Prowadzę firmę. Sześć lat temu pozwoliłem na swojej nieruchomości, na której mam halę produkcyjną, ustanowić hipotekę na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty pożyczki branej przez kolegę z pokrewnej branży (na kredyt firmowy inwestycyjny). On jednak nie płacił, bo zbankrutował. Cztery lata temu bank prowadził egzekucję na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego, ale nie odzyskał długu. W styczniu 2017 r. doszło do przedawnienia, ale teraz bank pozwał mnie. Domaga się zasądzenia kwoty z hipoteki (ok. 200 tys. zł). Czy tak można? Przecież zgodnie z art. 117 kodeksu cywilnego jest przedawnienie, a z hipoteki można dochodzić od pożyczkobiorcy, a nie ode mnie.
Najprawdopodobniej sąd zasądzi od czytelnika należność hipoteczną na rzecz banku. W wyroku z urzędu zastrzeże dla niego prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności do kwoty hipoteki na swojej nieruchomości. Tak można wnioskować z korelacji przepisów prawnych.
Zgodnie bowiem z art. 244 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) hipoteka jest prawem rzeczowym ograniczonym. Przez jej ustanowienie powstaje odpowiedzialność rzeczowa polegająca na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia w wysokości jego wartości (ponieważ do niej ogranicza się odpowiedzialność dłużnika hipotecznego).
W tym przypadku istotne znaczenie ma art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.), w którym ustawodawca określił, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne. W orzecznictwie sądowym zgodnie przyjmuje się ponadto, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie pozbawia wierzyciela hipotecznego (tu: banku) uprawnienia do zaspokojenia się z nieruchomości. To oznacza, że właścicielowi nieruchomości obciążonej (czyli czytelnikowi, który prowadzi działalność gospodarczą) nie przysługuje zarzut przedawnienia, i to niezależnie od tego, czy jest dłużnikiem osobistym, czy tylko rzeczowym. Odpowiedzialność rzeczowa jest wyłączna i wzmacnia pozycję prawną wierzyciela hipotecznego w stosunku do właściciela obciążonej nieruchomości (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 4 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 862/14). Hipoteka zatem nie ulega przedawnieniu.
Prowadzi to do wniosku, że dłużnik rzeczowy (czytelnik) w procesie o zapłatę będącym w istocie jednym z elementów prawa zaspokojenia się z nieruchomości określonego w art. 65 ust. 1 u.k.w.h., a więc jednym z elementów hipoteki, nie może bronić się zarzutem przedawnienia. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 16 listopada 2016 r. (sygn. akt I ACa 439/16). Uznał w nim, że nie ma podstaw do przyjęcia, iż gdy dojdzie do przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej tylko wtedy, gdy jej właścicielem jest dłużnik osobisty. Zdaniem sądu: „Żaden przepis ani metoda wykładni nie uzasadniają stanowiska, że w zależności od tego, kto jest właścicielem obciążonej nieruchomości, hipoteka (czyli roszczenie o zaspokojenie się z nieruchomości obciążonej) albo ulega przedawnieniu, albo też nie”. W wyroku podkreślono też, że gdy właściciel nieruchomości objętej hipoteką nie jest dłużnikiem osobistym (jak w podanej sytuacji), na podstawie art. 77 zdanie 1 u.k.w.h. możliwe jest, iż dłużnik osobisty w ogóle nie odpowiada za przedawnioną wierzytelność, a nadal istnieje odpowiedzialność rzeczowa właściciela obciążonej nieruchomości (tu przedsiębiorcy).
Zatem podniesienie zarzutu przedawnienia w omawianym przypadku nie wchodzi w grę, gdyż byłby on bezskuteczny. Natomiast całkiem realne jest, że pożyczka będzie przedawniona wobec pożyczkobiorcy, który prowadzi firmę w branży pokrewnej, a nie przedawni się wobec właściciela nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę na poczet jej spłaty.
Artykuł 117 k.c., na który powołuje się czytelnik, nie może stanowić podstawy do uchylenia się przez niego od odpowiedzialności rzeczowej ze swojej nieruchomości. Warto tu przywołać stanowisko wynikające z wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 26 października 2016 r. (sygn. akt I ACa 464/16). Zaakcentowano w nim, że art. 77 u.k.w.h. jest wyjątkiem od art. 117 k.c., który odmiennie reguluje skutki przedawnienia roszczeń. Określono w nim, że roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, a po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia.
WAŻNE
Odpowiedzialność dłużnika hipotecznego wobec wierzyciela ogranicza się do wartości przedmiotu zabezpieczenia.
Podstawa prawna
Art. 117, art. 244 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
Art. 65 ust. 1, art. 77 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1007).
