W ciągu czterech lat inwestycje na rynku hotelowym wyniosą około 4 mld zł. Apart-hotele i condohotele są receptą na kryzys, nie tylko na rynku hotelowym. Inwestorzy wybierają hotele ekonomiczne, bo gwarantują szybki zwrot kapitału.
Jest szansa, że do 2012 roku w Polsce zostanie wybudowanych 200 hoteli, a to oznacza, że miejsc noclegowych na Euro 2012 nie zabraknie.
– Wówczas możemy osiągnąć wskaźnik około 52–55 miejsc noclegowych na 10 tys. mieszkańców. Nadal bylibyśmy jednak pod tym względem na szarym końcu wśród krajów europejskich. Dla porównania na Słowacji na 10 tys. osób przypada 106 miejsc noclegowych. Zbliżylibyśmy się jednak do Litwy, gdzie na 10 tys. mieszkańców przypada 58 miejsc – wyjaśnia Dorota Malinowska z Cushman & Wakefield.
Koszty budowy tych hoteli to ok. 4 mld zł, co oznacza, że napływ inwestycji do branży wyniósłby ok. 1 mld zł rocznie. Oznacza to utrzymanie średniej z ostatnich lat, z wyłączeniem jednak 2007 i 2008 roku, kiedy to poziom inwestycji hotelowych przekraczał ponad 2 mld zł rocznie.
Hotel zamiast mieszkań i biur
Utrzymanie wzrostu na rynku hotelowym, mimo panującego kryzysu, będzie możliwe, gdyż coraz więcej deweloperów działających na rynku mieszkaniowym czy biurowym rozpatruje możliwość zmiany przeznaczenia swojej inwestycji na hotelową. Szacuje się, że obecnie może to dotyczyć przynajmniej 10 proc. przedsięwzięć.
– Mamy coraz więcej zapytań od inwestorów, głównie z rynku mieszkaniowego, na którym sprzedaż w tym roku znacząco spadła. Ostatnio przygotowaliśmy analizę opłacalności dla luksusowego apartamentowca w Krakowie – wyjaśnia Dorota Malinowska.
Wynika z niej, jak dodaje, że najniższych nakładów finansowych wymaga przerobienie go na tzw. apart-hotel, czyli obiekt oferujący możliwość wynajmu pokoju na długi czas, bez zapewnienia usług dodatkowych, jak gastronomia, basen, siłownia czy SPA.
– Wystarczą relatywnie niewielkie nakłady na zakup systemu do obsługi pokoi – rezerwacyjny i wyposażenie.
– Obecnie realizowane apartamentowce dysponują już bowiem recepcją, większość z nich jest także wykańczana pod klucz – dodaje Dorota Malinowska.
Zapytania o zmianę przeznaczenia dotyczą zarówno nierozpoczętych jeszcze inwestycji, jak i tych będących już na bardzo zaawansowanym etapie.
Zdaniem Marcina Podobasa, prezesa zarządu Europejskiego Funduszu Hipotecznego, zamiana funkcji przeznaczenia inwestycji mieszkaniowej czy biurowej na hotelową nie będzie trwałą tendencją.
– To sposób na rozwiązanie chwilowych problemów finansowych, a dokładnie pozyskanie pieniędzy na spłatę kredytu w kryzysie. Do tego jest on obarczony dużym ryzykiem poniesienia porażki, zwłaszcza gdy zmiana przeznaczenia następuje na ostatnim etapie realizacji inwestycji – uważa Marcin Podobas.
Hotel w systemie condo
Sposobem na kryzys, w którym bardzo trudno o pozyskanie finansowania dla inwestycji, mają być też condohotele. Pozwalają bowiem na realizację projektu z pieniędzy innych niż bankowe. A to dlatego, że w condohotelach pokoje są sprzedawane indywidualnym inwestorom. Do tego można czerpać zyski z wynajmu sprzedanych pokoi pod nieobecność właściciela.
– Szanse powodzenia projektu rosną, gdy zostaną w nim przewidziane funkcje dodatkowe, w tym baza konferencyjna. Wówczas obiekt może liczyć na zainteresowanie pokojami także ze strony klientów biznesowych – zauważa Dorota Malinowska.
O tym, że rynek ten ma przed sobą perspektywy, mogą świadczyć działania inwestorów. Condohotele budowane dotychczas głównie w ośrodkach turystycznych przenoszą się do większych miast.
– Obserwujemy rosnące zapotrzebowanie na tego rodzaju obiekty komercyjne. W okresie kryzysu to idealny sposób na lokatę kapitału. Można wręcz powiedzieć, że spowolnienie gospodarcze nam sprzyja – wyjaśnia przedstawiciel spółki Arche, która realizuje obecnie condohotel w Warszawie.
– Sprzedaliśmy już około 50 proc. apartamentów, mimo że inwestycja jest na etapie przykrywania stropem garażu podziemnego. Aktualna cena za mkw. to 9,9 tys. zł plus VAT. Planujemy kolejne tego rodzaju przedsięwzięcia w innych miastach. W kręgu naszych zainteresowań jest Łódź – wyjaśnia przedstawiciel Arche.
Z kolei Condohotels Group docelowo chce w Polsce wybudować 30 obiektów w tym systemie.
– Obecnie realizujemy czwarty, w Ostródzie. Sprzedaż apartamentów rusza w czerwcu, a już mamy mnóstwo zapytań od inwestorów. Do końca roku powstaną jeszcze trzy hotele w systemie condo, dwa w Olsztynie, a jeden w Ostródzie – informuje Piotr Popławski z Condohotels Group.
Rynkiem tym nie jest natomiast zainteresowany Europejski Fundusz Hipoteczny. Według Marcina Podobasa Polska jeszcze nie dojrzała do takich inwestycji.
– Wciąż brakuje hoteli 3-, 4-gwiazdkowych w centrach miast, na przykład w Łodzi, Wrocławiu, Bydgoszczy, Toruniu. Jesteśmy zainteresowani ich budową, a nie condohoteli – uzupełnia.
Niższy standard w kryzysie
W dobie kryzysu w bankach o pożyczkę wciąż nie jest łatwo, zwłaszcza inwestorom z branży hotelowej, od których żąda się już 40-proc., a nawet 50-proc. wkładu własnego.
– Nie mogą oni, tak jak ci z sektora biurowego czy handlowego, podpisać umów z najemcami, które dla banku są gwarancją stałych przychodów – zauważa Dorota Malinowska.
Rozwiązanie problemu może przynieść zawarcie umowy z operatorem, który będzie też najemcą hotelu. Ale to jest niezwykle trudne. Do tego na taki układ decydują się w większości operatorzy obiektów klasy ekonomicznej. Jest to powód, dla którego większość budowanych w najbliższym czasie hoteli będzie miała niższy standard. Koszt ich budowy jest mniejszy, a zwrot z inwestycji szybszy. Średni koszt budowy takiego obiektu to 30–40 tys. euro za pokój. W przypadku hotelu 4-gwiazdkowego trzeba wydać około 100 tys. euro. Jeśli chodzi o zwrot z inwestycji, to hotel ekonomiczny może zwrócić się po siedmiu latach, a obiekt luksusowy potrzebuje dwa razy więcej. W przypadku condohotelu możemy liczyć na zwrot kapitału już po czterech latach.
– Mimo to uważam, że hotel wyższej klasy, zwłaszcza z międzynarodowym operatorem, ma przed sobą lepszą przyszłość. Poza tym lepiej radzi sobie w kryzysie, bo może schodzić z ceny i podbierać klientów obiektom o niższym standardzie. Marża na hotelu ekonomicznym wynosi kilka do kilkunastu procent – zauważa Marcin Podobas.
Zatem margines do zmiany polityki cenowej jest znacznie większy. Dzisiaj klient z hotelu 2-gwiazdkowego może pozwolić sobie na 3 gwiazdki, a klient z 3 na 4 gwiazdki. Dotyczy to zwłaszcza gości zagranicznych, którzy w euro płacą nawet o 50 proc. mniej niż rok temu.
Jak dodaje, budowa hoteli ekonomicznych ma sens, gdy realizuje się od razu kilka takich inwestycji lub gdy stanowi uzupełnienie portfolio złożonego z obiektów o wyższym standardzie.
