Gdy klient stara się o kredyt w banku i nie ma środków na wkład własny, to my mu je pożyczamy. Stosujemy ten system od niespełna miesiąca - mówi Piotr Hirny, prezes Hirny DB.

Banki, zaostrzając politykę kredytową, wprowadziły zasadę, że osoba, która chce dostać pożyczkę, musi posiadać wkład własny, średnio 20-30 proc. wartości kredytu. Dla wielu osób, nawet dobrze zarabiających, wysokość wkładu własnego to największa przeszkoda w uzyskaniu kredytu. Deweloperzy mają coraz większe kłopoty ze sprzedażą mieszkań, a to wymusza wstrzymywanie nowych inwestycji. W samej Warszawie na właścicieli czeka już kilkanaście tysięcy nowych mieszkań.

- Udzielamy pożyczki na 50 lat. Gdy klient spłaca kredyt bankowy, nam musi spłacać tylko odsetki od naszej pożyczki. Dopiero po spłacie całego zadłużenia w banku zaczyna się spłata rat kapitałowych naszej pożyczki - wyjaśnia prezes Hirny.

Pożyczka deweloperska jest stosunkowo tania, bo jest denominowana w szwajcarskiej walucie, a jej oprocentowanie wynosi LIBOR plus 1,5 proc. Takich warunków kredytowych nie daje dziś żaden polski bank.

Klient korzystający z pożyczki dewelopera nie dostaje pieniędzy do ręki - dostarcza do banku umowę z deweloperem, która gwarantuje pokrycie 30 proc. kosztów mieszkania.

- Na razie pożyczamy, korzystając ze środków własnych, ale w przyszłości będziemy pewnie te pożyczki refinansować - przyznaje Piotr Hirny.

A jak banki odnoszą się do tej propozycji?

- Nie widzę ryzyka, myślę, że ta propozycja jest do zaakceptowania - uważa Piotr Gajdziński z BZ WBK.

Wątpliwości ma Wojciech Kaczorowski z Millennium.

- Kredyt zaciągnięty u dewelopera ma wpływ na ocenę zdolności kredytowej klienta. Ale jeśli klient ma wystarczającą zdolność, by obsługiwać nasz kredyt i spłacać pożyczkę od dewelopera, to nie widzę problemu - mówi Kaczorowski.

Propozycja firmy deweloperskiej dotyczy osób o co najmniej średnich dochodach. Dzisiaj wiele banków przed podpisaniem umowy kredytowej domaga się deklaracji, że środki na wkład własny nie pochodzą z pożyczek i kredytów. To podejście może się jednak zmienić, bo propozycja kredytowa dewelopera oznacza, że on bierze na siebie całe ryzyko związane z ewentualnym spadkiem wartości nieruchomości.

- Rzeczywiście, ponosimy wyższe ryzyko, bo jesteśmy w hipotece wpisani na drugim miejscu po banku. Jest to dla nas jednak wystarczające zabezpieczenie, gdyż nie spodziewamy się już dużego spadku wartości nieruchomości. W zamian utrzymujemy ruch w biznesie, sprzedajemy mieszkania i nie zwalniamy budowlańców - mówi prezes Hirny.

Firmy deweloperskie szukają pomysłów na przetrwanie kryzysu. Niektórzy decydują się tylko na inwestycje biurowe, inni postanowili wynajmować wybudowane mieszkania do czasu, gdy zmieni się polityka banków. Opłaty pobierane od najemców służą spłacie odsetek od kredytów zaciągniętych przez nich na budowy.

- To jest ciekawe rozwiązanie, ale może rodzić też problemy. Trzeba zmienić zakres działalności dewelopera i wpisy do KRS. Przede wszystkim konieczna jest jednak życzliwość banku, który przez jakiś czas musi zadowolić się spłatą samych odsetek od kredytu - uważa Jacek Kaliszuk z Polnordu.

Jego firma na razie nie zamierza wprowadzać tego typu rozwiązań.

OPINIA

HONORATA GREEN

partner w KPMG

Deweloper może udzielać pożyczek osobom fizycznym, ale powinien mieć odpowiedni zapis w umowie spółki i w KRS. Ponieważ mamy do czynienia z pożyczką, więc należałoby uiścić 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych, który jest płatny przez otrzymującego pożyczkę. Jeśli uznamy, że deweloper udziela pożyczek w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, to transakcje będą podlegały podatkowi VAT. Wtedy podatku od czynności cywilnoprawnych nie trzeba płacić. Dla dewelopera oznacza to, że część naliczonego podatku VAT związana z działalnością finansową może być nieodliczalna. Dochody dewelopera z tytułu oprocentowania pożyczki podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.