Jeżeli deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, na wniosek przyszłych właścicieli mieszkań budowę może dokończyć na jego koszt inny wykonawca.
Zdarza się, że firma deweloperska przerwie budowę inwestycji, nadmiernie długo prowadzi prace, albo wykonuje je wadliwie albo niezgodnie z umową zawartą z konsumentami. Wtedy każdy nabywca mieszkania może zwrócić się z wnioskiem do sądu, aby powierzył w trybie postępowania nieprocesowego dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Umowa z deweloperem

Aby deweloper mógł zawrzeć z nabywcami mieszkań umowę o wybudowanie budynku, powinien dysponować prawem do gruntu, tzn. być jego właścicielem albo użytkownikiem wieczystym. Jego prawo do gruntu musi być wpisane do księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, na której ma być wzniesiony budynek. Oprócz tego powinien posiadać zezwolenie na budowę. W umowach zawartych z nabywcami deweloper mający prawo do gruntu powinien zobowiązać się, że po zakończeniu budowy ustanowi odrębną własność lokali i przeniesie to prawo na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej. Aby umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz tego, kto finansuje budowę, była ważna, powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zostały zachowane te trzy omówione tutaj przesłanki ważności umowy, nabywca lokalu ma dodatkowe uprawnienia, w razie gdyby deweloper zobowiązany do wybudowania domu nie wywiązywał się ze swoich obowiązków.

Wykonanie zastępcze

Zainteresowani nabywcy mogą zwrócić się do sądu z wnioskiem o wykonanie zastępcze. Sąd powierza wówczas dalszą realizację budowy innemu wykonawcy na koszt i ryzyko dewelopera.
Deweloper nie musi wówczas płacić za prace, które przekraczają zakres pierwotnej umowy. Wyjątek od tej zasady ma miejsce wówczas, gdyby wykonanie tych prac stało się konieczne na skutek okoliczności, za które odpowiada deweloper. Wtedy ma obowiązek za nie zapłacić.
Sąd, powołując innego wykonawcę, określi zakres jego obowiązków. Nie może on jednak przekraczać fizycznego wybudowania i wykończenia domu. Wyodrębnienie i przeniesienie praw na innego nabywcę nastąpi w drodze osobnego postępowania sądowego.
Ważne!
Deweloper odpowiada za działania i zaniechania własne oraz wykonawców, którym powierzył wykonywanie prac

Rozliczenia z wykonawcą

Sąd określi stosunek prawny między nowym wykonawcą a nabywcami. Może wziąć pod uwagę dotychczasową umowę deweloperską, ale z uwagi na opóźnienia, wyznaczy inny termin oddania budowli. Sąd określa też sposób rozliczeń między nabywcą a nowym wykonawcą. Zdaniem Sądu Najwyższego w uchwale z 16 maja 2008 r. w sprawie sygn. akt III CZP 35/08 nowym wykonawcą może być każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy, wnioskodawca albo dotychczasowy wykonawca.
W praktyce rozliczenie między nabywcami mieszkań a nowym wykonawcą może odbywać się dwoma sposobami:
• nabywcy zapłacą nowemu wykonawcy i będą dochodzili roszczeń od dewelopera. Wtedy wykonawca zastępczy nie będzie mógł występować z żadnymi roszczeniami w stosunku do dewelopera,
• deweloper rozlicza się z wykonawcą zastępczym, ponieważ łączy go z nim stosunek prawny i przy jego pomocy wykonuje swoje zobowiązania w stosunku do nabywców mieszkań. Wtedy nabywcom nie będą przysługiwały roszczenia umowne do wykonawcy, ale tylko do właściciela gruntu.