Rynek lokalowy. Przy zakupie mieszkania na wynajem trzeba bardziej kierować się specyfiką konkretnej nieruchomości niż jej średnią ceną.
Dla osób kupujących mieszkania pod wynajem podstawowym źródłem zysku poza opłacanym przez najemcę czynszem jest wzrost wartości nieruchomości. Według ekspertów obecna stagnacja i spadek cen nie są trwałe, a inwestycję na rynku nieruchomości trzeba traktować jako długoterminową, co najmniej na pięć lat. Dlatego stabilizację czy spadek cen można wykorzystać do poczynienia inwestycji. Według szacunku GP w większości dużych miast średnie ceny nieruchomości w rozpoczynającym się roku będą zmieniały się w granicach od -5 do 5 proc. Spektakularne wzrosty z lat poprzednich już nie powrócą, ale od 2009 roku nieruchomości będą dalej drożały.
Ceny nieruchomości
- W najbliższych kilku latach wzrosty średnich cen nieruchomości w dużych miastach będą zbliżone do wysokości wzrostu PKB, czyli kilkuprocentowe - mówi Radosław Machnik, analityk Nieruchomości Północ.
- O wzrostach wartości mieszkań na poziomie 50 proc. rocznie możemy już zapomnieć, ale w kolejnych latach w wielu lokalizacjach ceny mogą rocznie wzrastać nawet o kilkanaście procent - mówi Łukasz Drągowski, prezes agencji nieruchomości AD Drągowski.
Należy wystrzegać się inwestycji w mieszkania z tzw. wielkiej płyty, które w ostatnich latach zostały przeszacowane. Przykładem są krakowskie dzielnice Nowa Huta i Ruczaj, gdzie tego typu mieszkania oferowane są w cenie nawet poniżej 6 tys. zł i oczekiwane są dalsze spadki. Natomiast w krakowskich dzielnicach bardziej pożądanych przez kupców, takich jak centrum oferowanych mieszkań jest zbyt mało, co przekłada się na pewną presję cenową. Dlatego przy zakupie nieruchomości bardziej niż średnią ceną i potencjalnym wzrostem cen należy kierować się specyfiką konkretnej nieruchomości.
Zarobek na czynszu
Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości tudno będzie wybrać taką lokalizację, którą czekają w najbliższych latach duże wzrosty cen, a jednocześnie już teraz za wynajem takiej nieruchomości będzie można uzyskać wysoki czynsz, którego ceny również ulegają zmianie.
- Po zeszłorocznym wzroście kosztów wynajmu na poziomie około 20 proc. w tym roku dynamika będzie niższa. W 2008 roku średni całoroczny koszt wynajmu przekroczy 10 proc. - mówi Radosław Machnik.
Według analityków portalu szybko.pl w styczniu ceny wynajmu mieszkań nie uległy większym wzrostom, a w niektórych miastach miały miejsce niewielkie spadki w porównaniu z IV kwartałem 2007 r.
- Od dwóch lat ceny wynajmu nieruchomości w Trójmieście rosną praktycznie z miesiąca na miesiąc, zwykle o 1-2 proc. miesięcznie. Obecny rok może być rokiem wynajmu mieszkań, które przyniosą większe zyski - mówi Mariusz Feliński z Partnerzy Nieruchomości.
Z wyliczeń szybko.pl wynika, że w pierwszym miesiącu 2008 roku najbardziej spadły ceny najdroższych mieszkań, np. w Warszawie o ponad 360 zł obniżyła się cena czteropokojowych lokali.
Duży potencjał wzrostu cen nieruchomości analitycy prognozują m.in. w Katowicach, gdzie oddaje się bardzo mało mieszkań. Dlatego kupno w tym regionie lokalu wybudowanego po 1989 roku wciąż może być dobrą inwestycją. Agencja AD Drągowski szacuje, że spory potencjał do wzrostu mają takie lokalizacje, jak Gliwice, Sopot czy Łódź. W dużych miastach głównym źródłem dochodu może być wysokość pobieranego czynszu. Dlatego należy wybierać dobrze zlokalizowane mieszkania.
- W Warszawie dobrym pomysłem kupna nieruchomości pod wynajem jest zakup wzdłuż linii metra i w okolicach, gdzie niedługo zostaną oddane do użytku nowe stacje - mówi Łukasz Drągowski.
OPINIA
Agnieszka Górkiewicz
prezes agencji nieruchomości Ober-Haus
Im bardziej nieruchomość spełnia wyrafinowane oczekiwania klienta, np. indywidualny standard wykończenia czy nietypowy układ pomieszczeń, tym trudniejsza może być sprzedaż, jak i jej wynajęcie. Dlatego oferowane obecnie na rynku pierwotnym mieszkania o pow. 100 mkw., które mają dwa pokoje z aneksem kuchennym, w przyszłości nie przyniosą takich zysków, jak analogiczne mieszkania o tej samej powierzchni z trzema sypialniami i oddzielną kuchnią.
