Czy umowa o korzystanie z budynku znosi współwłasność

Współwłaściciele określili w formie umowy sposób korzystania z budynku, przyznając każdemu z nich prawo do wyłącznego korzystania z dwóch pokoi. Czy podział taki prowadzi do zniesienia współwłasności budynku?

Nie

Zawarcie umowy dotyczącej ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, zwanej też podziałem quoad usum nie powoduje zniesienia współwłasności rzeczy. W drodze tej umowy współwłaściciele mogą natomiast sami określić sposób korzystania z nieruchomości oraz stosunki panujące miedzy nimi. Najczęściej umowa taka wskazuje, które części nieruchomości będą służyły do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Przykładowo współwłaściciele mogą podzielić między siebie pokoje w danym budynku. Ten rodzaj umowy nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, co oznacza, że umowa taka nie musi być sporządzona przed notariuszem. Umowa quoad usum jest także wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli. Zmiana umownego sposobu korzystania z rzeczy może nastąpić w wyniku zmiany umowy albo w wyniku orzeczenia sądowego. Współwłaściciele mogą jednocześnie w takiej umowie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat.

Podstawa prawna

■ Art. 206 i 210 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można zrzec się prawa do zniesienia współwłasności

Jeden ze współwłaścicieli nakłania pozostałych do definitywnego zrzeczenia się prawa do wystąpienia o zniesienie współwłasności. Dotąd wyłączyli oni korzystanie z tego uprawnienia na trzy lata, ale teraz jeden z nich dowodzi, że lepiej kolejną umowę zawrzeć na czas nieokreślony i zupełnie wyłączyć możliwość występowania z takim żądaniem. Czy jest to dopuszczalne?

Nie

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a prawo to może być realizowane niezależnie od pozostałych uprawnionych osób. Roszczenie o zniesienie współwłasności, nie ulega nigdy przedawnieniu, więc można z nim wystąpić w każdym czasie i w każdych okolicznościach. Współwłaściciele nie mogą zrzec się prawa do żądania zniesienia współwłasności, lecz mogą je wyłączyć w formie czynności prawnej. Przy czym wyłączenie takie jest dopuszczalne na czas nieprzekraczający pięć lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu dopuszczalne jest przedłużenie go na kolejne pięć lat. Przedłużenie można też ponowić.

Podstawa prawna

■ Art. 210 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy umowa musi mieć formę aktu notarialnego

Współwłaściciele nieruchomości chcieliby umownie znieść współwłasność. Czy muszą w tej sprawie udać się do notariusza?

Tak

W przypadku zgody wszystkich współwłaścicieli co do faktu zniesienia współwłasności oraz jego sposobu współwłaściciele mogą dokonać umownego zniesienia współwłasności rzeczy, w tym także współwłasności nieruchomości. Z zasady taka umowa może mieć formę dowolną, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności konieczne jest zachowanie formy szczególnej. Gdy zniesienie dotyczy nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Umowa o zniesienie współwłasności rzeczy ruchomych może mieć formę dowolną, w tym także formę ugody sądowej. Strony, dzieląc nieruchomość, nie mogą naruszyć ustawowych zakazów podziału, natomiast nie wiążą ich ograniczenia wynikające ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy oraz zakaz podziału pociągającego za sobą istotną zmianę rzeczy lub jej wartości. Umowa znosząca współwłasność powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat lub dopłat oraz terminów ich uiszczenia.

Podstawa prawna

■ Art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy podział fizyczny rzeczy jest zawsze dopuszczalny

Jeden ze współwłaścicieli chce dokonać zniesienia współwłasności gruntu przez podział fizyczny. Nie godzą się na to pozostali, gdyż grunt jest zbyt mały, aby go podzielić na wiele odrębnych części. Czy taki podział jest dopuszczalny?

Nie

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło właśnie przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, jednak żądania takiego nie można uwzględnić, jeśli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub też pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszałby jej wartość.

Zakazany jest podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. wtedy gdy oznacza podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek - enklaw wewnątrz innych działek - oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.

Niedopuszczalny jest również podział fizyczny, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przykładowo dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż wartość rzeczy przed podziałem. Podział fizyczny jest wykluczony odnośnie do dzieł sztuki, maszyn czy samochodów.

Sprzeczność z przepisami zachodzi wówczas, gdy konkretne przepisy wyłączają możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy. Przede wszystkim co do zasady zakazany jest podział budynków, zarówno podział poziomy (według pięter), jak również podział pionowy według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu. Sądy wyjątkowo godzą się jednak na podział fizyczny budynku, na przykład gdy podział budynku wraz z działką następuje wzdłuż ściany dzielącej budynek na regularne i samodzielne części. Podział zaś poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności odrębnych lokali, jednak wówczas działka, na której znajduje się budynek oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, nadal objęte są współwłasnością.

Podstawa prawna

■ Art. 211 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można żądać wyrównania udziału

Wspólny grunt został z uwagi na jego położenie podzielony przez sąd w ten sposób, że inny współwłaściciel otrzymał większą część, niż wynikałoby to z jego udziału. Czy można żądać wyrównania udziału poprzez dopłaty finansowe?

Tak

Dokonując fizycznego podziału nieruchomości, sąd dzieli rzecz wspólną na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, dążąc do tego, aby ich części odpowiadały wartości ich udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa od tej zasady i jeśli z jakiś przyczyn wartość np. nowych działek różni się od wartości udziałów, to różnica ta może zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dokonując podziału gruntu, sąd może także obciążyć wyodrębnione działki służebnościami gruntowymi, np. drogą konieczną, w razie gdy nowo powstałe nieruchomości nie mają dostępu do drogi. Sąd może także na wniosek współwłaścicieli zamiast służebności wydzielić tzw. drogę wewnętrzną, która będzie nadal stanowiła współwłasność kilku osób.

Podstawa prawna

■ Art. 212 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy sąd przyzna rzecz jednemu ze współwłaścicieli

Sąd stwierdził, że w przypadku działki budowlanej należącej do sześciu współwłaścicieli podział fizyczny jest niedopuszczalny. Wskazał, że należy rozważyć przyznanie rzeczy jednemu z nich lub przyznanie rzeczy na zasadzie współwłasności kilku z nich. Czy można wtedy żądać spłat?

Tak

Taką metodę zniesienia współwłasności stosuje się zwłaszcza do nieruchomości lokalowych czy działek budowlanych, których podział jest niezgodny z miejscowym planem oraz w stosunku do niepodzielnych rzeczy, które stanowią jedną całość, np. warsztaty produkcyjne lub usługowe.

W przypadku przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli pozostali mogą od niego liczyć na spłaty stanowiące równowartość ich dawnych udziałów wyrażoną w pieniądzu. Jeśli natomiast przyznana część nieruchomości nie odpowiada wielkości udziału, wówczas różnice wyrównuje się dopłatą. W przypadku ustanowienia spłaty lub dopłaty sąd powinien również wyznaczyć sposób ich uiszczania, wysokość oraz termin ich zapłaty, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia, np. w formie hipoteki. Jeśli spłaty lub dopłaty zostaną rozłożone na raty, to termin ich wypłacania nie może przekroczyć łącznie dziesięciu lat. W przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może na prośbę dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Podstawa prawna

■ Art. 212 par. 2 i 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy przedawnia się roszczenie o zniesienie współwłasności

Od 15 lat współwłaściciele nie znieśli współwłasności gruntu, teraz jeden z nich powrócił z zagranicy i chce dokonać podziału, po to aby wybudować dom. Czy nie jest za późno na występowanie z takim żądaniem?

Nie

Zawsze w razie braku porozumienia między współwłaścicielami każdy z nich może zwrócić się do sądu o zniesienie współwłasności. Legitymację do złożenia stosownego wniosku ma także prokurator. Sądowe zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się.

Podstawa prawna

■ Art. 220 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można żądać zwrotu nakładów

Jeden ze współwłaścicieli nigdy nie wszedł w posiadanie wspólnej nieruchomości i nie ponosił nakładów związanych z remontem budynku. Czy podczas znoszenia współwłasności przed sądem powinien żądać zwrotu nakładów?

Tak

Zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w art. 617-625 k.p.c. W ramach postępowania o zniesienie współwłasności sąd zajmuje się także roszczeniami wzajemnymi współwłaścicieli z tytułu posiadania, czyli roszczeniami z tytułu nakładów i z tytułu korzystania przez niektórych współwłaścicieli z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z przysługujących im udziałów. Z zasady więc wszystkie spory i wzajemne roszczenia współwłaścicieli powinny zostać rozstrzygnięte przez sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W czasie trwania współwłasności niedopuszczalne jest prowadzenie odrębnych spraw o roszczenia związane z posiadaniem. Należy też pamiętać, że jeśli sąd orzeknie już w kwestii zniesienia współwłasności nie rozstrzygając o innych roszczeniach, to po zapadnięciu prawomocnego orzeczenie nie można już ich dochodzić.

Podstawa prawna

■ Art. 618 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

EWA GRĄCZEWSKA-IVANOVA