TEZA: O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego gruntu decydują stawki rynkowe związane z użytkowaniem danego rodzaju nieruchomości w określonych warunkach i czas jej posiadania przez adresata roszczenia. W przypadku gdy właściciela nie pozbawiono całkowicie władztwa nad nieruchomością, istotny jest też stopień ingerencji w treść prawa własności.
Reklama
Linia orzecznicza / Dziennik Gazeta Prawna
Sygn. akt I ACa 806/14

Reklama
WYROK SĄDU APELACYJNEGO W BIAŁYMSTOKU
z 5 listopada 2015 r.
STAN FAKTYCZNY
Właściciele działki, małżonkowie M.P. i H.P., zawarli umowę użyczenia i dzierżawy ze spółką z o.o. Na jej podstawie udostępnili spółce z o.o. pas gruntu o szerokości 6 metrów biegnący przez ich grunt na cele drogi dojazdowej do działki, na której spółka realizowała inwestycję budowlaną. Umowa miała obowiązywać z wyłączeniem niedziel oraz świąt państwowych i religijnych uznanych za dni wolne od pracy. W te dni bowiem M.P. organizował na nieruchomości targowisko. Spółka zobowiązała się dodatkowo do utwardzenia drogi.
Generalnym wykonawcą inwestycji na działce była spółka akcyjna. Jej samochody oraz ciężki sprzęt korzystały z drogi wytyczonej na nieruchomościach należących do M.P. na cele drogi dojazdowej do placu budowy. W zasadzie od samego początku zakres korzystania z nieruchomości wykraczał poza określony umową wydzierżawiony pas drogi: samochody oraz ciężki sprzęt spółki akcyjnej w celu transportu, parkowania oraz przeładunku korzystały z dużo większej powierzchni działek. Ponadto z nieruchomości korzystali również podwykonawcy działający na rzecz tej spółki.
Wobec tego M.P. wniósł do sądu pozew o zasądzenie solidarnie od obu spółek 268 089 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego działki. Sąd okręgowy doszedł do wniosku, że powództwo zasługuje na uwzględnienie. Zasądził od pozwanych kwotę 166 075 zł. Spółki zaskarżyły wyrok. Sąd apelacyjny uznał, że apelacja jest w części uzasadniona, dlatego zmienił wyrok sądu I instancji.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 224 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) jedynie posiadacz w dobrej wierze nie ma obowiązku płacić wynagrodzenia. Pozwana spółka akcyjna korzystała jednak w omawianym zakresie z nieruchomości powoda bez tytułu prawnego i to w złej wierze, a zatem była zobowiązana do wynagradzania właściciela w wysokości równej czynszowi, który płaciłaby, gdyby strony wiązała ważna umowa. Wobec sporu stron co do wysokości stawki za korzystanie z przedmiotowych nieruchomości we wskazany sposób stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości wynagrodzenia sąd apelacyjny uznał, że stawka, jaką przyjął sąd okręgowy, była zbyt wygórowana. Kwota wynagrodzenia przy tej stawce byłaby wielokrotnie wyższa niż rynkowa wartość całej nieruchomości. Z okoliczności sprawy wynika, że na podstawie przedstawionych przez obie strony dowodów, w tym nawet opinii biegłego sądowego, nie sposób obliczyć wysokości dochodzonego w sprawie wynagrodzenia z uwagi na zbyt dużą liczbę zmiennych czynników wpływających na tę wartość. W tym stanie rzeczy sąd apelacyjny uznał, że w sprawie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia znajduje zastosowanie art. 322 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.), który wprowadza złagodzenie obowiązujących reguł dowodzenia w sytuacji, w której ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione. W takiej bowiem sytuacji sąd może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według własnej oceny, opierając się na całokształcie ustalonych okoliczności.