W Stanach Zjednoczonych ponad 800 tys. osób straciło dach nad głową, bo nie mogli spłacać kredytów. Czy Polakom grozi podobna sytuacja?

- Nie powinniśmy porównywać rynku za oceanem do naszych realiów. Łatwość w zaciąganiu kolejnych zobowiązań kredytowych za pomocą pożyczek typu subprime była rzeczywiście zdumiewająca. W Polsce, nawet w złotych czasach kredytów hipotecznych, były one przyznawane po dokładnej analizie każdego wniosku. Taka skala problemu jak w USA jest u nas mało realna. Jednak niewykluczone, że część przyznawanych kredytów, szczególnie w latach 2006-2007 r. była kredytami o podwyższonym ryzyku. Nie sądzę, aby jednak obecna sytuacja spowodowała drastyczny wzrost licytacji bankowych i komorniczych.

Wielu ekspertów zwraca uwagę na krach na rynku nieruchomości. Czy faktycznie można mówić o spadku cen na mieszkania i domy na rynku wtórnym?

- Wzrosty i spadki to nieodłączny element procesów koniunkturalnych na rynku. Etap, na którym znajduje się obecnie rynek, charakteryzują równomierne, powolne spadki cen transakcyjnych, którym daleko jeszcze do prawdziwego załamania. Problemy są szczególnie widoczne na rynku pierwotnym, rynek wtórny w takich sytuacjach wychodzi zazwyczaj obronną ręką. Rzeczywiście ciosem dla rynku wtórnego były zaostrzone kryteria przyznawania kredytów. Zainteresowanie zakupem utrzymuje się na wysokim poziomie, ale brak możliwości finansowania widocznie ogranicza liczbę transakcji. To prowadzi do wydłużania się czasu oczekiwania na transakcję, a w rezultacie do obniżenia żądań cenowych sprzedających.

Ostatnio przeglądałam oferty luksusowych domów na Mokotowie i w Wilanowie. Odnoszę wrażenie, że ceny nieruchomości w tej części Warszawy nie spadają. Czy to prawda?

- W ostatnich latach nieruchomości luksusowe, w tym apartamenty, zaczęły stanowić coraz bardziej zauważalny segment rynku. Jest to odpowiedź deweloperów na powstającą klasę średnią, która oczekuje od domu lub mieszkania czegoś więcej niż tylko spełnienia funkcji mieszkaniowych. Stąd pseudoapartamenty są zastępowane luksusowymi mieszkaniami, które oferują nabywcom prestiż zamieszkiwania plus dodatkowe usługi niedostępne dotąd na rynku (np. typu consierge). Trendy cenowe na rynku nieruchomości luksusowych są trudniejsze do zaobserwowania, ponieważ podaż takich nieruchomości jest niewielka. Jednak pomimo obecnej sytuacji domy i mieszkania segmentu luksusowego na rynku wtórnym rzeczywiście nie tracą na wartości. Co ciekawe, choć to produkt dla wąskiej grupy nabywców, znajdują zainteresowanych zakupem. W przeciwieństwie do rynku nieruchomości popularnych przy zakupie nabywcy kierują się innymi przesłankami - np. prestiżem projektu, lokalizacji, a nawet pewnego rodzaju snobizmem.

Gdzie jest teraz najtaniej w Warszawie?

- Białołęka, Targówek, Wawer, Wesoła, Rembertów to dzielnice, którymi na pierwszym miejscu powinni zainteresować się poszukujący mieszkań na rynku posiadający dość niską zdolność kredytową. W tych miejscach możemy znaleźć mieszkania w cenach nawet znacznie poniżej 7 tys. zł za mkw. Wiele z tych dzielnic nie cieszy się jednak popularnością wśród nabywców, którzy poszukują mieszkań w dzielnicach zlokalizowanych bliżej centrum lub na trasie linii metra. Mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkania wynika z różnych względów. Najczęściej wymieniane są problemy z komunikacją z centrum miasta, gorsza opinia o dzielnicy, brak dostatecznie dobrej infrastruktury, lub zwykła nieznajomość topografii okolic.

Co obecnie warto kupować, bo jest tanio i po odwróceniu się tendencji może okazać się dobrą inwestycją?

- Nadal mieszkania są najlepszym produktem na rynku nieruchomości, gdyż płynność ich sprzedaży jest najwyższa. Nawet mimo zastoju o wiele łatwiej jest uwolnić kapitał z rynku mieszkań niż np. gruntów. Najlepszym stymulatorem cen są zmiany związane z rozwojem infrastruktury miasta. Dobrym tego przykładem jest linia metra, która całkowicie odmieniła Ursynów, a także tamtejszy rynek nieruchomości. Obecnie Bielany korzystają na otwarciu ostatnich stacji pierwszej nitki metra. W perspektywie budowa mostu Północnego może zwiększyć zainteresowanie Tarchominem, którego mieszkańcy narzekają głównie na komunikację. Niewykluczone, że dzięki temu na atrakcyjności zyskają też gminy przyległe do Białołęki, gdzie już dziś budownictwo kwitnie w najlepsze, a z racji cen dotychczasowi mieszkańcy Warszawy wybierają Jabłonnę lub Legionowo na miejsce do zamieszkania.

Pośrednicy nieruchomości żyją z prowizji. Jak obecnie wygląda sytuacja finansowa tej branży, która jest uzależniona od tego, co się dzieje na rynku?

- Przewrotnie powiem, że to, co się dzieje teraz na rynku, może uporządkować branżę pośrednictwa. Rynek zweryfikuje wiele firm, które powstały na fali doskonałej koniunktury, a nie zadbały o zaplecze swojej działalności. Klienci liczą teraz każdą wydawaną złotówkę, dlatego coraz częściej korzystają z usług biur, które prezentują pewien standard i swoją renomą gwarantują wysoką jakość. Nie jest tajemnicą, że zawirowania na rynku nieruchomości odbijają się na kondycji finansowej pośredników. Jednak czas ten można mądrze wykorzystać do zwiększenia swojej konkurencyjności wchodząc w kolejny etap koniunkturalny ze zdwojonym siłami.

Co wydarzy się w 2009 rok?

- Początek roku nie powinien przynieść większych zmian w stosunku do obecnej sytuacji. Wiele zależy od polityki kredytowej banków. Gdyby kryteria przyznawania kredytów się nie zmieniły, sądzę, że ta jesień byłaby całkiem satysfakcjonująca zarówno dla pośredników, jak i deweloperów. Zgłaszany popyt nadal będzie kształtował się na wysokim poziomie, a następstwem tej sytuacji może być zwiększony ruch w sektorze najtańszych mieszkań jedno i dwupokojowych, których zakup będzie traktowany jako chwilowe zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Czy zmienią się ceny gruntów?

- Nie należy spodziewać się większych zmian na rynku gruntów. Deweloperzy nie będą skłonni do powiększania swoich banków ziemi, a głównymi nabywcami będą klienci indywidualni poszukujący niewielkich działek do 1200 mkw. Mimo zmniejszonego zainteresowania gruntami nie oczekujmy jednak obniżek cen. W przeciwieństwie do rynku mieszkań, w grunty nadal inwestuje spora grupa osób, która monitoruje każde nowe oferty.

Wiele osób twierdzi, że nieźle można zarobić na wynajmie. Czy w przyszłym roku będzie podobnie?

- Nadal silnie będzie rozwijał się rynek wynajmu. Na rynku może pojawić się dość dużo mieszkań, które pierwotnie były przeznaczone do sprzedaży, a przy odwróceniu koniunktury okazały się świetnym produktem na wynajem. Dodatkowa podaż być może uchroni przed kolejnymi skokami cen czynszów.

MARIUSZ KANIA

prezes zarządu Metrohouse. Od początku lat dziewięćdziesiątych związany z rynkiem nieruchomości. Twórca pierwszych w Polsce profesjonalnych badań popytu i preferencji na rynku nieruchomości. Od października 2005 r. akcjonariusz i prezes Metrohouse