Jakie informacje wpisać do księgi, aby zabezpieczyć swoje prawa

Prawo najmu, dzierżawy, pierwokupu, dożywocia bądź inne prawo osobiste, roszczenie albo ograniczone prawo rzeczowe obciążające cudzy budynek lub grunt mogą zostać wpisane do księgi wieczystej. W ten sposób można skutecznie zabezpieczyć swoje uprawnienia, nawet przy sprzedaży nieruchomości.

Księgi wieczyste dla nieruchomości prowadzą sądy rejestrowe między innymi po to, aby ustalić stan prawny własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. W dziale trzecim księgi wieczystej wpisuje się informacje o ciążących na nieruchomości ograniczeniach, prawach rzeczowych, prawach osobistych oraz roszczeniach, jakie przysługują osobom trzecim w stosunku do właściciela. Natomiast hipoteka zabezpieczająca pożyczki i kredyty zaciągnięte przez właściciela nieruchomości wpisywana jest w dziale czwartym księgi wieczystej.

Wpis w księdze zabezpiecza skutecznie

Wpisy w księgach wieczystych powinny być aktualne, ponieważ tylko w ten sposób pozwolą ustalić stan prawny nieruchomości. Dlatego osoba, która może wpisać swoje prawa lub roszczenia do księgi wieczystej prowadzonej dla cudzej nieruchomości, powinna w swoim interesie zadbać, aby wpis był aktualny i zgodny ze stanem faktycznym. W dodatku niektóre prawa rzeczowe – takie jak na przykład hipoteka – mogą obciążać daną nieruchomość tylko wówczas, gdy zostały wpisane do jej księgi wieczystej. Wpis określonego ograniczonego prawa rzeczowego do cudzej księgi wieczystej prowadzi do tego, że prawo to ma pierwszeństwo w stosunku do innych takich samych praw należących do innych osób, które do księgi wieczystej nie zostały wpisane. W dodatku po wpisaniu do księgi wieczystej prawa te wywołują skutki prawne bez względu na to, czy zmienił się właściciel nieruchomości. Jeżeli więc prawo zostało wpisane do księgi wieczystej, a następnie właściciel sprzedał ją, to wówczas po transakcji, prawa obciążające nieruchomość nie zostają automatycznie wykreślone z księgi wieczystej. Są wpisane do niej nadal, a osoba, której przysługują, ma z tytułu tego wpisu roszczenia w stosunku do kolejnego właściciela nieruchomości. Wpisów do działu trzeciego i czwartego dokonuje się zarówno wówczas, gdy księga wieczysta prowadzona jest w systemie tradycyjnym (czyli papierowym), jak i informatycznym. Bez względu na sposób prowadzenia księgi wieczystej, wpisy są tak samo ważne.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Najpopularniejszym i najczęściej spotykanym wpisem do księgi wieczystej jest hipoteka. Hipoteka stanowi obciążenie na własności nieruchomości, na udziale we współwłasności nieruchomości, na wieczystym użytkowaniu, na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Możliwe jest też ustanowienie hipoteki łącznej, która obciąża dwie lub więcej nieruchomości. Wpisuje się ją do działu czwartego i w ten sposób zabezpiecza wierzytelność pieniężną, na przykład kredyt lub pożyczkę, które zostały udzielone właścicielowi nieruchomości. Jeżeli zaciągnięta pożyczka lub kredyt zostaną w całości spłacone, to wówczas hipoteka wygasa i należy ją wykreślić z księgi wieczystej. Wygaśnie też wówczas, gdy wierzyciel zrzeknie się swojego prawa. Aby hipoteka obciążała nieruchomość i w ten sposób zabezpieczała roszczenia wierzyciela, nie wystarczy bowiem samo porozumienie stron odnośnie do jej ustanowienia. Wymagany jest też wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Brak wpisu wyklucza istnienie hipoteki. Wierzyciel, który swoją wierzytelność wpisał do księgi wieczystej, w przypadku zwłoki dłużnika z zapłatą uzyskuje pierwszeństwo w wyegzekwowaniu z tej nieruchomości należnej mu kwoty przed innymi wierzycielami, którzy nie ustanowili na niej hipoteki. Wpisana do księgi wieczystej hipoteka zabezpiecza również interesy wierzyciela, uniemożliwiając właścicielowi podejmowanie działań, które mogłyby doprowadzić do spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Co można ujawnić w księdze wieczystej

W księdze wieczystej mogą być ujawnione prawa rzeczowe, prawa osobiste oraz roszczenia przysługujące od właściciela nieruchomości, dla której księga jest prowadzona. Najczęściej wpisywanym do księgi wieczystej prawem rzeczowym są służebności gruntowe, na przykład służebność drogi koniecznej. Można domagać się jej ustanowienia wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków. W takim przypadku właściciel nieruchomości może domagać się od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Droga konieczna powinna zostać wytyczona w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które prowadzi. W księdze wieczystej może też zostać ujawnione prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia, a także różne inne roszczenia. Na przykład mogą to być: roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Osoba uprawniona może domagać się, aby do cudzej księgi wieczystej zostały wpisane również przysługujące jej roszczenia przyszłe i warunkowe. Można domagać się również wpisania roszczeń wynikających z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników oraz roszczeń współwłaścicieli wyłączających uprawnienia do zniesienia współwłasności. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które zostało ujawnione w księdze wieczystej, staje się skuteczne względem kolejnych właścicieli.

Jak wpisać swoje prawo do księgi wieczystej

Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na wniosek złożony na urzędowym formularzu. Może go złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, a nawet wierzyciel, pod warunkiem że przysługuje mu prawo, które może zostać wpisane do księgi wieczystej. Do wniosku powinien dołączyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu. Zdarza się, że wnioski o wpis do tej samej księgi wieczystej dotyczące takiego samego prawa składa kilka osób. Istotna jest wówczas kolejność, w jakiej wpłynęły do sądu. Na przykład w razie obciążenia nieruchomości hipoteką w pierwszej kolejności zaspokajane jest roszczenie tego wierzyciela, którego hipoteka została wpisana jako pierwsza. Zdarza się też, że oba wpisy pozostają w takiej zależności, że wpisanie jednego z nich umożliwia wpisanie drugiego. O kolejności, w jakiej wnioski o wpis kierowane do tej samej księgi zostaną do niej wpisane, rozstrzyga chwila, w której wpłynęły do właściwego sądu. Przy ustalaniu kolejności bierze się pod uwagę nawet godzinę i minutę wpływu. Jeżeli jednak wnioski wpływają w tej samej chwili, to wówczas przyjmuje się, że zostały złożone jednocześnie. Prawa wpisane wówczas na ich podstawie mają takie samo pierwszeństwo. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Dlatego jego skutki prawne powstają wcześniej, niż został on dokonany.

JAWNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH I WPISÓW DO NICH Księgi wieczyste są jawne. Zapoznać się z treścią wpisów w księgach może więc każdy, bez wykazywania, że ma w tym interes prawny. Aby otrzymać wypis z księgi wieczystej, należy jednak wykazać, że ma się w tym interes prawny.

TRZECI I CZWARTY DZIAŁ KSIĘGI WIECZYSTEJ Do działu trzeciego księgi wieczystej wpisuje się dane dotyczące ciążących na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń. Nie wpisuje się w tym dziale hipoteki i roszczeń dotyczących hipoteki. Hipotekę wpisuje się do działu czwartego księgi wieczystej.

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE Jeżeli służebność drogi koniecznej wpisana jest do księgi wieczystej, to wówczas w razie licytacji tej nieruchomości, pozostaje ona w mocy bez dokonywania potrąceń z ceny nabycia. Podobnie traktowana jest służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.