ANDRZEJ LULKA
radca prawny, kieruje departamentem nieruchomosci w Kancelarii Prawnej GLN
Dlaczego inwestorzy coraz chętniej decydują się na skorzystanie z pomocy project managera przy realizacji inwestycji budowlanych, rezygnując z ich wykonania za pośrednictwem generalnego wykonawcy? Jakie są zalety takiego wyboru, a jakie wady? Artykuł niniejszy stanowi próbę odpowiedzi na te pytania. Bardzo często inwestorzy nie posiadają niezbędnej wiedzy, doświadczenia i środków w zakresie realizacji inwestycji budowlanych, powierzają project managerowi (podmiotowi posiadającemu doświadczenie, wiedzę oraz niezbędne zasoby ludzkie) zadanie polegające na koordynacji prac uczestników procesu budowlanego (poszczególnych wykonawców, którzy zawarli z inwestorem odrębne umowy na realizację określonych robót, rzadziej generalnego wykonawcy). Umowa zawierana przez inwestora z project managerem jest umową nienazwaną, tj. umową nieuregulowaną wprost przepisami prawa, co pozwala stronom tej umowy na elastyczne kształtowanie jej treści oraz celu, w granicach obowiązującej na gruncie art. 3531 kodeksu cywilnego zasady swobody umów, (tj. w taki sposób, aby treść lub cel umowy nie sprzeciwiały się właściwości stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego). Zakres obowiązków project managera można dostosowywać do potrzeb związanych z realizacją konkretnej inwestycji budowlanej, wykraczając nierzadko poza ogólny cel, dla którego wyznacza się project managera, a mianowicie koordynację uczestników procesu budowlanego. Nierzadko bowiem inwestorzy powierzają project managerowi obok zadania polegającego na koordynacji wykonawców poszczególnych robót zadanie polegające na zgromadzeniu (przygotowaniu) dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a także do uczestniczenia, w imieniu inwestora, w postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania tej decyzji, a także innych decyzji niezbędnych w procesie budowlanym. Zakres obowiązków powierzonych project managerowi uzależniony jest przede wszystkim od tego, czy inwestor decyduje się na realizację inwestycji budowlanej w systemie generalnego wykonawstwa, czy na podstawie odrębnych umów zawartych z poszczególnymi wykonawcami robót. W razie wyboru przez inwestora tego drugiego rozwiązania zakres obowiązków powierzonych project managerowi jest znacznie szerszy i obejmuje z reguły, niezależnie od koordynacji wykonawców poszczególnych robót, przeprowadzenie pod nadzorem inwestora przetargu na wyłonienie wykonawców poszczególnych robót. W przypadku wyboru przez inwestora systemu generalnego wykonawstwa do obowiązków project managera może należeć przeprowadzenie w imieniu inwestora przetargu na wyłonienie generalnego wykonawcy, a także sprawowanie nadzoru nad właściwym wykonywaniem przez generalnego wykonawcę jego obowiązków. W takim wypadku to generalny wykonawca będzie wybierał wykonawców poszczególnych robót. Generalny wykonawca odpowiedzialny jest za osiągnięcie pewnego rezultatu w postaci wybudowania obiektu budowlanego, zgodnie z projektem budowlanym, przepisami prawa oraz zasadami sztuki budowlanej. Z reguły w trakcie całego procesu budowlanego, tj. od dnia przejęcia przez generalnego wykonawcę terenu budowy do dnia wydania ukończonego obiektu inwestorowi, generalny wykonawca jest odpowiedzialny wobec inwestora oraz osób trzecich za wszelkie szkody powstałe na terenie budowy. Ponosi on bowiem z reguły odpowiedzialność za działania podwykonawców jak za swoje własne działania, czyli obciąża go ryzyko szkód wyrządzonych przez podwykonawców przy wykonywaniu ich obowiązków w procesie budowlanym. Z odpowiedzialności tej generalny wykonawca może zwolnić się, m.in. wykazując brak winy podwykonawcy.