OPINIA
Rozwój inwestycji w miastach uzależniony jest od wielu czynników – z pewnością podstawowymi są przejrzyste i proste procedury regulujące proces budowlany oraz konkurencja na rynku nieruchomości. Daleko posunięte restrykcje dotyczące obrotu ziemią rolną, wprowadzone w kwietniu 2016 r., spowodowały znaczne ograniczenie inwestycji na gruntach rolnych znajdujących się w granicach miast. Według szacunków takie grunty stanowią w niektórych miastach nawet ponad 40 proc. ogółu nieruchomości, więc zablokowanie tego zasobu i uniemożliwienie obrotu nim stanowi jeden z głównych czynników hamujących inwestycje budowlane. Tym sposobem regulacja mająca dotyczyć przede wszystkim obszarów wiejskich spowodowała zahamowanie rozwoju inwestycyjnego terenów zurbanizowanych.
Sejm pracuje nad ustawą o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która rozwiązuje problem gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. W dzisiejszym stanie prawnym przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha, będących drogami wewnętrznymi oraz wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. W uzasadnieniu projektu wnioskodawcy zauważyli, że wprowadzenie tak daleko idących restrykcji w zakresie obrotu ziemią rolną spowodowało znaczące zahamowanie rozwoju gospodarczego Polski, a zwłaszcza miast, w których możliwość swobodnego obrotu gruntami jest kluczowa dla rozwoju inwestycyjnego. Poza tym przeznaczenie nieruchomości rolnych w miastach na cele rolnicze jest często niemożliwe, a prawie w każdym przypadku nieuzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia.
Dlatego projektodawcy do katalogu wyłączeń spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego planują dodanie gruntów rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miast. Jednocześnie te kategorie gruntów mają zostać wyłączone z zakresu przedmiotowego ustawy w kwestiach nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości. Projektowana zmiana, w założeniu, ma także dotyczyć niektórych z już trwających postępowań. Zgodnie z art. 2 i 3 projektu nowela znajdzie zastosowanie do postępowań w sprawie nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych od 30 kwietnia 2016 r. Obejmie także czynności prawne związane z realizacją uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych (od 1 września zastąpionej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Warto jednak podkreślić, że taka retroakcja spotkała się z krytyczną oceną Sądu Najwyższego.
Do ustawy tej swoje zastrzeżenia zgłaszały niektóre środowiska rolnicze, wskazując na postulat jednolitej ochrony gruntów rolnych – zarówno położonych w miastach, jak i na wsiach – zauważając, że tego typu zmiany mogłyby być dopuszczalne dla gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. Nowelizację negatywnie oceniła także Rada Ministrów, zauważając, że „wyłącznym” środkiem regulującym przeznaczenie gruntów w miastach powinien być miejscowy plan. Biorąc pod uwagę, że ponad dwie trzecie powierzchni Polski nie jest objęte planami zagospodarowania przestrzennego, rozwiązanie to jest fikcją.
Rząd, wskazując na ten instrument, stara się zmobilizować samorządy do uchwalania miejscowych planów. Jednak procedura ich tworzenia jest droga i czasochłonna, dlatego najczęściej jednostki samorządu nie podejmują jej wcale, a politykę budowlaną prowadzą na podstawie decyzji o warunkach zabudowy – które projektowany kodeks urbanistyczno-budowalny ma znieść.
Z pewnością mobilizowanie do uchwalania planów zagospodarowania za pomocą przyjmowania instrumentów prawnych blokujących rozwój inwestycji w miastach nie jest dobrym pomysłem. Nawet gdyby przyniosło to zamierzony skutek, jednostki samorządu terytorialnego nie są w stanie w krótkim czasie nadrobić zaległości legislacyjnych, co zniechęca inwestorów do lokowania kapitału na polskim rynku budowlanym.
Warto wskazać jeszcze jeden mankament obowiązującej ustawy o ustroju rolnym. Grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają uzyskania decyzji o przeznaczeniu ich na cele nierolnicze i nieleśne (tzw. odrolnienie). Ale zgodnie z obowiązującymi przepisami z zakresu kształtowania ustroju rolnego pozostają de facto gruntami rolnymi. Dlatego nie tylko względy biznesowe oraz rozwojowe przemawiają za zmianami w prawie, wymaga tego również spójność systemu. ⒸⓅ
