Jak rozwiązywać spory z sąsiadami

A Zakazane zakłócenia spokoju

Nie każde postępowanie sąsiada można uznać za negatywne. Do takich nie należy np. wybudowanie na sąsiedniej działce budynku ze wszystkimi oknami skierowanymi na sąsiednią nieruchomość. Trzeba też wiedzieć, że nie są objęte zakazem zakłócenia spowodowane typowym korzystaniem z nieruchomości, z którymi każdy sąsiad powinien się liczyć w konkretnych warunkach. Nie jest bowiem możliwe wyeliminowanie wszystkich uciążliwości dla sąsiadów, które powstają przy normalnym korzystaniu z nieruchomości.

Właściciel nie może jedynie podejmować takich działań, przy których stopień zakłócenia spokoju przekraczał zwykłą, przyjętą w miejscowych stosunkach miarę.

Jaka miara

Sąsiad może więc domagać się usunięcia zakłóceń tylko wówczas, gdy zakwestionowane działania przekraczają tę przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz ze stosunków miejscowych. Z kolei społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości może zostać określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a nawet w decyzjach administracyjnych, na przykład dotyczących ustanowienia strefy ochronnej. Takie samo działanie na określonym terenie może zostać uznane za uciążliwe i zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich, a na innym zupełnie nie być odczuwalne przez właścicieli sąsiednich działek.

Ważna okolica

Dla oceny działania właściciela istotne znaczenie ma to, w jakiej okolicy znajdują się działki: w przemysłowej, rolniczej, aglomeracji miejskiej, na terenach uzdrowiskowych czy rekreacyjnych.

Hodowla kur w ogródku

Właściciel działki w ogródku przydomowym hoduje kury. Jeżeli ogródek położony jest w mieście (np. w dzielnicy Mokotów w Warszawie), to wówczas wynikające z tej hodowli kur uciążliwości będą przekraczały przeciętną miarę zakłóceń dla działek sąsiednich.

Gdyby jednak ogródek znajdował się na wsi, to wówczas hodowla kur w nim nie będzie uciążliwa dla nieruchomości sąsiednich. Sąsiedzi na wsi najczęściej też hodują kury w swoich ogródkach przydomowych.

Inne jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe na wsi, a inne w mieście. Należy też wziąć pod uwagę miarę zakłócenia, a nie uwzględniać subiektywnej wrażliwości sąsiada.

Warsztat w garażu

Właściciel nieruchomości położonej w dzielnicy domów jednorodzinnych wynajął garaż na warsztat samochodowy. Ocena, czy hałas z warsztatu zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich i uniemożliwia wypoczynek właścicielowi i jego bliskim zależy od tego, czy sąsiedzi na swoich działkach prowadzą również działalność przemysłową albo tylko mieszkają tam bądź warsztat znajduje się wśród nieruchomości o charakterze rekreacyjnym.

B Nieprawidłowości prac budowlanych

Przyczyną konfliktów sąsiedzkich może być przekroczenie granicy działki podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia. Zdarza się, że do takiego przekroczenia dojdzie nawet bez umyślnego działania sąsiada, który jest inwestorem wznoszonego obiektu. Zostaje wówczas naruszone prawo własności sąsiada z powodu przekroczenia tej granicy.

Po naruszeniu granic

Najczęściej w takiej sytuacji poszkodowany sąsiad nie może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego, co prowadziłoby do usunięcia części budynku z działki, czyli faktycznie do wyburzenia tej części obiektu.

Z takim żądaniem mógłby tylko wystąpić wyjątkowo wówczas, gdy od razu bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy. Należałoby wówczas uświadomić sąsiadowi wznoszącemu obiekt, że naruszył własność sąsiedniego terytorium,

Żądanie byłoby uzasadnione również, gdyby w taki sposób wzniesiony budynek wyrządził sąsiadowi niewspółmiernie wielką szkodę, która byłaby niewspółmiernie większa od straty właściciela nieruchomości spowodowanej przywróceniem stanu poprzedniego.

Poszkodowany właściciel gruntu, który nie może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego, ma jednak prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej. Wysokość wynagrodzenia według cen rynkowych należy ustalić z uwzględnieniem rodzaju i stopnia uciążliwości tej służebności dla właściciela sąsiedniej działki, a także korzyści, jakie z tego tytułu ma sąsiad.

Może też domagać się wykupienia przez sąsiada zajętej części gruntu oraz części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Gdyby doszło do procesu, to wówczas sąd powinien ocenić, jak duży obszar gruntu, który stracił dla swojego dotychczasowego właściciela znaczenie gospodarcze, powinien zostać wykupiony.

Z roszczeniami może też wystąpić właściciel budynku częściowo postawionego już na terenie sąsiedniej posesji. Od sąsiada może domagać się, aby sprzedał mu własność zajętej działki.

Wstrzymanie budowy

Wyobraźmy sobie, że sąsiad buduje za blisko granicy lub zaprojektował budowlę tak wysoką, że zasłoni widok lub pozbawi nasłonecznienia sąsiednie działki. W takiej sytuacji sąsiedzi mogą domagać się wstrzymania budowy, występując z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie naruszeń (art. 222 par. 2 w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego). Właściciele gruntów w miastach nie mogą występować o naprawienie szkody spowodowanej zmniejszeniem nasłonecznienia budynków spowodowanych przez budynek sąsiedni wówczas, gdy wzniesienie go było zgodne z przepisami prawa budowlanego i nie naruszało prawa sąsiadów.

Natomiast organ administracyjny oraz sąd administracyjny mogą ocenić, czy budynek nie narusza praw osób trzecich.

Melioracja na skarpie

Obawy może też rodzić plan prowadzenia wykopów rowów melioracyjnych na działce sąsiada, który chce w ten sposób ją wysuszyć. Chodzi o ewentualne zagrożenie utraty oparcia na naszej działce, szczególnie gdy np. obie są położone na skarpie. W takich przypadkach obowiązuje wymóg, aby roboty ziemne prowadzono w taki sposób, by nie groziło to nieruchomościom sąsiednim wspomnianą utratą oparcia. Groźba utraty oparcia nieruchomościom sąsiednim oznacza, że może dojść do obsunięcia się ziemi, co z kolei może doprowadzić nawet do zawalenia się budynku albo do uszkodzenia jego konstrukcji.

Prace ziemne, które mogą doprowadzić do takiego zagrożenia, nie muszą być wcale wykonywane na działce mającej wspólną granicę z nieruchomością zagrożoną. W tym przypadku za nieruchomość sąsiednią do tej, na której wykonywane są prace, uważa się każdą znajdującą się w zasięgu bezpośredniego oddziaływania prowadzonych robót ziemnych, czyli zarówno naziemnych, jak i podziemnych.

C Możliwe roszczenia do sąsiadów

Przed przeciętnej miary zakłóceniami właściciel nieruchomości sąsiedniej może się bronić. Jeżeli negocjacje z sąsiadem nie doprowadzą do usunięcia zakłóceń, to wówczas trzeba dochodzić ochrony naruszonego posiadania przed sądem. Można przy tym wystąpić z roszczeniem o nakazanie zaniechania naruszeń, a nawet o przywrócenie do stanu poprzedniego albo przynajmniej do stanu zgodnego z prawem. Stan zgodny z prawem może oznaczać jedynie zminimalizowanie zakłóceń do takiego poziomu, że nie będą przekraczały przeciętnej miary.

Spryskiwanie sadu

Właściciel ma prawo spryskać sad środkami chemicznymi ochrony roślin. Może przez to w dopuszczalnych granicach zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Dlatego korzystając ze środków chemicznych ochrony roślin powinien wykorzystać wszystkie dostępne środki zapobiegające zatruciu ludzi, zwierząt gospodarskich, drobiu i pszczół.

Gdyby zaś zaistniała taka potrzeba, powinien nawet zawiadomić sąsiadów o pracach na swojej działce związanych z użyciem środków chemicznych i mogącej wystąpić emisji zanieczyszczeń powietrza na nieruchomości sąsiednie. Przed zarzutami sąsiadów właściciel sadu może bronić się tym, że zastosował najbardziej skuteczne metody zabezpieczeń, osłon, filtrów zgodnie z najnowszym stanem wiedzy i techniki.

Koszty utrzymania muru

Jeśli płot znajdujący się na granicy gruntów sąsiadujących służy do wspólnego użytku sąsiadów, to obie strony mają obowiązek ponosić wspólnie koszty utrzymania go, a także wszelkich napraw i remontów. Podobne zasady dotyczą murów, miedzy i rowów, które znajdują się na granicy gruntów sąsiadujących. Można więc żądać od sąsiada, aby pokrył część kosztów naprawy, proporcjonalnie do przysługującego mu udziału, na podobnych zasadach jak współwłaściciel ponoszący wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd miejsca położenia nieruchomości, w związku z którą to naruszenie nastąpiło. Pozew należy złożyć w ciągu roku od naruszenia, ponieważ później roszczenie wygasa.

Zdarza się też, że zakłócenia wywołują również szkodę na sąsiednich działkach. Poszkodowany sąsiad może wówczas dochodzić szkody na zasadach ogólnych, powołując się na art. 415 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Opadłe owoce

Często do konfliktu w stosunkach sąsiedzkich dochodzi wówczas, gdy owoce opadają z drzew lub krzewów na grunt sąsiedni, albo gałęzie drzew zwieszają się przez płot na działkę sąsiada. W takim przypadku obowiązuje zasada, że te owoce stanowią korzyści należące się właścicielowi tej działki, na którą opadły. Korzyści te określane są jako pożytki, czyli dochody przynoszone przez te opadłe owoce właścicielowi dzierżawcy lub użytkownikowi sąsiedniej działki, a nie właścicielowi drzewa. Pożytkami takimi są opadłe z drzewa owoce jadalne oraz owoce niejadalne, np. szyszki, żołędzie, kasztany, a nawet kwiaty.

Zasada ta dotyczy jednak tylko owoców, które same spadły z drzewa. Gdyby znajdowały się na gałęzi zwieszającej się nad gruntem sąsiednim, to wówczas prawo do nich ma właściciel drzewa. Sąsiad nie może ich zerwać ani spowodować w inny sposób, aby opadły. Na przykład nie może trząść tym drzewem, aby spowodować oderwanie się owoców od gałęzi.

Natomiast właściciel gruntu, na którym rośnie drzewo, ma prawo wejść na teren sąsiedniej nieruchomości po to, aby zerwać owoce lub usunąć zwieszające się z jego drzewa gałęzie. Gdyby przez to wyrządził szkodę sąsiadowi, to musi ją naprawić.

Gałęzie za płotem

Drzewa i rośliny, które rosną na nieruchomości od chwili zasadzenia lub zasiania, należą do właściciela gruntu. Aby nie dopuścić do konfliktów sąsiedzkich z powodu drzew lub krzewów przechodzących przez granicę nieruchomości sąsiednich, trzeba sadzić je w odpowiedniej odległości od granicy. Gdyby rosły zbyt blisko tej granicy, to wówczas właściciel drzewa powinien nie dopuścić, aby gałęzie przechodziły na teren nieruchomości sąsiedniej. Najlepiej byłoby, gdyby działając ze swojego gruntu usunął owoce i gałęzie z przestrzeni sąsiada.

Zdarza się jednak, że właściciel gruntu, na którym rośnie drzewo, sam nie usunie tych gałęzi i owoców. Sąsiad może go wówczas wezwać, aby to uczynił, a nawet wyznaczyć mu stosowny termin. Po bezskutecznym jego upływie sąsiad może obciąć i zachować dla siebie zwieszające się gałęzie i owoce, a także korzenie, które przechodzą z sąsiedniego gruntu.

Przejazd przez obcy grunt

Nieruchomość może nie mieć dostępu do drogi publicznej albo do budynków gospodarskich, które do niej należą. Wtedy właściciel tej działki ma prawo domagać się od sąsiadów, aby na swoich gruntach ustanowili tzw. drogę konieczną. Z tej drogi mógłby korzystać właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej, aby móc do niej dojechać.

Jeżeli strony dobrowolnie nie wynegocjują potrzebnych ustaleń, to wówczas sąd na wniosek właściciela działki bez dostępu do drogi publicznej ustanowi służebność drogową za wynagrodzeniem. Powinna ona uwzględniać potrzeby nieruchomości bez dostępu i stanowić najmniejsze obciążenie gruntów, przez które będzie droga prowadziła.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl