Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowo-przemysłowych ma za sobą bardzo dobry początek roku. Według danych firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W) I kw. był rekordowy pod względem powierzchni oddanej do użytku. Na rynek trafiło 212 tys. mkw. nowoczesnych magazynów. – To dziewięciokrotnie więcej niż na początku 2011 r. – mówi Wojciech Dachniewski z C&W. Colliers International zasoby magazynów w kraju szacuje teraz na ponad 7 mln mkw. A apetyt deweloperów nie słabnie. Wojciech Dachniewski szacuje, że pod koniec I kw. w budowie było ok. 192 tys. mkw. magazynów, z czego większość to już wynajęte powierzchnie.

Według danych firmy Jones Lang LaSalle (JLL) na polskim rynku magazynów obecnych jest blisko 50 deweloperów, przy czym na pierwszą trójkę – Prologis, Panattoni i Segro – przypada niemal 60 proc. dostępnej, nowoczesnej powierzchni magazynowej. Tak duża koncentracja rynku w rękach dużych graczy, wyspecjalizowanych w tym segmencie, sprawia, że część deweloperów, aktywnych też w innych segmentach nieruchomości komercyjnych, rezygnuje z inwestycji w magazyny.

Projektów magazynowych nie planuje wznawiać w Polsce belgijskie Ghelamco, które z powodzeniem realizuje inwestycje biurowe i mieszkaniowe. – Na rozwiniętym już w Polsce rynku nieruchomości doszło do specjalizacji. W magazynach dominuje kilku dużych graczy, którzy mają odpowiednie know-how, by w tym segmencie skutecznie działać – mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco Poland.

Według informacji DGP inwestycji tego typu z podobnych powodów nie planuje HB Reavis, który jest właścicielem magazynów w Czechach i na Słowacji. W Polsce ma jednak duże plany wobec rynku biurowego i handlowego. Tomasz Mika z Jones Lang LaSalle wskazuje, że do wejścia na nasz rynek konieczny jest m.in. doświadczony zespół i gotowość do realizowania inwestycji spekulacyjnych, czyli takich, do których trzeba dopiero znaleźć najemców. – Nowym deweloperom, nieznanym na rynku, trudno jest pozyskać klientów na obiekty BTS (budowane dla konkretnych odbiorców – przyp. DGP), nie mając zrealizowanych żadnych obiektów w Polsce – mówi Tomasz Mika.

To nie oznacza, że na nowych graczy nie ma już miejsca lub brakuje chętnych do inwestowania. Wojciech Dachniewski zdradza, że obecnie kilku nowych deweloperów poszukuje terenów w bardzo dobrych lokalizacjach pod inwestycje magazynowo-produkcyjne. – Starają się m.in. pozyskać nieruchomości w granicach administracyjnych dużych miast, by realizować tzw. small business units, czyli małe magazyny, poniżej 1 tys. mkw. dla obsługi lokalnych rynków i firm, które z uwagi na swoją działalność muszą być w mieście – dodaje.

Nowych inwestorów przyciągają m.in. potencjał polskiej gospodarki, korzystne położenie kraju na europejskich szlakach komunikacyjnych i rosnąca sieć drogowa. Potwierdzeniem atrakcyjności Polski jest m.in. tegoroczny zakup przez Hines za ok. 130 mln dol. czterech parków dystrybucyjnych od Prologis. Według Łukasza Florenckiego z C&W ta transakcja dowiodła m.in., że spadek zakupów inwestycyjnych w segmencie magazynów w 2011 r. wynikał raczej z niskiej podaży atrakcyjnych obiektów niż z osłabienia zainteresowania tym sektorem.

Pod koniec I kw. 2012 r. w budowie było 192 tys. mkw. magazynów

Inwestycje w magazyny

W 2011 r. na inwestycyjnym rynku nieruchomości magazynowych w Polsce zawarte zostały transakcje o łącznej wartości 165 mln euro. Było to o 25 proc. mniej niż w roku 2010. Według analityków Cushman & Wakefield nie świadczy to o istotnym pogorszeniu koniunktury, ale wynika z niskiej płynności rynku, na którym jedna umowa kupna ma istotny wpływ na kształt całego sektora. W 2010 r., m.in. dzięki spieniężeniu części portfela przez Panattoni, podaż atrakcyjnych nieruchomości była wysoka. W 2011 r. liczba oferowanych obiektów wysokiej klasy była wyraźne mniejsza. Spadek stóp kapitalizacji (świadczy o wzrośnie wartości nieruchomości) do ok. 7,75 proc. wskazywał jednak, że popyt na nieruchomości magazynowe pozostaje silny. W 2011 r. największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości wynajęte na długi okres przez uznanych pojedynczych najemców.