Mieszkania za kredyty hipoteczne w euro coraz bardziej modne

Kredyty w walutach tańsze niż w złotych. Marże i prowizje kredytów w euro są niższe niż we frankach. Pod koniec ubiegłego roku co piąty nowy kredyt na zakup mieszkania był denominowany w obcej walucie. Większość z nich – w euro.

W ciągu ostatnich dwóch lat kredytowe preferencje Polaków zmieniły się diametralnie.

Latem 2008 r. obserwowaliśmy prawdziwy szał zakupów mieszkań przy wykorzystaniu pożyczonych walut. Mówiąc bardziej precyzyjnie, Polacy zapałali wielką miłością do kredytów we frankach szwajcarskich, bo właściwie inne waluty w tym kredytowym amoku zupełnie się nie liczyły.

We frankach aż 80 procent nowych kredytów

Szczyt tej mody przypadł na trzeci kwartał 2008 r. Wówczas kredyty we frankach stanowiły aż 80 proc. nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Można było uzyskać je w niemal każdym banku. O wiele trudniej było znaleźć ofertę w euro, zresztą niewielu klientów o nią pytało.

To nadzwyczajne upodobanie do franków i obojętność wobec euro można bardzo łatwo wyjaśnić. Stawki uzyskania franków na rynku międzybankowym od jesieni 2007 do jesieni następnego roku były w miarę stabilne i sięgały 2,5 – 2,7 proc. W tym samym czasie koszt uzyskania euro na rynku szybko się zwiększał, przekraczając jesienią 2008 r. 5 proc.

Ale w czwartym kwartale 2008 r. zaczęło być widoczne dynamiczne odwracanie się proporcji między kredytami walutowymi a udzielanymi w złotych. Udział tych ostatnich w całkowitej wartości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych skoczył z 20 do ponad 40 proc. Pod koniec ubiegłego roku sięgał już 77 proc. W ciągu zaledwie roku proporcje uległy więc całkowitemu odwróceniu. Dziś kredyty we frankach dostępne są zaledwie w 8 – 9 bankach. Propozycję kredytu w euro otrzymamy już w 15 bankach.

Mimo odwrócenia struktury nowo udzielanych kredytów wciąż jednak 65 proc. wszystkich udzielonych dotąd kredytów stanowią kredyty walutowe. Na koniec roku 2009 r. ich wartość stanowiła 139 mld zł wobec 214 mld zł wszystkich kredytów mieszkaniowych. W styczniu tego roku wartość kredytów walutowych zwiększyła się do 141,5 mld zł, zaś w lutym spadła znów do 139 mld zł.

Euro długo goniło i w końcu przegoniło franka

Od połowy ubiegłego roku sytuacja na rynku kredytowym zaczęła się stabilizować, zaś jego końcówka i początek tego roku to wyraźny powrót banków do udzielania kredytów mieszkaniowych. Choć boomu na kredyty walutowe nie ma, to jednak wyraźnie widać, że zdecydowanie bardziej preferowane są te we wspólnej walucie. Do końca 2008 r. ich udział w wartości wszystkich nowych kredytów mieszkaniowych sięgał zaledwie dziesiątych części procenta, a w całym 2008 r. wynosił 0,4 proc. Już w pierwszej połowie ubiegłego roku skoczył do 3,8 – 4,9 proc. W trzecim kwartale proporcje między frankiem a euro niemal się wyrównały. Nowe kredyty we frankach wyniosły 11,3 proc., a w euro 11,5 proc. W ostatnich trzech miesiącach euro już wyraźnie dominowało, stanowiąc 15 proc., podczas gdy udział „szwajcarów” spadł do 8 proc.

Stawka LIBOR ważnym wskaźnikiem

Żeby tak się stało, zadziałały trzy grupy czynników. Pierwszy to efekt działań i banku centralnego, i organu nadzorującego banki, zmierzających do ograniczenia liczby kredytów walutowych, a kredytów we frankach w szczególności.

Drugi to preferencje banków, a trzeci, decydujący, to warunki rynkowe, które zmieniły się zdecydowanie na korzyść euro. Przede wszystkim stawki rynkowe obniżyły się bardzo mocno i choć tendencja ta dotyczy i euro, i franka, to poprzednie dysproporcje, wyraźnie premiujące tę drugą walutę, mocno się wyrównały. Stawka LIBOR, po której można na rynku międzybankowym pożyczyć euro na 3 miesiące, wynosi dziś około 0,58 proc., zaś w przypadku franka około 0,25 proc. Co prawda w dalszym ciągu oprocentowanie pożyczki we frankach jest o połowę niższe niż w euro, ale te koszty mają już mniejsze znaczenie dla kosztu kredytu dla klienta banku niż wcześniejsze różnice: 2,5 proc. dla franka i 5 proc. dla euro.

Wysokość marży i prowizji sprzyja euro

Z punktu widzenia interesów klienta banku teraz o wyborze waluty decydują marża pobierana przez bank oraz prowizja. A marże są zdecydowanie niższe w przypadku kredytów w euro niż tych denominowanych we frankach. Dla wspólnej waluty średnia marża w piętnastu bankach wynosi 3,7 proc., zaś dla franka przekracza 5,2 proc.

Z reguły dla kredytów w euro niższe są też prowizje, nieznacznie jest też niższy średni spread, czyli różnica między kursem, po jakim bank przelicza walutę kredytu na złote w momencie wypłaty kredytu, a kursem, po jakim przelicza złote na walutę w momencie spłacania rat. Tu różnice między bankami bywają bardzo duże – spread dla euro waha się od 5 do ponad 8, a nawet 10 proc. Dla franka sięga od 5,5 do 9,5 proc.

Prognozy przewidują umacnianie się złotego

Nadal podstawowym wyzwaniem związanym z kredytami w walucie obcej jest ryzyko kursowe. Powoduje ono, że wysokość raty może się znacznie zmieniać. Wiele wskazuje na to, że zmiany kursów walut działać będą w najbliższym czasie na korzyść osób spłacających raty przeliczane na euro lub franka. Według większości prognoz złoty powinien się umacniać. W kilkuletniej perspektywie wszystko przemawia za wzrostem siły naszej waluty.

Pamiętne zawirowania, w wyniku których w ciągu kilku miesięcy kurs euro skoczył z 3,2 do 4,9 zł, czyli o ponad 50 proc., stanowiły ewenement. Od najgorszego momentu, czyli od lutego ubiegłego roku, euro staniało do około 3,9 zł, czyli o 20 proc., korygując w znacznym stopniu wcześniejszą przecenę naszej waluty. Uspokojenie sytuacji na rynkach finansowych oraz dobra kondycja naszej gospodarki przemawiają za stabilizacją kursu euro z lekką tendencją do jego osłabiania się.

Spłacać będzie łatwiej, gdy euro zostanie naszą walutą

Za kredytami w euro przemawia też perspektywa zastąpienia nim naszej waluty. Wówczas zniknie jedna z podstawowych wad kredytu walutowego, czyli ryzyko kursowe. Nie będzie już konieczności przeliczania złotych na euro, zniknie też problem spreadu. Będziemy zarabiać w euro i spłacać kredyt w tej samej walucie.

To argument tym ważniejszy, gdy weźmie się pod uwagę, że kredyt mieszkaniowy bierzemy na wiele lat. Średni czas kredytowania wynosi 30 lat.

Era franka: pomoc NBP, ostrzeżenia KNF

Popyt na franki ze strony polskich banków był tak duży, że w listopadzie 2008 r. Narodowy Bank Polski zawarł ze szwajcarskim bankiem centralnym umowę typu swap umożliwiającą zamianę euro na franki. Z kolei nasze banki mogły wymieniać w NBP złote na franki.

W tym samym czasie Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegała przed nadmiernym zadłużaniem się w tej walucie i zalecała, by banki wykorzystywały franki pozyskiwane w ramach tej umowy jedynie do obsługi już istniejących zobowiązań, a nie do udzielania nowych kredytów w tej walucie. Już wówczas kurs franka wobec złotego szedł mocno w górę. Pod koniec października 2008 r. był już o 15 proc. wyższy niż w październiku 2007 r. To jednak wciąż nie powstrzymywało ani klientów przed ubieganiem się o kredyt we frankach, ani banków przed ich udzielaniem. Sytuacja szybko się pogarszała i na przełomie października i listopada 2008 r. banki zaczęły wycofywać się z udzielania kredytów we frankach.