ROBERT LIDKE

W dobie spowolnienia gospodarczego nie sprawdził się dotychczasowy model rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w którym obywatele zadłużają się w bankach po to, aby wybudować sobie własny dom lub kupić mieszkanie od dewelopera. Może warto zastanowić się, czy stworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkań pod wynajem nie byłoby właściwym rozwiązaniem dla takiego kraju jak Polska?

OLGIERD DZIEKOŃSKI

podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury

Bardzo ważne jest wsparcie budownictwa o charakterze socjalnym. Dokonaliśmy nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych. Znowelizowane przepisy wchodzą w życie 1 kwietnia bieżącego roku. Jeżeli mówimy o wynajmowaniu mieszkań na rynku, to jednym z podstawowych problemów jest to, że jeżeli ktoś nie płaci czynszu najmu, to musimy go wówczas eksmitować, a w świetle prawa musimy go eksmitować do innego lokalu socjalnego na terenie danej gminy. W naszym przekonaniu ta ustawa będzie sprzyjała powiększaniu się zasobu lokali socjalnych.

ROBERT LIDKE

A co z samą ustawą o ochronie lokatorów?

OLGIERD DZIEKOŃSKI

Jeżeli mówimy o kwestii budownictwa na wynajem i segmencie mieszkań prywatnych, to z tą ustawą jest powiązana przygotowywana przez Ministerstwo Infrastruktury bardzo istotna zmiana w ustawie o ochronie praw lokatorów, gdzie pojawiają się nowe propozycje regulacji tzw. najmu okazjonalnego. Formuła najmu okazjonalnego mówi, że w odniesieniu do mieszkań prywatnych oraz umów, które dotyczą okresu dziesięcioletniego, mamy zawieszone pewne regulacje obecnej ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że będzie znacznie łatwiej wyegzekwować opuszczenie lokalu przez osobę, która czynszu nie płaci, jeżeli zostanie zawarta z tą osobą umowa o tzw. czynszu okazjonalnym. Osoba, która będzie wynajmowała mieszkanie, zostanie zobowiązana w umowie najmu do wskazania lokalu, do którego zostanie eksmitowana w przypadku np. zalegania z czynszem. Trwają konsultacje społeczne projektu zmian tej ustawy.

ROBERT LIDKE

Pan Mirosław Barszcz był członkiem rządu, który miał bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o rozwój budownictwa mieszkaniowego. W obecnej sytuacji są one kompletnie nierealne.

MIROSŁAW BARSZCZ

Istotnie rząd, w którym uczestniczyłem, chciał stworzyć warunki prawne i ekonomiczne, które umożliwiłyby wybudowanie 1,5 mln mieszkań w ciągu ośmiu lat. Jednak sytuacja na rynku w tej chwili jest diametralnie różna od tej, która była w końcówce 2007 roku. Obecnie ok. 80 proc. inwestycji mieszkaniowych zostanie wstrzymanych. Jakie będą skutki? Bankructwo deweloperów, szybki spadek cen mieszkań, a za dwa, trzy lata po wyjściu gospodarki z kryzysu będziemy obserwowali to samo, co się działo w latach 2004–2006, czyli duży popyt na mieszkania związany ze zmniejszaniem restrykcji kredytowych. Jeśli to się połączy z momentem wejścia do strefy euro, czyli z prawdopodobnym spadkiem stóp procentowych, to będziemy mieli olbrzymi wzrost popytu na nowe mieszkania i nienadążające za nim inwestycje. Tak więc przy niewielkiej podaży ceny mieszkań za 2–3 lata zaczną szybko rosnąć. Jest to kompletnie rozchwianie rynku, które nikomu nie służy.

ROBERT LIDKE

Co w tej sytuacji można więc zrobić?

MIROSŁAW BARSZCZ

były minister budownictwa

Obecnie trzeba zastanowić się nad tym, w jaki sposób rynek należy stabilizować. Porównajmy polski rynek nieruchomości z rynkiem np. niemieckim. W Niemczech rynek mieszkań na wynajem zajmuje około 50 proc. zasobu mieszkaniowego. Są to mieszkania będące własnością firm, instytucji finansowych, ale zdecydowanie częściej indywidualnych osób – w ten sposób tworzy i umacnia się klasa średnia. To dla nas powinien być podstawowy cel: budowa klasy średniej, której zabezpieczeniem emerytalnym będzie nie tylko OFE, ale także np. jedno czy kilka mieszkań wynajmowanych, z których można czerpać dochody w wieku emerytalnym. Moim zdaniem nie każdy musi być właścicielem mieszkania i nie każdy nim będzie – taka jest naturalna kolej rzeczy. Podstawową przeszkodą w rozwoju budownictwa mieszkaniowego pod wynajmem jest ustawa o ochronie lokatorów. Stąd cieszy mnie informacja pana ministra o planach zmian regulacji o najmie okazjonalnym. Ale proponuję pójść dalej i rozszerzyć możliwości eksmisji niesolidnych lokatorów. Szara strefa rynku mieszkań na wynajem jest ogromna. Trzeba powiedzieć, że kiedy istniała ulga podatkowa na zakup mieszkania na wynajem, to statystyki mówiły o tym, że ponad 90 proc. tych mieszkań, które zostały wybudowane z przeznaczeniem na wynajem, nie było nigdy oficjalnie wynajętych. Te mieszkania były wynajmowane często w szarej strefie. Nie ze względu na unikanie podatków, ale ze względu na strach przed tym, że legalnie mieszkający lokator nie będzie się chciał w przyszłości wyprowadzić.

ROBERT LIDKE

Drastyczne spadki cen akcji na giełdzie, straty funduszy inwestycyjnych na pewno skłaniają inwestorów do szukania okazji do zarobku w tzw. realnej gospodarce, ale czy w tej sytuacji trafią do budownictwa mieszkaniowego?

MIROSŁAW BARSZCZ

Mimo kryzysu jest w Polsce wiele osób, które mają duże oszczędności i szukają bezpiecznych, długoterminowych inwestycji. Dla nich inwestycja w mieszkania pod wynajem byłaby idealnym rozwiązaniem, ale przeszkodą jest zbyt restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów. Ostatnia rzecz to możliwość poszerzenia inwestowania w mieszkania na wynajem przez instytucje finansowe, zwłaszcza przez otwarte fundusze emerytalne. Stworzenie możliwości bezpiecznego inwestowania nie tylko w podmioty giełdowe, a także w rynek pozagiełdowy związany z nieruchomościami mieszkalnymi może mieć bardzo pozytywne skutki gospodarcze i społeczne.