Jaki był 2009 rok w kredytach hipotecznych?

Rok 2009 był niewątpliwie urozmaicony. Działo się sporo w bankach, zmieniały się przepisy. Ale klientom było trudniej

Zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przez banki, seria obniżek stóp procentowych, wprowadzenie nowych regulacji przez Komisję Nadzoru Finansowego, programy mające na celu ożywienie rynku kredytów proponowane przez państwo, zapaść na rynku nieruchomości – to zjawiska nieznane w latach poprzednich. Pomimo to wartość rynku – według szacunków – osiągnęła poziom ok. 40 mld zł nowo udzielanych kredytów. Oznacza to spadek w stosunku do rekordowego roku 2008, ale tylko o blisko 15 proc.

Drogo czy tanio?

Koszty kredytu zaciąganego na początku i na końcu roku kształtują się na podobnych poziomach. Nie wynika to oczywiście ze stabilizacji rynku. Wprost przeciwnie. Wysokie i nierównomierne we wszystkich bankach wzrosty marż kredytowych zrekompensowane zostały przeprowadzanymi na całym świecie znaczącymi obniżkami stóp procentowych. W Polsce zapoczątkowana jeszcze w grudniu 2008 seria cięć doprowadziła do niskiego poziomu 3,5 proc. stopy NBP. Podobnie rzecz się miała w Szwajcarii, USA i strefie euro. W rok 2010 cały świat wchodzi więc z niskimi poziomami stóp procentowych.

Zupełnie odwrotnie zachowywały się marże – jeden z głównych dla klienta kosztów kredytów hipotecznych (w szczególności dla pożyczek w walutach obcych). Od początku roku obserwowaliśmy systematyczne wzrosty tego parametru kredytowego, których apogeum przypadło mniej więcej na miesiące wakacyjne. Druga połowa roku wraz z powrotem na rynek ofert promocyjnych oznaczała pewną liberalizację w tym zakresie, jednak powroty do poziomów z okresu przedkryzysowego wydają się niemożliwe.

Najkorzystniej, z punktu widzenia kredytobiorcy, przedstawiają się marże kredytów złotówkowych. Średnie marże dla tego typu pożyczek oscylowały w przedziale pomiędzy 2 a 2,8 proc. Złoty jest też walutą, w której zdecydowanie najszybciej ustabilizowały się poziomy cenowe, na jakich udzielane były kredyty. Praktycznie od maja średnia wysokość marży bankowej utrzymywała się na poziomie 2,55 proc.

Największe podwyżki marż dotknęły bardzo popularne w Polsce kredyty walutowe. W styczniu średnia marża dla kredytu w euro wynosiła 2,8 proc., natomiast w czerwcu już 3,9 proc. Podobnie było w przypadku franka szwajcarskiego (odpowiednio 3,25 i 4,3 proc.). W drugim półroczu – podobnie jak w przypadku zobowiązań w złotym – obserwowaliśmy wolny spadek kosztów kredytu i na koniec roku poziom marż wynosił 3,3 proc. dla euro i 3,8 dla franka szwajcarskiego.

Zmienne oferty banków

Podobnie zmienne były oferty produktowe banków. Początek roku to czas, w którym banki w znacznym stopniu ograniczyły możliwości udzielania kredytów. Zniknęły oferty finansowania pełnej wartości nieruchomości, znaczna część instytucji wycofała się z udzielania kredytów walutowych, a wymagania w stosunku do kredytobiorców były bardzo zaostrzone. Dodatkowo marcowym wyrokiem Trybunał Konstytucyjny uznał, że SKOK-i nie mogą udzielać kredytów mieszkaniowych. Spowodowało to, że mieliśmy do czynienia z najgorszym od kilku lat pierwszym kwartałem roku. Sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła 7,6 mld zł w stosunku do 12,5 mld w I kw. 2008.

Jednak kolejne miesiące przynosiły poprawę. Coraz większą aktywność zaczęły przejawiać banki, które w roku 2008 zajmowały czołowe pozycje na rynku, a w wyniku kryzysu ograniczyły swoją aktywność w segmencie hipotek. Chodzi tu przede wszystkim o Millennium, GE Money Bank i Polbank. Z punktu widzenia klienta oznaczało to przede wszystkim powrót ofert dla osób dysponujących niskim wkładem własnym (lub niemających go w ogóle), szybszym czasem procedowania wniosku oraz – o czym pisałem wcześniej – spadkiem marż kredytowych.

Pojawiły się także korzystne oferty cross sellingu, czyli promocje polegające na lepszych warunkach kredytowych przyznawanym osobom, które będą korzystały z innych produktów danego banku. Normą stawało się, że bank oferuje kredyt hipoteczny w niższej cenie, oczekując w zamian, że klient poprzez inne usługi bankowe zwiąże się z nim co najmniej na kilka lat, najlepiej na cały okres spłaty kredytu. Proponowano więc, aby w zamian za udzielenie kredytu klient zakładał depozyty, otworzył konto i najlepiej przelewał na nie wynagrodzenie, korzystał z kart płatniczych.

Wydaje się, że właśnie oferty crosssellingowe mogą stać się hitem rynku w roku 2010.

Rekomendacja mało popularna

W 2009 weszła w życie rekomendacji SII wprowadzająca możliwość spłaty rat kredytów walutowych bezpośrednio w walucie. Do 1 lipca 2009 większość kredytobiorców spłacających kredyty w walutach obcych na spłatę raty musiało zapewnić odpowiednią kwotę w złotych. Następnie bank przeliczał ją na walutę kredytu według ustalanego przez siebie kursu sprzedaży. W większości przypadków kursy te były wyższe niż kursy kantorowe. W rezultacie klienci płacili zawyżone raty. Było to szczególnie odczuwalne dla klientów banków, które stosowały wysokie kursy sprzedaży franków szwajcarskich.

Taki sposób spłaty kredytu nie zyskał jednak znacznej popularności. Najpopularniejsza waluta kredytów hipotecznych, czyli frank szwajcarski, nie jest powszechnie dostępna, a kantory nie dysponują odpowiednią jej ilością. Dodatkowo operacja taka wiąże się z koniecznością załatwiania formalności bankowych i – często – dodatkowymi opłatami. Ten sposób spłacania kredytów może jednak zyskiwać na popularności, bowiem osoby zaciągające nowe zobowiązania – szczególnie w euro – powinny rozważyć tę możliwość. Dostępność waluty europejskiej jest bowiem znacznie lepsza niż franka szwajcarskiego, a korzyści wynikające z ominięcia różnic kursowych mogą być interesującą alternatywą wobec tradycyjnej metody spłacania swoich zobowiązań.

Rodzina na swoim

Ponad wszelką wątpliwość hitem, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne, był w ubiegłym roku program „Rodzina na swoim”. Od początku 2009 roku zmianie uległ system naliczania limitów cen mieszkań, które kwalifikowały się do rządowych dopłat. Spowodowało to, wraz ze spadkami cen nieruchomości, że znacząco wzrosła liczba lokali, których zakup można było finansować w ramach tego programu.

W roku 2009 w ramach „Rodziny na swoim” udzielono ponad 31,2 tys. kredytów na kwotę ok. 5,4 mld zł. Od początku funkcjonowania programu przyznano ponad 38,5 tys. kredytów na łączną kwotę 6,17 mld zł.

Wydaje się, że swój najlepszy okres program rządowych dopłat do kredytu ma już za sobą. Po pierwsze – od nowego roku w związku ze spadkiem kosztów budowy metra kwadratowego mieszkania spadną też limity cen metra objętych dopłatą. Drugim ograniczeniem może być liczba dostępnych mieszkań. Deweloperzy wstrzymali budowy nowych mieszkań, uruchamiają je dopiero teraz. Zdecydowanie zmniejszyła się więc podaż mieszkań spełniających kryteria cenowe.

Ani dobry, ani zły

Pomimo wielu zawirowań na rynkach finansowych rok 2009 nie należał do najgorszych. Nie nastąpiło przepowiadane przez część analityków kompletne załamanie rynku. Także spłacalność zaciągniętych wcześniej kredytów hipotecznych pozostaje na bardzo przyzwoitym poziomie.

Rok 2010 upłynie pod względem przygotowywania się banków do wprowadzenia w życie rekomendacji T regulującej zasady naliczania zdolności kredytowej. Nie znamy jeszcze konkretnych założeń tego projektu, ale można się spodziewać, że podobnie jak poprzednie regulacje nie ograniczy ona w znaczący sposób dostępności kredytów hipotecznych.