Rynek nieruchomości pęka w szwach. Do kupienia od ręki jest około 40 tys. nowych lokali wprost od deweloperów i co najmniej drugie tyle mieszkań z rynku wtórnego. Tak źle jeszcze nie było – przynajmniej z punktu widzenia firm deweloperskich. Bo dla klientów to dobra wiadomość. Zdaniem analityków rynku w najbliższych miesiącach możemy się spodziewać wyraźnego spadku cen mieszkań. Świadczy o tym wiele danych płynących z rynku:

● Podaż wyższa od popytu utrzyma się nawet przez trzy najbliższe lata. Świadczą o tym choćby opublikowane wczoraj statystyki GUS, z których wynika, że w ciągu pierwszych czterech miesięcy tego roku firmy deweloperskie dostały pozwolenia na budowę prawie 21 tys. nowych mieszkań. To o 9,7 proc. więcej niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku.

● Ludzi nie stać na mieszkania, bo zaostrza się polityka kredytowa. W I kwartale tego roku instytucje finansowe przyznały 52,6 tys. kredytów hipotecznych, czyli o 14,4 proc. mniej niż w IV kwartale 2010 roku. Sami bankowcy przyznają, że w najbliższych miesiącach odbicia na tym rynku nie będzie. Choćby dlatego że rosną stopy procentowe, a – co za tym idzie – spada zdolność kredytowa Polaków. Do kwietnia trzyosobowa rodzina zarabiająca 5 tys. zł netto mogła wziąć 425 tys. zł kredytu na 30 lat, a już w maju kwota ta spadła do 414 tys. zł. Dodatkowego wyhamowania popytu na mieszkania analitycy spodziewają się na początku 2012 roku, po wejściu nowelizacji rekomendacji S, która jeszcze obniży zdolność kredytową klientów.

● Deweloperzy – wbrew temu, co publicznie mówią – mogą obniżać ceny mieszkań bez obaw o to, że zbankrutują. Choć narzekają na rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny, to ich marże wynoszą dziś około 30 proc. (w czasach boomu sięgały 50 proc.), podczas gdy w krajach Europy Zachodniej nie przekraczają 15 proc.

● Deweloperzy kupują jak najtańszą ziemię. O ile w latach hossy na rynku mocno za nią przepłacali – w cenie metra mieszkania jej udział wynosił nawet do 3,5 tys. złotych – to obecnie jest to maksymalnie 1,5 tys. złotych. Okazji do tańszego nabycia gruntu jest coraz więcej, bo wiele spółek, które kupiły ziemię w czasie boomu budowlanego, dziś odsprzedaje ją po atrakcyjnych cenach – nawet za połowę tego, co zapłaciły za nią 3 – 4 lata temu. Nie mają innego wyjścia, ponieważ banki coraz częściej żądają od nich natychmiastowej spłaty zaciągniętych kredytów.

Im trudniej o kredyt, tym trudniej deweloperom znaleźć nabywców mieszkań. Firmy prześcigają się w pomysłach na przyciagnięcie klientów.

Warsaw Trade Deweloper funduje nabywcom weekend nad morzem i pokrywa koszty przeprowadzki do nowego lokum. Firma Mac Dom w budowanych w Warszawie bliźniakach montuje gratis ogrzewanie podłogowe oraz instalację do centralnego odkurzacza. Z kolei Robyg, która buduje kompleks apartamentów, gwarantuje klientom niskie koszty eksploatacji – na dachach stawianych domów montuje baterie słoneczne, które mają obniżyć koszty grzania wody. Niskimi rachunkami za ogrzewanie kusi również Towarzystwo Ziemiańskie, które w trójmiejskich osiedlach montuje pompy cieplne i zakłada dodatkową izolację w ścianach.

Najszybciej rozwija się oferta tzw. mieszkań bezczynszowych. Firmy budują je w niewielkich domach podzielonych na 4 – 8 niezależnych lokali, z osobnymi wejściami. – Nie ma w nich garaży i klatek schodowych, a więc lokatorzy nie muszą płacić za ich utrzymanie – wyjaśnia Alicja Dolińska z firmy Dolcan, która takie inwestycje sprzedaje w podwarszawskim Rembertowie.

Kilka dni temu Dolcan ruszył z nowym projektem – buduje bezczynszówki przystosowane dla osób niepełnosprawnych. Nie będą miały progów i podjazdów, drzwi będą szersze, a kuchnie i łazienki będą dostosowane do potrzeb osób poruszających się na wózkach i balkonikach. Dodatkowo deweloper kusi ceną – metr kwadratowyc takiego mieszkania ma kosztować 5,5 tys. złotych.

Jednak analitycy rynku są sceptyczni: te promocje nie sprawią, że tłum chętnych ustawi się w kolejce po mieszkania. – Ponad 90 proc. zainteresowanych zakupem nowego mieszkania patrzy głównie na jego cenę – mówi Jarosław Strzeszyński z instytutu Monitoring Rynku Nieruchomości. Firmy, które chcą szybko sprzedać mieszkania i odzyskać kapitał, będą zmuszone do korekty cen. Tym bardziej że banki nie kwapią się do zliberalizowania polityki kredytowej.

Trend do obniżek potwierdza ostatnia analiza Home Broker – już w tym miesiącu średnia cena mieszkań w dużych miastach spadnie o 0,4 proc., za nią pójdą kolejne obniżki. Gdy będą one widoczne gołym okiem, szukający mieszkania ruszą na zakupy.