Osoba mająca miejsce stałego zamieszkania na terenie UE może nabyć nieruchomość we Francji na takich samych zasadach, jak obywatel tego kraju. Wyjątek stanowią grunty leśne oraz rolne.
Zasady sprzedaży nieruchomości reguluje francuski kodeks cywilny. Trzeba jednak zaznaczyć, że osobne przepisy regulują nabywanie np. budynków, które są w trakcie budowy. Umowa kupna-sprzedaży mieszkań, a także innych budynków musi mieć formę aktu notarialnego. Sporządzony przez notariusza akt stanowi podstawowy dokument pozwalający na realizację przyjętych przez strony zobowiązań.
Dwa etapy
W praktyce sprzedaż nieruchomości odbywa się w dwóch etapach.
Pierwszy etap to sporządzenie promesy sprzedaży. Jest ona umową, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do sprzedaży, a druga do zakupu nieruchomości. Sporządzenie tego dokumentu umożliwia kupującemu np. uzyskanie pożyczek na zakup nieruchomości. Natomiast sprzedający ma szansę dzięki niemu zgromadzić dokumenty niezbędne do przygotowania aktu ostatecznego.
Kolejnym etapem jest wizyta u notariusza, gdzie stawiają się obie strony w celu sporządzenia i podpisania aktu notarialnego. Za sporządzenie aktu notarialnego należy uiścić opłatę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości transakcji. Kiedy akt jest sporządzony przez notariusza jednej ze stron przy asyście notariusza drugiej strony, sytuacja ta nie powoduje zwiększenia wysokości honorarium.
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z zapłatą podatku, który określany jest jako droits d'enregistrement. Składają się na niego następujące opłaty:
• na rzecz departamentu, której wysokość jest uzależniona od natury i miejsca położenia nieruchomości,
• opłata na rzecz gminy w wysokości 1,2 proc.
• opłata na rzecz państwa w wysokości 2,5 proc.
Podstawę opodatkowania stanowi cena podana w akcie notarialnym. Obowiązek zapłaty należnych podatków związanych z transakcją ciąży na nabywcy.
Sprawdzanie ceny
Cena zakupu nieruchomości ustalana jest między stronami transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że realna wartość sprzedawanej nieruchomości zostanie sprawdzona przez odpowiednie organy. Dzieje się tak, ponieważ jest to jeden ze sposobów walki państwa francuskiego z procederem prania brudnych pieniędzy.
Z tych samych względów notariusze wymagają, aby uregulowanie zapłaty w umowach o nabycie nieruchomości przez cudzoziemców następowało tzw. przekazem SWIFT. Zaniżenie w akcie notarialnym ceny transakcji w stosunku do ceny rzeczywiście uzgodnionej przez strony może stać się przedmiotem zarówno sankcji skarbowych, jak i karnych. Kiedy administracja podatkowa udowodni nam, że cena nabycia nieruchomości wyrażona w akcie jest niższa niż ta w rzeczywistości uzgodniona przez strony, należny podatek jest naliczany na bazie realnej wartości sprzedawanej nieruchomości. W tej sytuacji należnemu dodatkowemu podatkowi związanemu z podwyższeniem ceny towarzyszą odsetki za zwłokę, jak również grzywna w wysokości 50 proc. należnego dodatkowego podatku, wymierzona obydwu stronom transakcji, czyli sprzedawcy i nabywcy.
Należy też zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości, od wybudowania których upłynęło mniej niż pięć lat, jak również tych nieruchomości, w których wykonano prace remontowe (renowacyjne) lub dokonano rozbudowy mniej niż pięć lat przed datą sprzedaży, może zostać obciążona podatkiem VAT.
CO POWINIEN ZAWIERAĆ AKT NOTARIALNY
• określenie osoby sporządzającej akt oraz datę jego sporządzenia,
• stwierdzenie tożsamości stron,
• dokładny opis nieruchomości wraz z wypisem z księgi wieczystej,
• określenie zobowiązań i warunków realizacji umowy spoczywających na nabywcy,
• opis zmian w prawie własności nieruchomości,
• określenie ceny oraz sposobu zapłaty.
