Najemca lokalu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub gminy może go wykupić, pod warunkiem że najem został zawiązany na czas nieokreślony. Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, np. pięć lat, najemca nie będzie mógł skorzystać z takiego uprawnienia. Przedmiotem sprzedaży nie może być też lokal w budynku przeznaczonym do rozbiórki, albo gdy nie jest on samodzielnym lokalem mieszkalnym.
Zawiadomienie z urzędu
Najemca nie będzie mógł także wykupić mieszkania, jeśli: • toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez aktualnego jej właściciela (czyli Skarb Państwa lub np. gminę), • z prawa pierwszeństwa w wykupie skorzysta osoba uprawniona na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów, w tym poprzedni właściciel zbywanej nieruchomości (lub jego spadkobierca) pozbawiony prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r. Procedury związane ze sprzedażą mieszkania najemcy uruchamiane są dopiero gdy ww. osoby nie złożą w wyznaczonym terminie wniosku o wykup. Najemca zawiadamiany jest na piśmie o przeznaczeniu lokalu do zbycia i o przysługującym mu prawie wykupu. W zawiadomieniu określany jest termin, w jakim najemca powinien złożyć wniosek o nabycie lokalu. Nie może być on krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
Wniosek o wykup
We wniosku o wykup lokalu powinny się znaleźć następujące dane: • imię, nazwisko, adres zamieszkania wnioskodawcy • organ, do którego wniosek jest kierowany: będzie to starosta, gdy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, lub burmistrz, prezydent miasta – gdy jest własnością gminy, • o co wnioskujemy: o nabycie lokalu mieszkalnego (podać dokładny adres) w drodze bezprzetargowej wraz z ułamkową częścią gruntu związanego z tym lokalem (prawem użytkowania wieczystego gruntu – jeśli grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste), • na jakiej podstawie wnioskujący stał się najemcą (decyzja administracyjna, umowa najmu), • kto będzie nabywcą lokalu, • oświadczenie, że wyrażamy zgodę na cenę ustaloną na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustalanie ceny
Cena lokalu określana jest na podstawie wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Obejmuje ona nie tylko lokal, ale także przynależne do niego pomieszczenia (np. komórkę) oraz udział w nieruchomości wspólnej. Zazwyczaj koszty sporządzenia takiej wyceny ponosi najemca. Na poczet ceny sprzedaży lokalu zaliczane się nakłady poniesione przez najemcę, jeśli zostały przeprowadzone zgodnie z prawem budowlanym oraz za zgodą właściciela (Skarbu Państwa, gminy). Mogą być to nakłady poniesione na remont kapitalny lokalu, jego przebudowę, nadbudowę – w tym na adaptację strychu, jeżeli na skutek tego nastąpiło wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Przy ustalaniu wysokości poniesionych nakładów rzeczoznawca bierze za podstawę faktycznie wykonane roboty oraz wartość tych robót w dniu ustalenia ceny.
Upusty i raty
Zazwyczaj najemca lokalu otrzymuje bonifikatę od ceny wykupywanego lokalu. Jej wysokości nie reguluje ustawa, więc może być różna w poszczególnych miastach. Przyznaje ją – za zgodą wojewody rady albo sejmiku – właściwy organ, czyli starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, lub organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa. Zasady sprzedaży lokali stanowiących własność gminy określane są w uchwale rady gminy. Rada może w sposób zróżnicowany określić wysokość bonifikat, uzależniając je od szczegółowych warunków dotyczących zbywanych nieruchomości, takich jak np. powierzchnia lokalu, jego stan techniczny, data budowy, liczba lokali w budynku itp. Ulga może być też uzależniona od jednoczesnego wykupu przez najemców wszystkich lokali w budynku wielorodzinnym. Cena lokalu sprzedawanego najemcy może zostać rozłożona na raty, ale nie dłużej niż na 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy lokalu podlega wówczas zabezpieczeniu (w szczególności hipotecznemu). Pierwsza rata musi być zapłacona nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, następne raty (wraz z oprocentowaniem) są płacone w terminach ustalonych przez strony w umowie.
Razem z gruntem
Nabywca lokalu komunalnego staje się właścicielem ułamkowej części gruntu związanego z budynkiem, a jeśli grunt został oddany w użytkowanie wieczyste – użytkownikiem wieczystym tego gruntu w części ułamkowej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości gruntowej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Taki sam udział ma też właściciel lokalu w częściach wspólnych budynku. Wysokość udziału decyduje o sile głosu właściciela przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej, ale ma też wpływ na wysokość opłat ponoszonych przez niego, a związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Jeśli grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste – nabywca poza pierwszą opłatą będzie musiał wnosić w każdym roku opłatę roczną. Stawka pierwszej opłaty wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej i może być rozłożona na oprocentowane raty. Stawka opłaty rocznej wynosi natomiast 1 proc. ceny. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Nabywca lokalu komunalnego staje się też członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje ona już z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w danym budynku. Gdy w budynku jest więcej niż siedem lokali, właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu – jedno- lub kilkuosobowego. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Zwrot bonifikaty
Osoba, która przy wykupie lokalu skorzystała z bonifikaty, nie może go sprzedać przed upływem pięciu od dnia jego nabycia lub wykorzystać na inne cele niż mieszkaniowe (np. zmienić przeznaczenie lokalu na użytkowe). W przeciwnym razie właściwy organ może żądać zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Nie będzie to konieczne, jeśli nabywca lokalu daruje go lub sprzeda osobie bliskiej. Takimi osobami w stosunku do nabywcy są: dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona, a także osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Ustawa nie precyzuje, czy konieczny będzie zwrot bonifikaty, jeśli osoba bliska, której zbywca np. darował mieszkanie, sprzeda je przed upływem pięciu lat. Praktyki urzędów są różne – jedne żądają zwrotu bonifikaty, inne nie. Sąd Najwyższy w uchwale z 6 listopada 2002 r. uznał, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem pięciu lat, na rzecz osoby niebędącej bliską zbywcy (III CZP 59/02 OSNC 2003/7-8/101).
 PRZYKŁAD NIESAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY Państwo X mieszkają z panią Y w lokalu o pow. 75 mkw. Rodzina X zajmuje dwa pokoje o łącznej powierzchni pokój 30 mkw., a pani Y pokój o pow. 25 mkw. Wspólne są kuchnia, przedpokój i łazienka. Zarówno państwo X, jak i pani Y nie mogą nabyć na własność zajmowanych pokoi, gdyż nie są one samodzielnymi lokalami.
 PRZYKŁAD ROSZCZENIA BYŁYCH WŁAŚCICIELI Pani Z. mieszka w starej kamienicy w Warszawie. Część lokatorów wykupiła już w niej mieszkania. W 2002 roku spadkobiercy byłych właścicieli złożyli wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji o przejęciu budynku na własność Skarbu Państwa. Postępowanie w sprawie nie zostało jeszcze zakończone, dlatego Pani Z. nie może wykupić zajmowanego lokalu. Ale nawet gdyby rozstrzygnięcie w tej sprawie było niekorzystne dla byłego właściciela, będzie miał on pierwszeństwo przed najemcą w nabyciu tego lokalu.
 PRZYKŁAD USTALANIE BONIFIKATY Rada Miasta Racibórz w uchwale z 2003 roku ustaliła, że od ceny sprzedaży lokalu sprzedawanego w trybie bezprzetargowym stosuje się następujące bonifikaty: 85 proc. – jeżeli następuje sprzedaż za gotówkę; 60 proc. – jeżeli następuje sprzedaż na raty; 90 proc. – jeżeli następuje sprzedaż za gotówkę wszystkich lokali mieszkalnych w budynku jednocześnie; 90 proc. – przy sprzedaży mieszkania za gotówkę, znajdującego się w budynku wpisanym do rejestru zabytków. Z kolei w projekcie uchwały Rady Miejskiej Białegostoku wysokość bonifikaty uzależniona jest od długości okresu najmu. Przy dziesięcioletnim okresie najmu – wynosi ona 60 proc.; przy dwudziestoletnim – 70 proc.; przy trzydziestoletnim – 80 proc.; a przy czterdziestoletnim sięga 90 proc. Do okresu tego ma się zaliczać również okres najmu poprzedniego najemcy, np. gdy po jego śmierci w stosunek najmu wstąpiła osoba mu bliska, zamieszkująca w tym lokalu.
 PRZYKŁAD UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ Państwo C. wykupują lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym. Powierzchnia ich lokalu wynosi 50 mkw. Powierzchnia użytkowa całego budynku wynosi 1 tys. mkw. Ich udział w nieruchomości wspólnej będzie wynosił 1/20. Taka też będzie siła ich głosu na zebraniu właścicieli lokali.
 PRZYKŁAD ZWROT BONIFIKATY Państwo G. przed trzema laty wykupili mieszkanie komunalne na własność, korzystając z 90 proc. bonifikaty. Po roku sprzedali mieszkanie. Urząd zwrócił się do nich z żądaniem zwrotu bonifikaty, powołując się na art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że jeśli nabywca nieruchomości zbył ją lub wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem dziesięciu lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.