Wierzytelności i prawa obciążające nieruchomość należącą do upadłego przedsiębiorcy powinny zostać zgłoszone sędziemu-komisarzowi w terminie podanym przez sąd, najczęściej tym, który jest przeznaczony na zgłaszanie wierzytelności.
PIOTR ZIMMERMAN
radca prawny Kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Zgłoszenie wierzytelności po terminie powoduje tylko ten negatywny skutek, że trzeba ponieść koszty związane ze zgłoszeniem, tzn. niewielkie koszty ponownego ogłoszenia, w prasie o uzupełnieniu listy wierzytelności. Opóźnienie się ze zgłoszeniem dodatkowych praw obciążających nieruchomość i nieujawnionych w księdze wieczystej skutkuje bezwzględną utratą prawa powoływania się na nie w postępowaniu.
Służebności gruntowe wpisane do księgi wieczystej zostają uwzględnione i mimo sprzedaży w postępowaniu upadłościowym całej nieruchomości nadal będą ją obciążały w stosunku do nabywcy.
Prawa i roszczenia osobiste obciążające nieruchomość, a nieujawnione w księdze wieczystej wygasną na skutek sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym. Od zasady, że nabywca kupuje rzecz wolną od obciążeń, są wyjątki: służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku, użytkowanie oraz prawa dożywotnika. Pozostają one w mocy i są skuteczne wobec nabywcy, co wynika z celu, dla którego zostały ustanowione.
Te wszystkie rozważania mają zastosowanie nie tylko do przedsiębiorców, lecz również do konsumentów. Na przykład wówczas, gdy konsument nabywa mieszkanie u dewelopera, które dopiero ma zostać wybudowane, ma możliwość ustanowienia na tej nieruchomości, na której dopiero będzie budowany lokal - prawa na siebie skutecznego względem wszystkich ewentualnych nabywców, na wypadek kłopotów finansowych dewelopera. Powinien to zrobić już przy podpisaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna z deweloperem zawsze powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wprawdzie deweloperzy namawiają do zawierania umów pisemnych, tłumacząc, że taka procedura jest tańsza, bo nie trzeba płacić kosztów notarialnych, ale uważam, że jest to pozorna oszczędność. Taksa notarialna przewiduje, że w wypadku zawierania umowy sprzedaży w dwóch etapach: przedwstępnej i umowy wykonującej po wybudowaniu lokalu, taksa notarialna za każdą z tych umów wynosi połowę stawki. W sumie obie umowy zostają zawarte za jedną stawkę. Dodatkowo płaci się tylko za odpisy z zawartych umów oraz podatek i koszt wpisu do księgi. Wprawdzie poniesione koszty są rzeczywiście wyższe, ale różnica jest naprawdę nieznaczna w stosunku do ponoszonego ryzyka spowodowanego tylko zawarciem umowy na piśmie.
Drugą czynnością, którą powinien wykonać przyszły właściciel lokalu, jest uwzględnienie w akcie notarialnym wniosku o wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Jeżeli prawo żądania od dewelopera, aby wybudował i przekazał klientowi lokal, zostanie wpisane do księgi wieczystej, to stanie się prawem, które należy uwzględnić w postępowaniu upadłościowym. Wtedy pozycja takiego wierzyciela jest zupełnie inna, znacznie silniejsza niż pozycja wierzyciela, który nie zawarł umowy w formie aktu notarialnego, a w szczególności nie dokonał wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu.
Uważam, że to jest jedyny sposób, w jaki nabywca może zagwarantować sobie jakieś minimum praw na wypadek kłopotów finansowych dewelopera. Podstawowa korzyść to fakt, iż wartość wpisanego prawa uwzględni się w kolejności, w jakiej dokonywano wpisów do księgi wieczystej, przy podziale majątku uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości.
Not. MPS
