Dom na działce rolnej można wybudować dopiero wówczas, gdy zostanie ona wyłączona z produkcji rolnej, czyli odrolniona. Inaczej mówiąc, trzeba uzyskać decyzję starostwa na zmianę celu jej użytkowania.

A Jaka nieruchomość jest działką rolną

Działką rolną jest nieruchomość, która teraz jest wykorzystywana lub może być wykorzystywana w przyszłości do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Jest więc to teren przeznaczony na prowadzenie produkcji roślinnej lub zwierzęcej.

Rodzaje gruntów

Nieruchomościami rolnymi są więc następujące grunty:

  •  określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,
  •  pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
  •  pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
  •  pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
  •  parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
  •  pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
  •  pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa,
  •  zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
  •  torfowisk i oczek wodnych,
  •  pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Odrolnienie

Odrolnienie takich gruntów polega na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wyłączeniu jej z produkcji rolnej. Odrolnienie wymaga spełnienia kilku warunków.

  •  Po pierwsze, działka musi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostać przeznaczona na cele nierolnicze i nieleśne.
  •  Po drugie, musi być wydana decyzja określająca warunki wyłączenia.
  •  Po trzecie, musi nastąpić faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez właściciela (zaprzestał prowadzenia na nich produkcji rolnej).
  •  Po czwarte, należy wnieść jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

To wszystko oznacza, że na podstawie decyzji starostwa działka taka będzie użytkowana na inny cel niż dotychczasowy rolniczy czy leśny. Wyłączenie nie następuje w dniu, w którym decyzja stała się ostateczna, lecz w dniu, w którym faktycznie rozpoczęto inne niż leśne lub rolne użytkowanie jej.

B Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji

Odrolnienie wymaga od właściciela działki rolnej złożenia w starostwie właściwym dla jej miejsca położenia wniosku o wyłączenie jej z produkcji. Do wniosku musi dołączyć następujące dokumenty:

  •  wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren, który ma być objęty zmianą przeznaczenia lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli planu nie ma),
  •  dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej)
  •  plan zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach.

Klasy gruntów

Jeżeli z produkcji rolnej ma zostać wyłączona ziemia dobrej jakości (wysoka klasa gruntów), to wówczas właściciel musi uzyskać zgodę wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami w starostwie powiatowym. Wymóg ten dotyczy gruntów klas: I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych zaliczonych do IV, IVa, IVb, V i VI klasy wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

Natomiast odnośnie do gruntów klasy IV, IVa i IVb zgoda potrzebna jest wówczas, gdy na terenie gminy została wydana uchwała rady gminy o ochronie tych gruntów. Przy ziemi gorszej jakości wyłączenie nie jest potrzebne (np. użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego).

Wymagane opłaty

Za zezwolenie na trwałe wyłączenie działki z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową opłatę, której wysokość zależy od klasy gruntów. Obliczona w ten sposób wysokość jednorazowej opłaty zostaje pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w tej miejscowości.

Właściciel odrolnionej działki dodatkowo jeszcze musi uiścić opłatę roczną. Opłata roczna jest równa 10 proc. jednorazowej opłaty (według aktualnego przelicznika) przeliczonej na tony ziarna żyta lub na metry sześcienne drewna. Cenę za tonę żyta publikuje Główny Urząd Statystyczny.

Należy ją wnosić przez dziesięć lat wówczas, gdy działka będzie na trwale wyłączona z produkcji. Gdyby zaś wyłączenie było nietrwałe, to kwotę obliczoną w taki sposób właściciel płaci tylko przez okres wyłączenia, ale nie dłużej niż przez 20 lat. Pieniądze należy wpłacać do 30 czerwca każdego roku kalendarzowego.

Gdyby zaś z produkcji zostały wyłączone grunty leśne, to wówczas dodatkowo płaci się jeszcze jednorazowe odszkodowanie, wówczas gdyby właściciel dokonał przedwcześnie wyrębu drzewostanu. Wysokość jednorazowego odszkodowania jest równa różnicy między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności a wartością tego drzewostanu w chwili gdy został wyrąbany. Natomiast odszkodowanie za drzewostan młodszy równe jest wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanu.

Wszystkie wymienione tutaj koszty właściciel działki ponosi dopiero po uzyskaniu zezwolenia na budowę i po rozpoczęciu tam prac. Działka o powierzchni mniejszej niż 500 mkw. zostaje wyłączona z produkcji rolnej bez potrzeby uiszczania opłat.

Zwolnienia z obciążeń

Niektórzy właściciele odrolnionych działek rolnych leśnych mogą starać się o zwolnienie z opłat. Powinni wówczas udowodnić, że działka została przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego. Chodzi tu o grunty o powierzchni do 0,05 ha przy budynkach jednorodzinnych i do 0,02 ha w przeliczeniu na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

C Wydanie decyzji o odrolnieniu

Odrolnienie działki nie odbywa się od ręki. Właściciel, który chce przekształcić działkę w budowlaną, powinien starania zacząć od wizyty w wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwym ze względu na jej położenie. Tam ustali, jakie przeznaczenie ma działka w dotychczasowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także, czy w gminie już został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nieważne plany

W większości gmin plany zagospodarowania przestrzennego utraciły ważność od 1 stycznia 2004 r., a nowe jeszcze nie powstały. Gminy te najczęściej uchwalają tylko fragmentaryczne plany odnoszące się do części terenu. Brak planu zagospodarowania przestrzennego znacznie utrudnia przeprowadzenie czynności związanych z odrolnieniem działki.

Gdyby w gminie był nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wprawdzie plan fragmentaryczny, ale dotyczący terenu, na którym znajduje się działka, to wówczas należy sprawdzić, jakie w nim teraz zostało określone przeznaczenie dla tej działki. Gdyby nie była przeznaczona na potrzeby rolnictwa, to wówczas można taką odrolnioną ziemię wyłączyć z produkcji rolnej.

Decyzja w rękach wójta

Natomiast wówczas, gdy w gminie nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wydać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściciel działki uzyska taką decyzję wówczas, gdy ta część gminy, gdzie jest ona położona, została dodatkowo objęta zgodą na zmianę przeznaczenia gruntu.

Niektórzy nie chcą czekać na aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Czy mogą wtedy postawić dom na działce rolnej. Jest to możliwe, pod warunkiem że na działce rolnej powstanie zabudowa siedliskowa. Należy więc wówczas wybudować siedlisko, a nie dom mieszkalny. Siedlisko można postawić w dowolnym miejscu na działce.

Pozwolenie na budowę siedliska właściciel działki rolnej otrzyma tylko wówczas, gdy gospodarstwo ma powierzchnię większą niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w tej gminie. Informację na temat średniej powierzchni gospodarstw na danym terenie właściciel uzyska w gminie.

Koszt utrzymania działki rolnej z siedliskiem jest mniejszy niż działki budowlanej z domem o tej samej powierzchni. Podatek od gruntów rolnych odprowadzany od tej nieruchomości jest znacznie niższy niż podatek od działki budowlanej.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl