadowoleni raczej nie są też byli klienci Arka BZWBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ, który zaczął działać w 2004 r. Wyceny jego certyfikatów urosły w ciągu kilku pierwszych lat z niecałych 100 zł do 180 zł. Potem TFI nie udało się w zaplanowanym terminie sprzedać wszystkich zakupionych nieruchomości i w 2014 r. likwidację funduszu przejął ING Bank Śląski, jego bank depozytariusz. W tym czasie wycena funduszu spadła do ok. 87 zł. Według informacji DGP likwidator wypłacił inwestorom 64,68 zł na certyfikat. Do zwrotu z inwestycji trzeba jeszcze doliczyć wypłatę przez fundusz w 2012 r. dochodu w wysokości 11,37 zł. Fundusz w latach 2012–2014 trzy razy wykupywał też część certyfikatów. Szacunki wskazują, że średnio inwestorzy odzyskali z funduszu ok. 95 proc. zainwestowanego kapitału.

Bezpieczne, czyli ryzykowne

W przeszłości przykrych niespodzianek nie ustrzegli się też inwestujący w wydawałoby się bardzo bezpieczne fundusze pieniężne i gotówkowe. Tak było z niedziałającym już u nas DWS TFI, którego DWS Płynna Lokata i DWS Płynna Lokata Plus zanotowały jednodniowe spadki wyceny na poziomie odpowiednio niemal 4 proc. i 12 proc. W tego typu funduszach wyceny – ze względu na inwestycje w mało zmienne aktywa – zwykle nie przekraczają kilku procent, ale w skali roku. Straty były efektem wejścia w obligacje strukturyzowane.

Później rozpoczęła się fala problemów związana z inwestycjami w obligacje firm. Upadłości przedsiębiorstw budowlanych i kłopoty z obsługą długu m.in. przez PBG i Dolnośląskie Surowce Skalne dobiły m.in. fundusz Inventum Premium (d. Idea Premium), co skończyło się likwidacją całego Inventum TFI.

Problemy z obligacjami korporacyjnymi dotknęły też funduszy Copernicus Capital TFI. W styczniu tego roku Copernicus Capital TFI poinformował o rozpoczęciu likwidacji Copernicus Płynnościowy Plus FIO, który w 2015 r. zanotował najgorszy wynik w swojej kategorii (4,5 proc. na minusie). Tutaj do fatalnych wyników przyczyniło się kupno obligacji SK Banku z Wołomina, który zbankrutował kilka miesięcy temu. – Już pierwsze informacje o kłopotach banku spowodowały, że od połowy ubiegłego roku klienci funduszu zaczęli wycofywać z niego pieniądze, a obligacje SK Banku stały się niesprzedawalne. Kiedy okazało się, że bank jest nie do uratowania, obniżyliśmy wartość jego papierów do zera. Jak dla całego rynku finansowego kłopoty banku były dla nas zaskoczeniem – tłumaczy Marcin Billewicz, prezes Copernicus Capital TFI.

W jeszcze większe kłopoty wpadł Copernicus Dłużnych Papierów Korporacyjnych, którego jednostka pod koniec 2013 r. w ciągu dnia została przeceniona o 3 proc., a w styczniu 2014 r. w jeden dzień wycena jednostki funduszu spadła o 14 proc. W jego portfelu znajdowały się obligacje m.in. dewelopera Gant, bohatera jednego z najgłośniejszych bankructw w branży w ostatnich latach.

W poszukiwaniu lepszych stóp

Skąd w zwykle uważanych za bezpieczne TFI tak wielkie straty? Pierwszym funduszom nieruchomości, poza zakupem nieruchomości w szczycie hossy, nie przysłużyła się ich konstrukcja zakładająca określony czas działalności, po którym obiekty miały zostać sprzedane.

– Fundusz w okresie likwidacji ma większą motywację do sprzedania nieruchomości niż nabywca do zakupu. To może tworzyć niekorzystny układ sił i skłaniać kupujących do wykorzystania pozycji negocjacyjnej dla uzyskania lepszej ceny – wskazuje Bartosz Turek z Lion’s Banku.

Dziś fundusze nieruchomości stawiają raczej na zyski ze stałych przychodów z najmu niż sprzedaży obiektów.

Problemy w teorii najbezpieczniejszych funduszy gotówkowych, które powinny skupiać się np. na krótkoterminowych instrumentach dłużnych, jak bony skarbowe i pieniężne czy lokaty to efekt m.in. poszukiwania lepszych stóp zwrotu. – Zarządzający mają dość dużą swobodę w dobieraniu aktywów do funduszy. Podział na fundusze gotówkowe, obligacyjne, mieszane jest stosowany w celach przede wszystkim marketingowych i dla umożliwienia porównania funduszy w ramach poszczególnych grup. Efekt jest taki, że w funduszu gotówkowym nie znajdziemy tylko lokat, a w obligacji skarbowych tylko długu wyemitowanego przez państwo. Zarządzający starają się dywersyfikować inwestycje i szukają lepszych stóp zwrotu. A te często można znaleźć teraz m.in. na rynku obligacji korporacyjnych, które w przypadku upadłości emitenta niosą ze sobą duże ryzyko strat – tłumaczy osoba związana z rynkiem funduszy inwestycyjnych.

A im większe kłopoty emitenta, tym większe ryzyko, że zarządzający będą musieli na jego papierach odpisać duże straty. Na dodatek w takiej sytuacji papiery zwykle stają się niesprzedawalne i na rynku prywatnym, i na zorganizowanym rynku obligacji Catalyst, co też negatywnie wpływa na wyceny.

– Wielu inwestorów wciąż każdą obligację uważa za papier bezpieczny i przynoszący zyski. Przy odpowiednim doborze portfela to oczywiście możliwe, ale trudno przewidzieć, czy każdy emitent będzie w stanie spłacać papier w terminie i czy w razie kłopotów uda się wystarczająco szybko pozbyć go z portfela bez większych strat – wskazuje jeden z zarządzających.

Znaczenie dywersyfikacji

W jaki sposób uniknąć problemów w inwestowaniu w teoretycznie bezpieczne fundusze? Warto pamiętać o kilku podstawowych kwestiach. Wiele informacji można znaleźć w statutach funduszy, w których musi być wymieniona pełna gama instrumentów, w które może inwestować fundusz. Do tego dochodzą publikowane dwa razy w roku składy portfeli, w których TFI wymieniają posiadane rodzaje aktywów.

– Im większa dywersyfikacja inwestycji, tym lepiej. Jest szansa, że w razie kłopotów z jedną z nich straty nie będą mocno ważyły na wartości portfela. Zamiast kilkuprocentowych spadków jednostki w ciągu dnia – na przykład na papierach korporacyjnych – ograniczymy straty do 0,1–0,2 proc. – wskazuje Emil Szweda z serwisu Obligacje.pl. ©?

Dywersyfikacja: to recepta na to, jak ustrzec się przed plajtą