Od kilku miesięcy analitycy rynku nieruchomości straszą klientów ochłodzeniem koniunktury na rynku nowych mieszkań, który ma pociągnąć za sobą rynek wtórny. Czy faktycznie po ostatnich wzrostach deweloperzy muszą się liczyć ze stałym spadkiem cen?

- Już od jakiegoś czasu mamy do czynienia z nieustającymi prognozami ostrzegającymi klientów przed krachem na rynku nieruchomości. Wypowiedzi analityków należy jednak poddać własnej wnikliwej analizie. Na pewno nie muszą się obawiać spadku cen ci deweloperzy, którzy oferują dobrze przemyślane inwestycje. Dobrze przemyślana oznacza m.in. dogodną lokalizacje z istniejącą infrastrukturą. Klienci nie lubią bowiem kupować mieszkań w miejscach, gdzie prawdziwa infrastruktura ułatwiająca im życie powstanie za kilka lat. Ważny jest także wysoki standard techniczny budynku i lokalu, gdyż coraz częściej klienci wybierają spośród kilku ofert. Wzrosła także świadomość wiążąca się z decyzją o kupnie mieszkania. Kupujący zdają sobie coraz częściej sprawę z tego, że jest to inwestycja na długie lata. Na decyzję o zakupie ma także wpływ gęstość zabudowy, bowiem coraz popularniejsze stają się jednak zabudowy kameralne. Poszukiwane są zwłaszcza kameralne projekty, do 3-4 kondygnacji z prywatnym ogrodem do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań.

Czy są chętni na takie mieszkania?

- Tak. Deweloperzy takich inwestycji nie narzekają na brak klientów. Coraz większą uwagę klienci przykładają do profesjonalizmu obsługi, to wciąż pięta achillesowa wielu inwestorów. Cudowny czas ogromnego popytu sprawił, iż gdzieś po drodze zaniedbano ten element zarządzania projektami. Mamy wyraźnie do czynienia ze spowolnieniem tempa sprzedaży, ale to dlatego, iż podaż na rynku mieszkaniowym jest ponaddwukrotnie większa niż miało to miejsce w latach 2006 - 2007, co więcej wycofała się z rynku grupa klientów-inwestorów, którzy inwestując w nieruchomości liczyli na szybki i duży zysk, przez co często podbijali sztucznie ceny.

Czy będzie teraz taniej?

- Tak. Doszło do sytuacji, gdzie z pewnością część deweloperów, zwłaszcza tych, którzy przeszacowali swoje projekty, na pewno będzie musiała zredukować ceny, ale nie liczyłabym na wielką obniżkę. Według mnie to maksimum 5 proc. Może natomiast zdarzyć się tak, że w dłuższej perspektywie lata 2009 - 2010 będą kolejnym okresem wzrostów cen, na pewno nie tak drastycznych jak w latach 2005-2006, ale ceny będą rosły.

Kiedy nastąpi odwrócenie trendu na rynku nieruchomości?

- Musimy zdać sobie sprawę z tego, że, jak już wcześniej powiedziałam, zmieniły się pewne postawy konsumenckie. Nikt nie kupuje już mieszkania sugerując się jedynie ceną. Następuje czas jakości i renomy.

Jak klienci są przygotowani do zakupu mieszkania?

- Klient, często laik w dziedzinie budownictwa, zaczyna niejako edukować się w zakresie specyfikacji technicznej ofert mieszkaniowych. Bywają też sytuacje, w których klienci wręcz korzystają z porad specjalistów w zakresie budownictwa, dokonując wyboru najbardziej odpowiadającej im oferty. Nie bez znaczenia pozostają wciąż warunki prawne (zawarcie umów przedwstępnych i przyrzeczonych, ich forma, zapisy etc.), a także warunki finansowania nieruchomości. Przychodzący do nas klienci są zdecydowanie coraz bardziej świadomi zagadnień związanych bezpośrednio i pośrednio z zakupem mieszkania.

Od czego zależy cena metra kwadratowego mieszkania?

- Cena zawsze zależeć będzie od lokalizacji, ale klient coraz częściej poszukiwać będzie projektów firmy, która znana jest np. z doskonałej obsługi. Długi proces odbioru lokalu sprawia, iż kontakt z deweloperem jest konieczny, a jeśli jest on wyjątkowo nieprzyjemny i stresujący, nieruchomość już podświadomie traci na wartości.

Co mają zrobić osoby niemające własnego mieszkania?

- Nigdy nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, a już na pewno nie, jeśli dokładnie nie rozważy się każdego przypadku z osobna. To zawsze zależy od sytuacji finansowej danej osoby. Związana jest z tym decyzja banku o zdolności kredytowej i udzieleniu kredytu. Należy też odpowiedzieć sobie na pytanie, czy pobyt w danym mieście traktuję długoterminowo. Zakup nieruchomości to zawsze dobra lokata kapitału, zwłaszcza w takich miastach, jak Warszawa, Kraków czy Poznań.

Czy to oznacza, że już warto kupować mieszkania?

- Obecnie, ze względu na ustabilizowaną sytuację na rynku nieruchomości oraz rosnące koszty kredytu hipotecznego, dobrze byłoby zdecydować się na zakup, nawet jeśli mieszkanie miałoby być mniejsze niż wynajmowane. Musimy zdawać sobie sprawę, że za kilka miesięcy może się okazać, iż wiele osób, które zwlekały z podjęciem tej decyzji, nie będzie już spełniać warunków określonych przez banki. Wówczas wynajem pozostanie jedyną możliwą opcją. Jest to ściśle powiązane ze wzrostem cen wynajmu mieszkań. Obserwując rynek mogę stwierdzić, że te ceny wciąż rosną i z pewnością cały czas będą wzrastać. Może się więc okazać, że za kilka, kilkanaście miesięcy za podobne mieszkanie spłata zaciągniętego teraz kredytu będzie bardziej opłacalna niż opłacanie kosztów wynajmu.

AGNIESZKA JAWORSKA

absolwentka Wyższej Szkoły Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie, studia doktoranckie. Od kwietnia 2008 r. dyrektor w firmie OHK Developments (Warszawa). Wcześniej w BSR EUROPE.