Zasadą jest, iż umowy najmu zawarte na czas oznaczony nie mogą być swobodnie przez strony rozwiązywane. Ma to na celu zapewnienie trwałości stosunku najmu oraz bezpieczeństwa najemcy i wynajmującego. Zdarzają się jednak pewne szczególne sytuacje, które umożliwią stronom rozwiązanie umów najmu zawartych na czas oznaczony. O pierwszej grupie przypadków, dotyczącej rozwiązywania umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, pisałam w 117 numerze Gazety Prawnej. Poniżej przedstawię sytuacje, gdy umowa najmu zostaje rozwiązana za wypowiedzeniem.
Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony za wypowiedzeniem została przewidziana w art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jest to jedyny przepis przewidujący możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Przepis ten jest mało precyzyjny i w związku z tym budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych.
W piśmiennictwie niejednokrotnie podkreśla się, że w przypadku, gdy umowa najmu zawarta na czas oznaczony zawiera klauzulę przewidującą możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia bez konieczności podawania przyczyn lub bez wskazania konkretnych sytuacji, w których wypowiedzenie będzie mogło nastąpić, postanowienie takie będzie nieważne i nie wywoła żadnych skutków prawnych. Możliwość taką przewiduje natomiast umowa zawarta na czas nieoznaczony.
Doniosłą rolę w zakresie rozwiązywania umów zawartych na czas oznaczony odegra z pewnością uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2006 r. uznająca, iż postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia jej umowy z ważnych przyczyn, mieści się w hipotezie art. 673 par. 3 k.c. Oznacza to, że podstawy rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie muszą być wskazane w umowie w sposób konkretny. W rozpatrywanym stanie faktycznym chodziło o rozwiązanie umowy najmu magazynu zbożowego, zawartej z przedsiębiorcą zajmującym się skupem zboża. Zapisano w niej, iż najemca może z ważnych przyczyn wypowiedzieć umowę przed upływem terminu. Najemca skorzystał z tej możliwości, a jako przyczynę podał zlikwidowanie preferencyjnych kredytów na skup zboża z dopłatami państwa do oprocentowania oraz stabilizację cen zboża po wstąpieniu do UE. Sąd Najwyższy w uchwale stwierdził jednoznacznie, że postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn, może być podstawą wypowiedzenia umowy. Kwestia ta ma duże znaczenie praktyczne. W razie sporu ocena, czy ważne przyczyny uzasadniające jej rozwiązanie rzeczywiście wystąpiły, będzie należeć do sądu.
Podsumowując powyższe rozważania, umowy zawierane na czas oznaczony powinny zapewnić stronom stabilizację stosunku prawnego. Umowy te mogą zostać rozwiązane tylko w szczególnych przypadkach wskazanych w ustawie lub w umowie. Z kolei umowy zawarte na czas nieoznaczony mogą być swobodnie przez strony rozwiązywane, z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w ustawie albo w umowie. Pewne odrębności w zakresie wypowiadania umów przewiduje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Każda z umów, zarówno zawarta na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony, może być rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron.
ANNA ŁUKASIEWICZ
prawnik w Kancelarii Prawnej GLN
