Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
ANALIZA
Odziedziczone po mamie mieszkanie sprzedałam w końcu znajomej sąsiadce. Jednak pośrednik z agencji żąda ode mnie 10 tys. zł prowizji, chociaż nie przyczynił się do sprzedaży lokalu - skarży się Anna Połomska z Łodzi.
Zgodnie z przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności.
- Klauzula wyłączności nie może prowadzić jednak do sytuacji, w której każdy nabywca bez względu na sposób jego pozyskania traktowany będzie jak klient polecony przez pośrednika. Klienci są wówczas zdezorientowani - twierdzą eksperci Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Różne rozumienie wyłączności
W opinii UOKiK stosowanie wyłączności w szerokim znaczeniu narusza prawa konsumentów. Wśród prawników pojawiają się jednak sprzeczne opinie.
- Postanowienie nakładające obowiązek zapłaty wynagrodzenia przez zleceniodawcę również wtedy, gdy do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło z osobą, którą pozyskał on z pominięciem pośrednika, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Rażąco narusza przy tym jego interesy - uważa Bartosz Dobosiewicz, prawnik w kancelarii Grygorowicz, Zięba Krakowiak Gąsiorowski.
Niektórzy eksperci reprezentują odmienny pogląd.
Jacek Kosiński, adwokat w kancelarii Wierzbowski Eversheds podkreśla, że zobowiązanie pośrednika obejmuje czynności zmierzające do zawarcia umowy przez inne osoby, jest to więc umowa starannego działania. Pośrednik nie jest odpowiedzialny za finalizację sprzedaży. Jednakże często wysokość prowizji jest zależna od zawarcia umowy sprzedaży i uzgodnionej ceny.
- Możliwe jest też zastrzeżenie wyłączności na rzecz pośrednika. Jednak niedojście transakcji do skutku albo jej dojście, ale z klientem, który nie został wskazany przez pośrednika nie oznacza, że pośrednik nie wywiązał się z umowy. Mógł on bowiem podjąć wiele czynności i ponieść koszty, które jeszcze nie zaowocowały zawarciem umowy, ale do niej zmierzały - mówi Jacek Kosiński.
Dodaje też, że ustawodawca wyważył interesy stron. Konsument może wyłączyć albo ograniczyć wyłączność do określonego czasu obowiązywania lub objąć nią jedynie zawieranie umów z innymi pośrednikami.
Nieuczciwy pośrednik
Osoba, która zgłosiła się do pośrednika, może samodzielnie poszukiwać potencjalnego kupca nieruchomości na przykład wśród znajomych czy rodziny. Natomiast, jak wynika z raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wiele umów sporządzanych przez pośredników zawiera klauzule, które stanowią, iż pośrednikowi zawsze należy się wynagrodzenie. Oznacza to, że pośrednik będzie sobie rościł prawo do wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, nawet wtedy, gdy nie podejmie działań w celu realizacji umowy.
- Takie uregulowania prowadzą do zbyt szerokiego zakresu klauzuli wyłączności. Zgodnie z kodeksem cywilnym jest ona dopuszczalna w obrocie konsumenckim, ale nie może ograniczać swobody rozwiązania czy wypowiedzenia umowy z przedsiębiorcą - uważają eksperci UOKiK.
Pośrednicy często w swoich umowach zawierają zastrzeżenie, że w przypadku pominięcia go przy zawieraniu transakcji lub niepoinformowania go o tym fakcie, klient ma obowiązek zapłaty kary umownej w wysokości od jednokrotności do trzykrotności prowizji. Prowizja wynosi średnio około 3 proc. wartości nieruchomości. Tak więc klient, który nie poinformuje pośrednika o samodzielnym dokonaniu transakcji, musi zapłacić mu wynagrodzenie w wysokości około 10 proc. kwoty transakcyjnej. I to nawet wówczas, gdy nie podejmie żadnych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Takie zastrzeżenie nakłada na klienta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej.
Nieuczciwy klient
- Zamieszczanie klauzuli wyłączności w umowie stanowi próbę zabezpieczenia się przez pośrednika przed nieuczciwością klienta. Zdarza się, że klient proponuje transakcję bez udziału pośrednika komuś, kto dzięki agencji dowiedział się o sprzedawanej nieruchomości. Strony próbują w ten sposób zaoszczędzić pieniądze należne pośrednikowi. Jest to oczywiście działanie nieuczciwe, ponieważ pośrednik poświęcił czas oraz własne środki finansowe. Tak więc należy mu się wynagrodzenie za wykonaną pracę - tłumaczy Dariusz Sawicki z Biura Obrotu Nieruchomościami.
Jak się bronić przed niedozwoloną klauzulą
POSTULUJEMY
Ustawodawca powinien stworzyć precyzyjną definicję umowy na wyłączność.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
KATARZYNA RYCHTER
Podstawa prawna
■ Art. 180 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741).
OPINIA
KONRAD GRUNER
Urząd Ochrony Konkurencji I Konsumentów
Prawo dopuszcza umowy na wyłączność. Reguły ich zawierania dookreślone są w szczegółowych przepisach. Jednak konsumenci, którzy je podpisują z pośrednikami nieruchomości, powinni być świadomi konsekwencji wynikających z charakteru tych kontraktów. Umowa na wyłączność zakłada, że tylko jeden pośrednik jest odpowiedzialny za realizację transakcji. Jeżeli będziemy chcieli dokonać jej niezależnie od pośrednika, to będzie on mógł domagać się od nas prowizji. Każdy przypadek jest indywidualny i zawierając umowę, warto skorzystać z opinii np. rzecznika konsumentów. Zanim zdecydujemy się na zawarcie umowy z określonym pośrednikiem, musimy sprawdzić, jakie rodzaje kontraktów nam oferuje. Wyłączność w przypadku otrzymania innej oferty, korzystniejszej, może konsumenta wiele kosztować.
/>
/>
