Jak wynika z analiz firmy New World Alternative Investments, zajmującej się tym rynkiem, trwający nad Zatoka Perską od kilku lat wyścig w kupowaniu i inwestowaniu w nowe domy i budowle wyśrubował ceny na niewyobrażalne poziomy. Tylko w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zadłużenie z tego wzrosło do 13 mld dolarów.

Wystarczy, jak twierdzą analitycy, że banki podniosą swoje ceny, a wielu inwestorów i konsumentów zacznie mieć kłopoty ze spłatą kredytów.

A co wtedy może być dalej – to już wiemy na amerykańskim przykładzie, gdzie niespłacone setki tysięcy pożyczek doprowadziły do spowolnienia gospodarczego, zaś największe instytucje finansowe – do miliardowych strat.

Problem nie jest błahy, gdyż dysponujące miliardami petrodolarów kraje arabskie nadal kupują na pniu każdą nieruchomość i inwestują w każdy budowlany projekt. To właśnie w regionie Zatoki Perskiej realizowany jest np. projekt Wysp Palmowych u wybrzeży Dubaju, z willami dla najzamożniejszych – mówi portalowi finansowemu GazetaPrawna.pl. Michał Poła, analityk inwestycjealternatywne.pl. 

A arabskie banki łatwo dają kredyty

Islamskie instytucje finansowe, których jest prawie 300 na świecie, również wyczuły w ostatnich latach koniunkturę na rynku nieruchomości i bardzo zaangażowały się finansowo w jego rozwój. Jak podaje portal Islamonline, szacuje się, że do 2010 r. aktywa tych instytucji mogą wzrosnąć do 1 biliona dolarów. Banki islamskie pożyczają pieniądze bez odsetek (prawo szariatu zakazuje lichwy, a za taką przyjęło się uważać odsetki od kredytu).

Nie oznacza to jednak, że klienci nie płacą za pożyczki. Banki zamiast żądać spłat odsetek, stosują formę leasingu, by klient wykupił nieruchomość. Umowa z kredytobiorcą dotyczy spłaty rat dzierżawnych w określonym czasie, po którym – jeśli wszystkie opłaty zostały wniesione – nieruchomość przechodzi na własność kredytobiorcy. Raty leasingowe składają się jednak nie tylko z ceny nieruchomości, także z innych kosztów, które dla banku stają się zarobkiem.

Zainteresowanie pożyczaniem pieniędzy w krajach arabskich nie omija również banków działających globalnie. Np. HSBC już w 2003 r. uruchomił linię produktową zgodną z szariatem. Islamskie banki pożyczają nawet w USA. USA Today opisywał kilka tygodni temu działalność Devon Bank w Chicago. Po siedmiu latach udzielania pożyczek wedle islamskich reguł, 75 proc. portfela banku stanowią właśnie takie produkty.

Mimo, że – podkreśla gazeta – pożyczki hipoteczne zgodne z szarią mogą być droższe od zwykłych „zachodnich”, ze względu na dodatkowe koszty. Transakcja sprzedaży domu jest bowiem przeprowadzana dwa razy: raz to bank kupuje dom, drugi raz – klient, więc papierkowej roboty jest dwa razy więcej.

Dotychczas wszystko szło dobrze, jeszcze w lutym tego roku portal Islamonline podawał, że Rasheed al-Maraj, szef centralnego banku Bahrajnu uważał, iż banki islamskie mogą uchronić się przed kryzysem hipotecznym.

Ceny nieruchomości są już przeszacowane

Jednak tempo rozwoju może budzić obawy przed spekulacją. Wysokie zapotrzebowanie na mieszkania oraz nieruchomości dla przedsiębiorstw, napędzane wysokim tempem rozwoju gospodarczego i zwiększaniem się liczby ludności, spowodowało wzrost cen.

„Obawa o przeszacowanie cen nieruchomości, w połączeniu z rosnącymi zadłużeniem i inflacją mogą rodzić poważne podejrzenie, że rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie jest zagrożony załamaniem” – dodaje Michał Poła. Ceny na rynku nieruchomości mogą już być zawyżone.

Problemem staja się również coraz większe opłaty czynszowe. „Obecnie opłaty czynszowe stanowią nawet 45 do 50 proc. ogółu wydatków konsumenckich” – podkreśla Michał Poła. Podaje przykład Zjednoczonych Emiratów Arabskich, gdzie opłaty lokalowe wzrosły w pierwszym kwartale br. o 17 proc. To prowadzi do wzrostu zadłużenia, a – trzeba dodać – kredyty mieszkaniowe w ZEA są łatwo dostępne. „Zadłużenie z tytułu pożyczek konsumenckich w ZEA podwoiło się w ciągu ostatnich czterech lat do poziomu ponad 13 mld dolarów” – podkreśla analityk.

Tak duży udział opłat czynszowych w wydatkach konsumenckich może budzić obawy, czy klienci banków będą w stanie nadal wywiązywać się z umów.

Nie należy zapominać również o inflacji

Poła zwraca też uwagę na rosnącą w regionie inflację: MFW ostrzegał na początku maja przed inflacją, która już w 2007 r. wynosiła 6,1 proc., a w tym roku może wzrosnąć do 7,1 proc. Chociaż, podkreśla, analityk, szacuje się, iż Bliskim Wschodzie brakuje mieszkań i przez najbliższych dziesięć lat ten deficyt będzie się utrzymywać. Drożeją zarówno materiały budowlane, jak koszty pracy, a rąk do pracy brakuje. W krajach tych szuka się więc pracowników z Indii czy Pakistanu, ale na przeszkodzie staje niekorzystna dla imigrantów inflacja.

„Koszty utrzymania podwyższa kurs walut regionu względem np. indyjskiej rupii. Za przykład może posłużyć kurs dirhama (ZEA) względem rupii, który w ostatnich miesiącach spadł o ponad 10 proc. Jest to bezpośrednią konsekwencją ustalenia sztywnego kursu względem amerykańskiego dolara. W zasadzie wszystkie kraje regionu Zatoki (poza Kuwejtem) trzymają „peg” względem dolara i są zmuszone do kolejnych obniżek stóp procentowych w ślad za tymi, które wprowadza amerykańska Rezerwa Federalna. Niedobór rąk do pracy w sektorze nieruchomości powoduje więc niedobór podaży, który nadal będzie pchać w górę ceny w gospodarkach rejonu Zatoki” – mówi Michał Poła.

Na razie co prawda zamożni europejscy i amerykańscy klienci nie wyprzedają najdroższych nieruchomości w krajach arabskich, więc nie ma gwałtownego sygnału o załamaniu cen. Niemniej rynek ten trzeba obserwować uważnie, tym bardziej, że zadłużenie mieszkańców krajów arabskich rośnie. Kolejny raz może jednak okazać się, że boom gospodarczy może uśpić czujność nawet największych strażników pieniądza jakimi są banki.

„Zagrożenia upatrywać można w niedoświadczeniu kadry menedżerskiej banków, która może przeliczyć się utrzymując ponad 40-to procentową ekspozycję portfela kredytowego na rynek nieruchomości” – podkreśla analityk.

Bardzo dużo zależy od Fedu

Koszt kredytu w krajach arabskich jest powiązany ze stopami procentowymi Fed, więc dopóki koszt kredytu w USA jest niski, dopóty niski jest on w krajach Zatoki Perskiej. Co jednak będzie, jeśli Fed zmieni swoje nastawienie? Trzeba zwracać uwagę na takie sygnały, jak rynkowe szacunki możliwości zmian stóp w USA.

Według opublikowanej w poniedziałek przez Bloomberg analizy National Association of Business Economics, ekonomiści oceniają, że obecna stopa Fed (pożyczek overnight) może wzrosnąć do przyszłego roku z obecnych 2 proc. do 3 proc. , ponieważ Fed chce utrzymać inflację w ryzach. Zwrócili też uwagę na wypowiedź szefa Fed z ubiegłego tygodnia, w której z jednej strony zapewnił o możliwości pomocy dla sektora finansowego, a z drugiej – ostrzegł, że sytuacja jest „daleka od normalnej”.

„Jeżeli kraje Zatoki zrezygnują nagle ze sztywnego kursu, w celu zduszenia inflacji, rozpocznie się sezon podwyżek stóp procentowych. Koszty kredytów wzrosłyby gwałtownie i okazałoby się, iż wielu pożyczkobiorców nie udźwignie ciężaru ich obsługi. Jednocześnie, umacniające się waluty mogłyby skłonić do realizacji zysków przez bogatych spekulantów” – zwraca uwagę Michał Poła. Podkreśla przy tym, że prawdopodobieństwo recesji w krajach regionu jest na razie niewielkie, a ewentualna bańka na rynku nieruchomości może pojawić się dopiero za wiele lat. Ponadto nie należy zapominać o rezerwach w petrodolarach, szczególnie, że prognozy zakładają wzrost cen ropy nawet do 200 dolarów za baryłkę.

„W tej chwili szereg symptomów sugeruje, że ryzyko wystąpienia kryzysu jest ograniczone. Nie można go jednak całkowicie wykluczyć. Niestety, bańki na rynkach finansowych ujawniają swoje prawdziwe oblicze dopiero wtedy, gdy pękają” – podkreśla analityk. To jedna z przyczyn, dla których nie należy patrzeć tylko na własne podwórko.