Czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli użytkowanie wieczyste niezabudowanej nieruchomości będzie przedmiotem aportu do spółki prawa handlowego?
Prawo pierwokupu gminy wyłączone zostało w tych wszystkich sytuacjach, w których przeniesienie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości następuje w drodze zamiany, darowizny albo wniesienia jako aportu do spółki. Wynika to z interpretacji art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz kodeksu cywilnego.
Kodeks cywilny rozróżnia dwa źródła prawa pierwokupu, tj. ustawę oraz umowę (art. 596). Stanowi jednocześnie, że z pierwokupem mamy do czynienia wówczas, gdy ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (w tym prawa do nieruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. W umowie sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 k.c.). Istotnym elementem jest tu obowiązek zapłaty ceny, a więc sumy pieniężnej, której wysokość będzie odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży. Gdyby w umowie zamiast sumy pieniężnej uzgodniono wydanie np. papieru wartościowego (weksla, czeku, obligacji), staje się ona zamianą albo odnowieniem i przestaje być umową sprzedaży. Z ustawowym prawem pierwokupu mamy do czynienia m.in. w przepisach art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nimi właściwej terytorialnie gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, przeznaczonej albo wykorzystywanej na cele inne niż rolne lub leśne. Zawarte we wspomnianym artykule ustawy sformułowanie w przypadku sprzedaży - należy odnosić do sytuacji, gdy zasadniczym zamiarem stron transakcji jest przeniesienie własności rzeczy lub praw w zamian za zapłatę określonej sumy pieniężnej. W następstwie wniesienia do spółki wkładu - w postaci prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - nie powstanie obowiązek zapłaty ceny. Zatem czynność przekazania
aportu nie powinna podlegać przepisom art. 109 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Uzasadnia to przyjęte w doktrynie i orzecznictwie stanowisko, według którego zakres pierwokupu, jako uprawnienie o charakterze wyjątkowym, musi być interpretowany w sposób zawężający. Przewidziane w przepisach prawo pierwokupu aktualizuje się tylko przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, nie zaś przy innych czynnościach rozporządzających. Ustawodawca nie zawarł w postanowieniach art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy sformułowania - w przypadku zbycia, ale ograniczył się wyraźnie tylko do jednej z jego form - sprzedaży.