• W ubiegłym roku sytuacja deweloperów była bardzo dobra, sprzedawali wszystko na pniu. Były nawet kolejki przed biurami, gdzie sprzedawano mieszkania. Teraz wszystko się zmieniło?
- Ludzie widzą, że ceny mieszkań nie rosną, więc wstrzymują się z decyzją o kupnie. Z drugiej strony, zdrożały kredyty. Szacuje się, że rata kredytu w wysokości 100 tys. zł wzrosła z 500 do 700 zł miesięcznie, czyli o 40 proc., o wiele bardziej, niż wzrosły zarobki. Są również osoby, które rok, dwa lata temu kupowały tańsze mieszkania i teraz wystawiają je na sprzedaż. Deweloperzy muszą więc konkurować z własnym produktem. Nie ma jednak załamania w gospodarce, bezrobocie spada, ludzie mają coraz wyższe dochody, więc są chętni do nabywania mieszkań. Nie ma panicznego popytu na mieszkania jak rok temu, ale jest znaczące zainteresowanie.
• Dane jednak pokazują, że sprzedaż nowych mieszkań spadła nawet o 50 proc. - w II kwartale deweloperzy sprzedali tylko 5,5 tys. mieszkań.
- Ten spadek porównujemy z okresem, w którym była gorączka. Porównajmy to z przeciętnym okresem sprzedaży np. w 2006 roku. Wówczas może się okazać, że to jest podobny poziom lub tylko niewielki spadek. Moja firma jest nietypowa, bo do niedawna była o wiele mniejsza niż obecnie - teraz rozpoczęliśmy sześć inwestycji wartych w sumie 200 mln zł. Sprzedajemy cztery, pięć razy więcej mieszkań niż przed rokiem, ale sytuacja Hirny BD jest rzeczywiście specyficzna. Nie ma co ukrywać, że jest w tej chwili rzeczywiście mniejsze zainteresowanie kupnem mieszkań.
• I co w tej sytuacji zrobią deweloperzy?
- Nie ma już inwestycji, które sprzedają się na etapie dziury w ziemi. Pojawia się w sprzedaży coraz więcej gotowych, już wybudowanych mieszkań. To jest powrót do równowagi. Gdy będzie naprawdę duża liczba gotowych mieszkań do sprzedania, to dopiero w tym momencie może się zacząć istotny spadek cen mieszkań. Reakcją deweloperów na spadek popytu jest wstrzymanie się z zakupem nowych działek i odpalaniem nowych inwestycji. Wiadomo, że koszty robocizny nie będą niższe. Za to jest teraz w ofercie dużo ziemi pod budowę, co powinno doprowadzić do spadku ich cen. Deweloper nie rozpocznie nowej inwestycji, jeśli ceny na rynku nie zapewniają mu rentowności.
• A jakie są w tej chwili marże u deweloperów. Krążą o tym legendy: 30, 40, 50 proc.?
- To zależy od miejsca, gdzie się buduje. Jedni mają 10 proc., a inni, gdy dawno kupili ziemie, to nawet 50 proc. Tylko te najwyższe marże już się kończą, bo nie ma już tanich gruntów do kupienia. Nasz rynek cierpi na chorobę dwubiegunową: albo euforia, albo depresja. Była hossa, rzuciło się na nią mnóstwo firm, teraz sporo odpadnie, utracą płynność, będą przejęcia - to jest możliwe. Rynek się oczyści, będzie mniej firm i powrócą czasy prowadzenia bardziej zrównoważonej działalności.
• Ale na razie czaka nas zapaść na rynku budowlanym?
- Zakładam, że rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce będzie podobny do krajów, które z biedy dochodziły do dobrobytu, takich jak Irlandia czy Finlandia (celowo nie patrzę na Hiszpanię, w której sytuację zakłócają warunki klimatyczne). Dało się tam zaobserwować eksplozję popytu. Kiedy społeczeństwo osiągnęło pewien poziom dochodów, zaspokajających podstawowe potrzeby, rozpoczynał się gwałtowny wzrost popytu na mieszkania. Liczba budowanych lokali rosła do 15-20 na 1 tys. mieszkańców. W Polsce wynosi ona obecnie 3,5. Zakładając, że będziemy rozwijać się w dotychczasowym tempie, także u nas powinien nastąpić gwałtowny przyrost popytu. Ta sytuacja nie będzie miała miejsca szybko. Może nastąpi to za pięć, może za dziesięć lat. Niezależnie od momentu, kiedy to nastąpi, długoterminowe perspektywy dla branży są bardzo optymistyczne. Każde chwilowe załamanie traktowałbym jako korektę w długoterminowym trendzie wzrostowym, a nie zapowiedź bessy.
• PIOTR HIRNY
absolwent Politechniki Warszawskiej. Posiadacz licencji doradcy inwestycyjnego nr 7. Pracował dla Creditanstalt Securities i Creditanstalt Investment Management oraz BRE Asset Management. W 2004 roku założył firmę deweloperską Hirny BD
ikona lupy />
Sprzedaż nowych mieszkań spadła nawet o 50%. / ST