Na rynku wtórnym ceny nieruchomości nieco spadły, deweloperzy zaczynają mieć problemy ze sprzedażą mieszkań i podobno ograniczają inwestycje?

- Rzeczywiście. Popyt na prace budowlano-montażowe nieco się zmniejszył. Deweloper ma pieniądze i zleca prace, jak sprzeda mieszkanie, a jeśli sprzedaż się zmniejszyła, to problemy zaczynają dotykać niektórych firm budowlanych. Oczywiście duży deweloper sobie poradzi, bo ma znaczne zaplecze finansowe, ale ci mniejsi mogą mieć problemy z utrzymaniem płynności finansowej. Wyraźnie widać, że w Łodzi, Warszawie działalność deweloperów przysiadła. W Łodzi na przykład na rynku pierwotnym od poprzedniego roku ceny zmniejszyły się o 12 proc. Deweloperzy jeszcze się do tego nie przyznają wprost, ale obniżają ceny albo częściej dają bonusy. Czasem jest to bardzo niska pierwsza wpłata (nawet 2 proc. wartości nieruchomości) albo dodatkowy garaż, taras czy wyposażenie kuchni. Deweloperzy mają kłopot, ale ta sytuacja się zmieni, gdy nastąpi ożywienie inwestycyjne w innych dziedzinach. Chodzi mi przede wszystkim o inwestycje infrastrukturalne. Firmy budowlane przygotowują się do dużych inwestycji drogowych, zatrudniają ludzi, ale tych dużych przetargów nadal nie ma. To widać też w kruszywach. Spodziewano się dużego wzrostu cen, a tymczasem popyt nie jest tak duży, jak się spodziewano i kruszywa nawet staniały. Gdyby ruszył cały program budowy dróg i autostrad, to trzeba by pewnie je kupować w innych krajach (np. na Białorusi), ale na razie nie jest to konieczne, bo krajowa produkcja zdecydowanie nam wystarcza.

A co się w tej sytuacji dzieje z cenami innych materiałów budowlanych?

- Rosną płace, więc ceny producenta też idą w górę, jednak nie należy się spodziewać podwyżek w składach budowlanych. Pośrednicy będą musieli zrezygnować z części swojej marży i już to robią. Mamy przykład producentów glazury, którzy nieznacznie podnieśli swoje ceny, a w detalu ceny minimalnie spadły - właśnie dlatego, że pośrednik zrezygnował z części swego zysku. Handlowcy nie robią tego z dobrego serca. Chcą odzyskać zainwestowane pieniądze i zachęcają do kupowania, obniżają marże. Dla kupujących to bardzo dobra sytuacja.

Czy będą dalsze spadki cen na rynku nieruchomości?

- Na początek zaznaczmy, że za ten spadek odpowiada kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych i polityka kredytowa banków. Mimo rosnących płac zdolność kredytowa przeciętnego Polaka zmniejsza się, więc mniejszy jest też popyt na mieszkania. Pesymiści mówią, że można się spodziewać dalszego spadku produkcji budowlano-montażowej, bo popyt się skurczył i wolno idą inwestycje infrastrukturalno-drogowe. Ale ja jestem optymistą. Spodziewam się, że w tym roku wartość produkcji budowlano-montażowej wzrośnie nawet o 15-30 proc. Tego nie widać na zewnątrz, ale w Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad trwają prace nad dokumentacją potrzebną przy inwestycjach drogowych. Spodziewam się, że jesienią będzie przyspieszenie.

I są jeszcze limity CO2 - choćby przy produkcji cementu.

- Nasze zdolności produkcyjne to ok. 18 mln ton. Dla porównania Indie produkują rocznie 200 mln ton cementu, a Chiny 1,360 mld ton. Jeśli nie starczy polskiego cementu, to sprowadzimy go choćby z tych odległych krajów. Jasne, że chiński cement jest gorszej jakości - choćby dlatego, że w ciągu miesięcznej podróży statkiem nasiąka wilgocią. Ale jest taka możliwość, jeśli krajowego cementu będzie brakowało. Będziemy musieli podjąć decyzję, albo zapłacić za dodatkową emisję CO2, albo sprowadzić tańszy cement z Azji, który jednak nie będzie już taki tani, bo koszty transportu są gigantyczne.

Główny problem prezesów naszych firm budowlanych to brak pracowników. Mówi się, że nasze stadiony na Euro 2012 będą budować Chińczycy. Czy taki scenariusz jest realny?

- Jest to mało prawdopodobne. Co z tego, że podpiszę z Chińczykiem umowę na wykonanie prac i zobowiążę go do sprowadzenia tysiąca pracowników. Na przeszkodzie stoją prozaiczne problemy. W konsulacie w Pekinie pracuje dwóch konsulów. Pół roku zajmie rozpatrzenie wniosków o wizy dla tych pracowników. W ciągu tego okresu wszystko się może zmienić - ceny pracy, materiałów budowlanych i kursy walut. Taka współpraca dzisiaj to wielkie ryzyko. Z drugiej strony płace w naszym budownictwie rzeczywiście rosną najszybciej w całej gospodarce. W Warszawie fachowiec nie będzie pracował za mniej niż 4 tys. zł miesięcznie. Elita murarska, czyli dobry murarz szachtu windowego, może zarobić nawet 11 tys. zł miesięcznie. Kierownik budowy z uprawnieniami nie zacznie pracować, jak nie dostanie 14 tys. zł. To są kwoty brutto, ale takie są realia. Ludzie za te same prace mogą jednak nadal dwa razy więcej zarobić w Irlandii, więc podejmują kalkulację. Za granicą wyższe są koszty życia i najczęściej jest rozłąka z rodziną. Wzrost płac w Polsce nie spowodował, że budowlańcy masowo wracają, ale ci, którzy pozostali w kraju, raczej już nie decydują się na emigrację, bo dobry fachowiec naprawdę może dużo zarobić także u nas.

Jak pan ocenia sytuację w naszym budownictwie?

- Są duże inwestycje budowlane w telekomunikacji, na kolei, przy budowie sieci wodociągowej, gazowej. Dlatego prognozuję mniejszy, niż wcześniej zakładano, wzrost całego rynku. Popyt na mieszkania w Polsce jest. Szacuje się, że brakuje nam 1,5-1,8 mln mieszkań. Poza dużymi miastami sprzedaż mieszkań idzie normalnym rytmem, bo ceny oscylują wokół 3 tys. zł za mkw. Deweloperzy w dużych miastach mogą spokojnie obniżyć swoje marże. Mamy teraz spowolnienie, ale do roku 2012 czekają nas tłuste lata w budownictwie. To gwarantują nam środki unijne. Mamy pewność, że o 30 proc. rocznie będzie rosła wartość prac budowlano-montażowych w Polsce. To gigantyczny wzrost, ale motorem tych inwestycji nie będzie budownictwo mieszkaniowe, tylko infrastruktura.

ZBIGNIEW BACHMAN

absolwent Uniwersytetu Łódzkiego. Wicedyrektor departamentu Ministerstwa Budownictwa i Materiałów Budowlanych. Od 18 lat dyrektor Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa