Zgodnie z art. 6 ustawy o podatku zryczałtowanym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Właśnie owo mało precyzyjne sformułowanie, postawione do dyspozycji podatnika, stało się powodem interpretacji organów skarbowych znacznie poszerzających podstawę opodatkowania przychodów z najmu.

Przychód bez kosztów

Istota opodatkowania przychodów ewidencjonowanych w formie ryczałtu polega na tym, że podatnik nalicza taki podatek, według właściwej stawki, od pełnych przychodów uzyskanych w danym miesiącu, bez prawa pomniejszania ich o koszty uzyskania. Fiskus zakłada, że takowe występują, ale w związku z tym zamiast dopuszczać, by pomniejszały one podstawę opodatkowania, jak to ma zastosowanie przy podatku dochodowym ustalanym według skali podatkowej lub w stałej wysokości 19 proc. dla działalności gospodarczej, ustanowił podatek w zryczałtowanej wysokości. Dla najmu 8,5 proc. do równowartości 4 tys. euro rocznie i 20 proc. od całej nadwyżki, a nie według stawek 19, 30 i 40 proc. stosowanych dla dochodów w określonych w tabeli granicach dochodów.

Stąd też wywodzi się zamysł, by podatkiem objąć wszelkie przychody uzyskane przez podatnika, nawet pośrednio, jako np. postawione do jego dyspozycji. O ile jednak w przypadku rozliczanych ryczałtem przychodów z działalności gospodarczej podstawę opodatkowania stanowią przychody zaewidencjonowane w ewidencji przychodów (skąd też wywodzi się nazwa tej formy opodatkowania), o tyle w stosunku do przychodów z najmu osiąganych poza działalnością gospodarczą nie ma wymogu prowadzenia takiej ewidencji. To, jaka kwota powinna być objęta ryczałtem, wynikać powinno jednoznacznie z umowy zawartej między wynajmującym a najemcą.

Ważna jest treść umowy

Zwyczajowo przyjęte jest, że najemca otrzymuje od wynajmującego, poza czynszem za samo udostępnienie mieszkania czy lokalu użytkowego, zwrot opłat licznikowych. I tak kwestia ta jest ujęta w umowach najmu. Wówczas urząd skarbowy skłonny jest kwalifikować te dodatkowe kwoty otrzymywane jako zwrot wydatków wynajmującego za media, z których korzysta najemca jako przychód ewidencjonowany i wymagać od podatnika zapłacenia ryczałtu także od nich, gdyż według powyższej definicji są to wartości otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika.

By uniknąć takiego zagrożenia, należy więc albo zobligować najemcę do zawierania odrębnych umów z dostawcami mediów, albo wskazać w umowie najmu, iż będzie on regulował sam opłaty za media na wskazane rachunki dostawców i te okazywał wynajmującemu do wglądu. W ten sposób bowiem unikniemy konieczności płacenia ryczałtu także od takich kwot, zachowując jednocześnie kontrolę nad bieżącym regulowaniem zobowiązań.

Ważne!

Organ podatkowy może określić wartość niezaewidencjonowanego przychodu, w tym również w formie oszacowania - ryczałt od tej kwoty stanowi pięciokrotność stawek, maksymalnie 75 proc. przychodu

W praktyce najlepiej jest stosować oba rozwiązania. O ile bowiem nie ma problemu, by najemca bezpośrednio zawarł umowę z dostawcami usług telekomunikacyjnych czy internetowych, o tyle wciąż w większości przypadków nie jest to możliwe przy dostawie prądu, gazu, wody czy ogrzewania.

Przychód równy kosztom

W nieco lepszej sytuacji są podatnicy, którzy przychody z najmu osiągane poza działalnością gospodarczą rozliczają na zasadach ogólnych, czyli według skali tabeli podatkowej. Powinni oni uznać za przychód wszystkie otrzymane od najemców kwoty, w tym także na rzecz opłat licznikowych. Z drugiej jednak strony kwoty te mogą uznać za koszt uzyskania przychodu, a tym samym pomniejszyć o nie przychód, by ostatecznie podatek zapłacić od różnicy czyli dochodu.

Trzeba pamiętać, że wiele urzędów skarbowych kwestionuje w takim przypadku prawo do uznania za koszt uzyskania przychodu stałych opłat pobieranych np. przez zakłady energetyczne. Opłaty takie są bowiem wymagane także wówczas, gdy podatnik nie uzyskuje przychodów z najmu, a nawet nie korzysta z energii.