Czy można podzielić działkę nieobjętą planem

Jestem właścicielką kilkuhektarowej działki budowlanej. Chciałabym dokonać jej podziału, tak by powstało kilka mniejszych działek budowlanych. Gmina nie uchwaliła jednak do tej pory miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy możliwy jest podział działki nieobjętej takim planem?

Tak

Co do zasady, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jeżeli jednak działka jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, to jej podział po spełnieniu dodatkowych warunków również jest możliwy. Przede wszystkim podział ten nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi albo musi być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podstawa prawna

■ Art. 93 i 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy możliwy jest podział sprzeczny z planem

Jestem właścicielką nieruchomości, na której znajdują się dwa domy. Jeden z nich należy do mnie, a drugi do mojej córki. Chciałabym dokonać podziału działki. Nie wiem jednak, czy będzie on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania. Czy możliwe jest dokonanie takiego podziału?

Tak

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości jest możliwy niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli ma on nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. Podział taki musi jednak polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

W takich samych okolicznościach podział nieruchomości jest możliwy również w celu:

- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,

- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

- realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy,

- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,

- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

- wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

- wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Podstawa prawna

■ Art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy można zawiesić postępowanie działowe

Wystąpiłem z wnioskiem o podział działki. Zależało mi na czasie, gdyż działki powstałe po podziale zamierzam sprzedać. Otrzymałem jednak informację, że postępowanie w sprawie podziału mojej działki zostało zawieszone, gdyż gmina przystąpiła do przygotowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy takie działanie organu jest zgodne z prawem?

Tak

Działanie organu wydającego postanowienie o zawieszeniu postępowania podziałowego jest jak najbardziej zgodne z przepisami prawa. Zgodnie bowiem z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub już po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, to postępowanie w sprawie podziału nieruchomości się zawiesza. Zawieszenie postępowania może nastąpić do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres sześciu miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie tym miejscowy plan nie zostanie uchwalony, to przeprowadzenie podziału nieruchomości będzie dopuszczalne, jeżeli podział nie będzie sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jeżeli będzie zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje także, że jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, to postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Podstawa prawna

■ Art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy można podzielić działkę rolną

Jestem właścicielem działki rolnej i chciałbym dokonać jej podziału. Nie wiem jednak, czy istnieje możliwość przeprowadzenia takiego podziału. Czy mogę złożyć odpowiedni wniosek?

Tak

Podział nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne może być dokonany, jeżeli ma spowodować konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Dopuszczalny jest on również, gdy ma spowodować wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Podział powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu. Nie może być on dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Takie same zasady obowiązują w odniesieniu do działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a są wykorzystywane na cele rolne i leśne.

Podstawa prawna

■ Art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy możliwy jest podział bez dostępu do drogi

Złożyłam wniosek o podział działki. Nie jestem pewna, czy zostanie on zaakceptowany, gdyż po dokonaniu podziału jedna z działek nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Czy można w taki sposób podzielić działki?

Nie

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Nie jest jednak konieczne, aby każda z działek bezpośrednio przylegała do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek. Dopuszczalne jest również ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Ustanowienie służebności na drodze wewnętrznej nie będzie jednak możliwe, jeżeli wydzielone działki mają być sprzedane wraz z udziałami w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Podstawa prawna

■ Art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy istnieje dowolność w podziale budynków

Chciałbym dokonać podziału domu. Nie wiem jednak, w jaki sposób przeprowadza się taki podział i czy obowiązują jakieś zasady określające, którędy powinny przebiegać granice nowych części budynku. Czy mam dowolność w określeniu tych granic?

Nie

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, to ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzyjnie określa, którędy powinny przebiegać granice takiego podziału. Zgodnie z tą ustawą granice działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Podstawa prawna

■ Art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.).

Czy wniosek może złożyć tylko właściciel działki

Jestem samoistnym posiadaczem nieruchomości i nie mam do niej tytułu własności. Bardzo zależy mi na przeprowadzeniu podziału nieruchomości. Czy prawdą jest, że wniosek o podział nieruchomości może złożyć tylko właściciel?

Nie

Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Nie jest zatem konieczne, aby wniosek został złożony przez właściciela działki. Wystarczy bowiem, aby osoba składająca wniosek wykazała, że ma interes prawny w tym, aby podział został przeprowadzony.

Ustawa przewiduje także możliwość dokonania podziału nieruchomości z urzędu. Dopuszczalne jest to, jeżeli podział jest niezbędny do realizacji celów publicznych lub gdy nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Podstawa prawna

■ Art. 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).

Czy można uiścić opłatę adiacencką w naturze

Otrzymałam decyzję o konieczności zapłacenia kilkudziesięciu tysięcy złotych tytułem opłaty adiacenckiej. Nie mam pieniędzy i chciałabym uiścić tą opłatę poprzez oddanie jednej z działek powstałych po podziale. Czy jest to możliwe?

Tak

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 22 października, dopuściła możliwość uiszczenia opłaty adiacenckiej w naturze. Osoba zobowiązana do jej zapłacenia może dokonać przeniesienie na gminę praw do działki powstałej w wyniku podziału. Możliwość takiego rozliczenia istnieje również w odniesieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Zmieniona została także wysokość maksymalnej opłaty adiacenckiej, czyli opłaty za wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Po nowelizacji rada gminy, w drodze uchwały, może ustalić jej wysokość maksymalnie do 30 proc. różnicy wartości nieruchomości pomiędzy stanem sprzed podziału i po nim. Możliwe jest także rozłożenie tej opłaty na raty.

Podstawa prawna

■ Art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

ARKADIUSZ JARASZEK