Spadek rentowności inwestycji mieszkaniowych z 50 proc. do zaledwie kilkunastu proc. w ciągu najbliższych dwóch lat, zdaniem analityków rynku, jest nieuchronny. Jednakże niższe marże deweloperów nie przełożą się na istotniejszą obniżkę cen mieszkań.
Rentowność inwestycji mieszkaniowych na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej nie przekracza najczęściej 20 proc., a nie na niektórych sięga zaledwie 15 proc.
- Zdecydowane obniżenie rentowności realizacji projektów mieszkaniowych to bynajmniej nie objaw kryzysu, a po prostu powrót do normalności - twierdzi dyrektor Paweł Grząbka z firmy konsultingowej CEE Property Group.

Odsprzedaż gruntów

- Odsprzedaż gruntu wraz z projektem mieszkaniowym proponowana jest wówczas, gdy inwestor dochodzi do wniosku, że chybiona lokalizacja nie gwarantuje mu pozyskania dostatecznej liczby klientów lub gdy sam projekt okazuje się mało atrakcyjny dla potencjalnego nabywcy - wyjaśnia Małgorzata Czerwińska z agencji Maxon. Na takiej operacji właściciel gruntu raczej nie straci, zwłaszcza jeśli kupił go kilka lat temu.
- Ziemi pod budownictwo wyzbywają się dziś firmy lub osoby fizyczne bez większego doświadczenia deweloperskiego, które skuszone ponadprzeciętnymi zyskami, postanowiły wejść do tego biznesu w szczycie hossy mieszkaniowej - zauważa z kolei Paweł Grząbka. Tego rodzaju podmioty nie mają obecnie pewności, czy w sytuacji silnego wzrostu podaży nowych mieszkań podołają samodzielnemu poprowadzeniu inwestycji w taki sposób, aby na niej zarobić.
Innym zjawiskiem, z którym mamy obecnie do czynienia na znacznie większą skalę, jest odsprzedaż gruntów pod budownictwo jednorodzinne w gminach podwarszawskich. - Wystawiane na sprzedaż są grunty odrolnione lub w trakcie przekształcania głównie przez osoby fizyczne, które realizują dziś zyski z inwestycji dokonanych przed kilku laty - mówi Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź & Lebiedź.

Drogie działki

Nadzwyczajne zyski osiągane przez deweloperów w latach 2006-2007 były efektem jednorazowego zbiegu kilku różnych, ale bardzo korzystnych dla nich okoliczności. Najważniejsza z nich to, oczywiście, wzmożony, wręcz szaleńczy popyt na mieszkania, za którym nie nadążała podaż. Gwałtowny wzrost zainteresowania nieruchomościami to po części efekt wejścia na rynek pokolenia wyżu demograficznego urodzonego w II połowie lat 70. i na początku 80 XX wieku, a także zakupów spekulacyjnych inwestorów krajowych i zagranicznych. Nie bez znaczenia był także wzrost optymizmu konsumenckiego związanego ze spadkiem bezrobocia i zwiększonymi transferami zarobków osiąganych za granicą dla rodzin w kraju. Znacznie dostępniejsze niż na początku obecnej dekady, stały się wreszcie kredyty hipoteczne.

Ceny mieszkań

Z jednej strony pozwalało to windować ceny mieszkań do granic zdolności kredytowej nabywców, z drugiej zaś można było zaoferować klientom lokale w budynkach, które zostały zbudowane lub dopiero miały powstać na gruntach zakupionych po cenach sprzed ładnych paru lat, a więc znacznie niższych od obecnych.
Przy poziomie cen gruntów pod budowę w Warszawie z I kwartału 2007 r. ich udział w ówczesnej cenie 1 mkw. mieszkania, jak wynika z raportu CEE Property Group, stanowił nieco ponad 20 proc. Jeśli w 2007 roku deweloper sprzedawał po tej samej cenie mieszkanie wybudowane na gruncie zakupionym po cenach z roku 2004, czyli powiedzmy o 150 proc. niższych od tych sprzed roku, to udział kosztu zakupu gruntu w cenie m kw. spadał poniżej 10 proc. A to oznacza, że tylko z tego tytułu, nawet jeśli przyjęlibyśmy ceny wykonawstwa z roku 2007, jego marża zysku wyniosła blisko 30 proc.
Dodajmy, że w najbardziej prestiżowych lokalizacjach zwyżka cen ziemi pod zabudowę mieszkaniową w stolicy sięgnęła w ostatnich latach wielu setek procent. Przy poziomie cen gruntów i wykonawstwa z 2007 roku średnia rentowność inwestycji mieszkaniowych wg CEE Property Group ulega obniżce do marnych 16 proc.

Koszty budowy

Projektom realizowanym w 2006 czy nawet jeszcze w 2007 roku niezwykle wysoką rentowność zapewniała jeszcze i ta okoliczność, że deweloperzy zdążyli zakontraktować generalnego wykonawcę dobre kilkanaście miesięcy przed ich ukończeniem. A to oznacza, że koszty budowy takich kompleksów mieszkaniowych były przynajmniej o 50 proc. niższe od obecnych. Jak wynika z raportu CEE Property Group, tylko od połowy 2006 roku do III kwartału 2007 roku wynagrodzenia pracowników budowlanych, w zależności od stanowiska, wzrosły od 30 do 110 proc. Koszty robocizny stanowią zazwyczaj 50 proc. łącznych kosztów budowy mkw. mieszkania. Na kolejne 50 proc. tych kosztów składa się wartość materiałów budowlanych (15 proc. kosztów budowy) i wykończeniowych (35 proc. łącznych kosztów). Najwięcej, bo średnio o 80-100 proc., podrożała w ciągu ostatnich dwóch lat pierwsza kategoria tych materiałów, co oznacza wzrost łącznych kosztów budowy średnio o 20 proc.
Kilkudziesięcioprocentowa zwyżka kosztów budowy w znacznej mierze wyjaśnia, dlaczego marże deweloperów muszą ulec obniżce. Utrzymanie ich na dotychczasowym poziomie musiałoby oznaczać zwyżkę cen mieszkań o kilkadziesiąt procent. Przy obecnym schłodzonym rynku, gdy potencjalny popyt natrafił na barierę w postaci obniżającej się zdolności kredytowej, o czym świadczy chociażby malejąca od początku tego roku wartość kredytów hipotecznych zaciąganych w bankach, znaczący ruch cen w górę musiałby doprowadzić do sparaliżowania popytu.
- Nowym zjawiskiem, wychodzącym naprzeciw oczekiwaniom klientów, jest różnicowanie cen mieszkań już nie tylko w zależności od dzielnicy, ale także usytuowania budynku w danym kompleksie czy nawet lokalu w budynku - podkreśla Małgorzata Czerwińska z agencji Maxon. Coraz częściej jako bonus do ceny mieszkania wliczane jest także miejsce parkingowe w podziemnym garażu, co jednak nie powoduje jej zwyżki.
Rentowność inwestycji o 16 proc. zmniejszyła się średnia rentowność inwestycji mieszkaniowych w 2007 roku