Aby zdać sobie sprawę z różnic między zwykłym kredytem a hipotecznym, warto dokonać prostego porównania. Zwykły kredyt, zwany gotówkowym, charakteryzuje się następującymi cechami:

■ ma na ogół dość prostą konstrukcję,
■ wymaga nieskomplikowanej procedury rozpatrywania wniosku i podejmowania decyzji o jego przyznaniu lub odmowie udzielenia,
■ zabezpieczenia spłaty są niezbyt skomplikowane,
■ opiewa na niezbyt wielkie kwoty,
■ jest udzielany na dowolny cel,
■ okres spłaty nie jest zbyt długi,
■ wiąże się z niezbyt dużym ryzykiem, zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy.

Kredyt hipoteczny już na pierwszy rzut oka wyraźnie różni się od zwykłego. Zaciągany na zakup lub budowę mieszkania bądź domu jest kredytem, który spłaca się przez bardzo wiele lat, 20 – 30 a czasem nawet dłużej. Długi okres, na jaki udziela się kredytu, i duża kwota to główne źródła ryzyka, związanego z jego spłatą. A występowanie tego ryzyka wymaga zastosowania specjalnego rodzaju zabezpieczenia w postaci hipoteki. Stąd nazwa tego rodzaju kredytów. Cechy specyficzne kredytów hipotecznych sprawiały, że jeszcze kilkanaście lat temu ich udzielaniem mogły zajmować się jedynie wyspecjalizowane banki, zwane bankami hipotecznymi.

Skąd to ryzyko

W ciągu przykładowych 30 lat spłacania kredytu kredytobiorca może stracić pracę, zdrowie, życie, czyli mówiąc ogólnie, utracić możliwość spłacania kredytu. Mamy więc ryzyko związane z osobą kredytobiorcy i jego indywidualną sytuacją życiową i materialną. W ciągu 30 lat z pewnością wielokrotnie będą się zmieniać warunki makroekonomiczne, mające istotny wpływ zarówno na sytuację kredytobiorcy, jak i banku oraz warunki spłaty kredytu. By nie sięgać zbyt daleko: w ciągu kilku najbliższych lat w Polsce euro zastąpi złotego, co z pewnością dość mocno wpłynie na parametry spłaty kredytu.

W ciągu 30 lat z pewnością zmieni się wysokość stóp procentowych, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, wysokość dochodów kredytobiorcy i wiele innych istotnych elementów. To wszystko powoduje, że bank wymaga bardzo silnego zabezpieczenia spłaty kredytu, którym jest kredytowana nieruchomość, a dowodem na to wpis do hipoteki uniemożliwiający np. jej sprzedaż bez wiedzy i zgody banku.