W 2009 roku można się spodziewać bankructw wielu firm deweloperskich. Dlatego, stosując kilka prostych reguł, warto ograniczyć ryzyko zawarcia transakcji z deweloperem, który ma problemy finansowe i może upaść.
W ubiegłym roku upadłość ogłosiło 59 firm związanych z budownictwem - wynika z raportu przygotowanego przez firmę Coface Polska. Zdaniem wszystkich specjalistów branża budowlana i deweloperska należy w tym roku do najbardziej zagrożonych bankructwami. Problemy klientów z uzyskaniem kredytu na kupno mieszkania i podobne kłopoty samych deweloperów z uzyskaniem w banku finansowania na dokończenie inwestycji spowodowały, że widmo bankructw spogląda w oczy prezesów wielu firm deweloperskich. Dotyczy to szczególnie tych mniejszych firm, które swoją działalność rozpoczęły stosunkowo niedawno, nie zdążyły zarobić na niedawnym boomie budowlanym, drogo kupiły ziemie i teraz mają problemy ze sprzedażą. - Nie można wykluczyć, że w tym roku będą bankructwa i upadłości firm deweloperskich, choć będzie to dotyczyło tylko mniejszych firm - mówi Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu. W tej sytuacji jednak osoby, które będą w tym roku decydowały się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym, powinny wykazać się szczególną ostrożnością. Wbrew pozorom 2009 rok nie będzie okresem, w którym nie będzie dochodziło do żadnych transakcji na rynku nieruchomości.
- Szacujemy, że w tym roku sektor bankowy udzieli ok. 250 tys. hipotecznych kredytów mieszkaniowych - uważa Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich. Większość ekspertów spoza sektora bankowego spodziewa się jednak znacznie większego spadku popytu na mieszkania - sięgającego nawet 30 proc.
- Większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań, a części z nich rzeczywiście grozi bankructwo - twierdzi Aleksandra Szarek z Home Broker. Kupna mieszkania od nich trzeba unikać.

Jak uniknąć kłopotów

W tej chwili najczęściej gotowe mieszkania czekają na potencjalnych nabywców. Szacunki są różne, ale w samej Warszawie takich gotowych mieszkań jest ok. 20 tysięcy. Kupując takie mieszkanie i wpłacając pieniądze dopiero po podpisaniu umowy notarialnej, nasze ryzyko związane z ewentualnymi kłopotami dewelopera bardzo się zmniejsza. Zwykle jednak najpierw wpłacana jest zaliczka. Jej kwota sięga z reguły 5 proc. wartości mieszkania, więc ewentualna strata kilku tysięcy złotych także jest bardzo bolesna. Nierzadko głównym kryterium nabycia nieruchomości jest lokalizacja. Jeśli nabywcy zależy na konkretnym budynku i mieszkaniu, to może czekać miesiącami na ukończenie inwestycji i wówczas zaliczka może być większa. Warto więc bardzo dokładnie sprawdzić dewelopera. Przede trzeba warto sprawdzić, czy deweloper ma jakieś przeterminowane zaległości. Takie informacje możemy uzyskać m.in. w Krajowym Rejestrze Długów. Warto też udać się do lokalnego sądu rejonowego, który prowadzi Krajowy Rejestr Sądowy.
- Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe oraz informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął już udziałów i akcji tej firmy - mówi Aleksandra Szarek. Według niej często zdarza się, że wpłaty nowych klientów są przez dewelopera wykorzystywane na dokończenie wcześniejszych inwestycji. W tej sytuacji należy się upewnić, czy deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego projektu. Wówczas mamy większą gwarancję, że nasze pieniądze zostaną przeznaczone na realizację kupowanej przez nas nieruchomości.

Co trzeba sprawdzić

Zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę z deweloperem, niezależnie od sytuacji na rynku, zawsze warto odwiedzić jego wcześniejsze inwestycje i sprawdzić, jak oceniają go poprzedni klienci.
- Można też wejść na fora internetowe, ale pamiętajmy, że zamieszczane są tam zazwyczaj negatywne opinie, bo osoby zadowolone rzadziej dzielą się swoją radością - mówi ekspert Home Broker. To jednak także bardzo dobre źródło krytycznych informacji o deweloperze, także o jego kłopotach finansowych. Zawsze trzeba też sprawdzić, czy deweloper posiada już aktualne pozwolenia na budowę (w urzędzie gminy) i czy jest właścicielem gruntów, na których zamierza budować. Można to sprawdzić w sądzie, który prowadzi księgę hipoteczną konkretnej działki. Numer księgi deweloper powinien nam udostępnić. Jeśli tego unika, to znaczy, że coś ukrywa i lepiej zrezygnować z jego usług. W księdze wieczystej są informacje o wszystkich obciążeniach hipotecznych nieruchomości, w tym o kredytach bankowych, których działka przeznaczona pod budowę naszej nieruchomości może być zabezpieczeniem. Zawsze warto dokładnie sprawdzić umowę, jaką przedstawia nam do podpisu deweloper. Najlepiej zażądać wydania projektu tej umowy i w domu dokładnie ją sprawdzić.
- Szczególnie należy zwrócić uwagę na to, jak określone są kary umowne (nasze i dewelopera) i jaka jest odpowiedzialność obu stron za niewywiązywanie się z umowy - uważa Aleksandra Szarek. Jeśli umowa nie traktuje równo obu stron, to należy zażądać wykreślenia tych zapisów lub ich zmiany. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który prowadzi listę zakazanych klauzul, które nie powinny znajdować się w umowach z deweloperem (www.uokik.gov.pl).



Certyfikat dewelopera

Bardzo dużą gwarancją, że deweloper nie zniknie z wpłaconymi przez nas pieniędzy, jest posiadanie przez niego Certyfikatu Dewelopera. Jest to dokument wydawany przez ekspertów, którzy dokładnie sprawdzają firmy zajmujące się budową mieszkań.
- Nim przyznamy certyfikat, badamy działalność firmy w ostatnich trzech latach i sprawdzamy plany i zamierzenia na najbliższy rok. Do niedawna nie trzeba było posiadać certyfikatu, by wszystkie mieszkania sprzedawać na pniu - mówi prof. Witold Werner, przewodniczący kapituły przyznającej Certyfikat Dewelopera. Jest tylko jeden problem. Certyfikat w całym kraju posiada obecnie niespełna 40 firm deweloperskich, z czego połowa z rynku warszawskiego. Za to wszędzie można skorzystać z rachunku powierniczego. Kupujący wpłaca pieniądze na taki rachunek, a deweloper może je podjąć tylko po spełnieniu określonych warunków (albo po zakończeniu jakiegoś etapu inwestycji, albo całej inwestycji). Kontrolują to wyspecjalizowani przedstawiciele banku. Rachunek powierniczy to realny sposób na zwiększenie bezpieczeństwa osób kupujących nowe mieszkanie. W hipotetycznym czasie powstania nowej nieruchomości może kosztować nawet 4,5 tys. zł. Bankowcy liczą jednak na to, że w związku z kłopotami deweloperów popularność tego typu rachunków zwiększy się. Niestety, stosowanie się do tych reguł nie gwarantuje nam 100-proc. pewności przy nabywaniu nieruchomości. To, że deweloper nie miał zaległości finansowych, nie oznacza, że nie będzie ich miał w przyszłości.
- Pełnej pewności nie można mieć, ale można maksymalnie zminimalizować ryzyko - radzi Aleksandra Szarek.
O CZYM TRZEBA PAMIĘTAĆ, KUPUJĄC MIESZKANIE
• Bankructwo bardziej zagraża małym firma deweloperskim.
• Warto sprawdzić firmę w Krajowym Rejestrze Sądowym, w Krajowym Rejestrze Długów i innych firmach prowadzących wykaz nierzetelnych przedsiębiorców.
• Trzeba sprawdzić poprzednie inwestycje dewelopera i opinie na jego temat w internecie.
• Deweloper powinien prowadzić odrębny rachunek dla naszej inwestycji.
• Trzeba sprawdzić księgę hipoteczną działki, prawo dewelopera do gruntu i pozwolenie na budowę.
• Warto zażądać wydania projektu umowy i dokładnie ją sprawdzić (najlepiej z prawnikiem).
• Bardzo dobrze, jeśli deweloper posiada Certyfikat Dewelopera lub jest członkiem Związku Firm Deweloperskich.
• Aby zwiększyć bezpieczeństwo, warto założyć w banku rachunek powierniczy.
59 firm
związanych z budownictwem w 2008 roku ogłosiło upadłość
OPINIA
MARCIN JAŃCZUK
ekspert Metrohouse
W obecnych warunkach należy szczególnie ostrożnie podchodzić do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Nie wierzę, by nastąpiła duża fala bankructw deweloperów, ale trzeba dmuchać na zimne i pilnować swoich interesów. Niestety, niezbyt dobrym wyznacznikiem jest podejmowanie decyzji na podstawie poprzednich inwestycji firm. W historii mieliśmy już przypadki, gdy deweloper sumiennie wywiązywał się z kolejnych inwestycji, po czym nie był w stanie dokończyć aktualnie realizowanej budowy.
W czasie kryzysu szczególnie istotna jest marka i potencjał firmy. Kryzys w mniejszym stopniu dotyka potentatów, którzy mogą zredukować koszty i przetrwać trudniejszy okres. W gorszej sytuacji są deweloperzy, którzy nie mają doświadczenia na rynku i obecna sytuacja stanowi dla nich nie lada wyzwanie. Warto zapytać się o możliwość zastosowania rachunku powierniczego we wzajemnych rozliczeniach, to w pewnym stopniu zabezpieczy nasze środki przed wykorzystaniem na poczt innych inwestycji.
Jest to dotychczas raczej rzadko praktykowane, ale decydując się na zakup na rynku pierwotnym, można także skorzystać z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami. Niewielu klientów deweloperów ma tego świadomość. Jego pomoc jest szczególnie cenna, tym bardziej że w ostatecznym rozrachunku jego wynagrodzenie pokrywa deweloper. Pośrednik może przeanalizować umowę oraz dokumenty własne dewelopera, proponując niezbędne zmiany, a to znacznie podwyższy bezpieczeństwo transakcji.