Subskrybuj nas na Youtube
Polacy sądzą, że na inwestycji w nieruchomości nie można stracić, tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest istotne, a rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące - przestrzega UOKiK.
UOKiK prowadzi kampanię społeczną „Policz i nie przelicz się” dotyczącą ryzyka związanego z różnymi typami inwestycji.
W komunikacie poświęconym tzw. nieruchomościom inwestycyjnym Urząd wskazał, że inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym lub mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. operatora), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres od 5 do 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z wynajmu z właścicielem lokalu wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie.
"Uczciwy operator nigdy nie będzie w stanie zagwarantować, że dany obiekt będzie wystarczająco rentowny, aby móc regularnie wypłacać zyski w obiecywanej wysokości" - podkreślono w informacji UOKiK, powołując się np. na okres pandemii, gdy tego typu obiekty nie były w stanie funkcjonować, skutkiem czego ponosiły straty.
"Warto podkreślić, że właściciel nieruchomości może nie mieć możliwości zmiany operatora, czy też całkowitej rezygnacji z usługi zarządzania lokalem, co w praktyce oznacza brak realnego wpływu na zyskowność inwestycji" - dodał Urząd.
Zwrócił też uwagę, że w wypadku obiektów w fazie planowania lub budowy ważne jest to, w jaki sposób inwestycja jest finansowana – czy są to środki własne dewelopera, z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, czy jedynie wpłaty nabywców lokali. Jak zaznaczył UOKiK, inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub poprzez emisję obligacji są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu. W tym przypadku nabywca lokalu lub obligacji ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji i - w razie upadłości dewelopera - może stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.
Urząd przypomniał również, iż ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, a jego wpłaty były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takie zabezpieczenia środków nabywcy nie występują.
Zwrócił też uwagę, iż osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników, na które nabywca nieruchomości nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Dotyczy to zwłaszcza obiektów turystycznych, które cechują się koniunkturalnością i sezonowością, a także podatnością na szoki podażowe i popytowe. Ponadto występują stałe koszty związane z zarządem i utrzymaniem lokalu, ewentualną obsługą zadłużenia czy podatkami, które zazwyczaj obciążają właściciela. Wszystkie te czynniki mogą w znacznym stopniu obniżyć zyskowność inwestycji, nawet jeśli obiekt jest prawidłowo zarządzany.
Zdaniem Urzędu, nabywca lokalu powinien być świadomy, że możliwość wycofania się z inwestycji (np. w przypadku niezadowalającej stopy zwrotu) może być ograniczona. Niska płynności rynku oraz jego podatność na czynniki zewnętrzne powodują, że np. w przypadku gwałtownego spadku popytu samo znalezienie nowego nabywcy może być problematyczne.
UOKiK zaleca szczególną ostrożność przy finansowaniu zakupu nieruchomości inwestycyjnej na kredyt. Tego typu zakup jest szczególnie ryzykowny, gdyż nabywca lokalu, poza problemami opisanymi powyżej, narażony jest na ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia spowodowanego np. wzrostem raty kredytu czy też spadkiem wartości jego zabezpieczenia.