Połączenie obu celów kredytowania, zakupu działki i budowy domu w jednej umowie kredytowej w większości polskich banków jest niemożliwe. Klient ubiegający się o kredyt hipoteczny na zakup działki oraz budowę domu zmuszony jest dwa razy składać wnioski kredytowe oraz dwukrotnie podpisywać umowy kredytowe z bankiem. Z perspektywy klienta oznacza to dublowanie formalności, czyli po prostu stratę czasu. Największych problemów nastręcza konieczność dwukrotnego dokumentowania wysokości dochodów. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą wiąże się to dodatkowo z obowiązkiem uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z płatnością składek i podatków wobec ZUS i Urzędu Skarbowego.

Uproszczona procedura

Nową, długo oczekiwaną przez klientów jakością, są procedury udzielania kredytów budowlano-hipotecznych w Citi Handlowym i Dom Banku. W obu instytucjach możliwe jest uzyskanie jednego kredytu na zakup działki i budowę domu, bez konieczności dwukrotnego przechodzenia czasochłonnych analiz kredytowych.

Jak wygląda uproszczona procedura udzielania takiego kredytu w praktyce? W momencie składania wniosku kredytowego przedkładamy bankowi jedynie dokumenty dotyczące zakupu działki budowlanej oraz oświadczenie o przewidywanym koszcie budowy domu. Oświadczenie takie przygotowywane jest na formularzu bankowym. Zawiera ono informacje o przewidywanych kosztach budowy domu, a także dane o technologii budowy, powierzchni użytkowej i całkowitej, liczby kondygnacji itd. W wypełnieniu takiego formularza często bardzo pomocny okazuje się katalog typowych projektów domów jednorodzinnych.

W oparciu o ceny domów w danej lokalizacji oraz oświadczenie klienta o kosztach budowy analityk techniczny w banku ustala przyszłą wartość naszej nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu.

Kredyt w transzach

Umowa takiego kredytu opiewa na pełną wartość przyszłej nieruchomości, czyli wartość działki budowlanej oraz szacunkowy koszt budowy domu. Zgodnie z umową kredyt jest wypłacany w transzach.

Pierwsza transza przeznaczona jest na zakup działki. Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży działki część kredytu, równa kwocie transakcji, przelewana jest na rachunek sprzedającego. Kolejne transze przeznaczone są już na roboty budowlane. Pierwsza transza kredytu na cele budowlane wypłacana jest po dostarczeniu kompletu dokumentów dotyczących budowy, w tym m.in. projektu domu, prawomocnego pozwolenia na budowę, a także specyfikacji materiałów, robót i cen.

Realizację prac budowlanych, finansowanych poszczególnymi transzami, musimy na bieżąco dokumentować w banku. Dział analiz technicznych dokonuje oceny na podstawie zdjęć oraz wpisów w dzienniku budowy. Kiedy bank potwierdzi postęp budowy zgodny z harmonogramem prac i robót, zostanie nam uruchomiona do dyspozycji kolejna transza. W ten sposób krok po kroku zbliżamy się do realizacji naszego marzenia o własnym domu.

Zmiany w innych bankach

Coraz bardziej wymagający klienci zmuszają banki do ciągłego uatrakcyjniania swoich ofert kredytowych. Walka konkurencyjna pomiędzy bankami toczy się już nie tylko na polu cenowym. Coraz częściej największym atutem oferty staje się jej elastyczność i dostępność. Najlepszym tego przykładem są wspomniane już Citi Handlowy i Dom Bank, posiadające najelastyczniejsze procedury udzielania kredytów na zakup działki i budowę domu.

Pozostałe banki również dostrzegają potrzebę zmian i dostosowują swoje procedury do wymagań klientów i zmieniającego się rynku. Jednym z elementów podejścia proklienckiego, w przypadku kredytów budowlano-hipotecznych, jest zmiana sposobu rozliczania kosztów budowy. Coraz więcej banków nie wymaga już dostarczania faktur potwierdzających pełne wykorzystanie środków finansowych z poszczególnych transz kredytu. Dokumentowanie postępu prowadzonych prac budowlanych fakturami jest bowiem bardzo uciążliwe, szczególnie w przypadku osób prowadzących budowę tzw. systemem gospodarczym. Większość banków złagodziła swoje procedury w tym zakresie i zadowala się jedynie dokumentacją fotograficzną.

Wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych umożliwiają finansowanie zakupu działki oraz budowę domu. Tylko nieliczne stosują przy tego typu finansowaniu procedury uproszczone. Oczywiście jeśli jesteśmy zainteresowani tylko zakupem działki, a budowę domu odkładamy w czasie, zawsze możemy skorzystać z tradycyjnej procedury dwóch analiz kredytowych.

Przy wyborze banku należy pamiętać o złożoności tego produktu. Na pewno warto dokonać głębszej analizy i zwrócić uwagę nie tylko na cenę produktu, ale również na poziom obsługi oraz elastyczność procedur w naszym banku.

Z finansowego punktu widzenia najtańszy kredyt budowlano-hipoteczny w złotych oferuje ING Bank Śląski, a we frankach szwajcarskich - Deutsche Bank PBC. Ranking oparty jest na kryterium rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie koszty związane z uzyskaniem kredytu - koszty odsetkowe, prowizja, ubezpieczenia kredytu itd.