Wygaśnięcie hipoteki jest najczęściej spowodowane wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpieczała hipoteka. Do wygaśnięcia wierzytelności może dojść w wyniku zaspokojenia wierzytelności, zwolnienia z długu lub konfuzji (tj. zbiegu praw, w wyniku którego dług oraz wierzytelność należą do jednej osoby). Warto jednak pamiętać, że możliwe jest wygaśnięcie hipoteki pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej wierzytelności. Z sytuacją taką można zetknąć się, gdy hipotekę ustanowiono na prawie użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 241 kodeksu cywilnego wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia - tak ograniczone prawa rzeczowe (np. hipoteka), jak i obligacyjne (np. najem). Do wygaśnięcia może dojść w wyniku rozwiązania lub wypowiedzenia stosownej umowy przez właściwy organ, np. w przypadku korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności w przypadku niedotrzymania przez użytkownika wieczystego określonego w umowie terminu zabudowy nieruchomości (art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli zatem dojdzie do rozwiązania lub wypowiedzenia umowy oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste, wówczas - w wyniku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego - wygaśnie także hipoteka.

W przypadku nieruchomości zabudowanych, sytuacja dotychczasowego wierzyciela hipotecznego jest trochę lepsza aniżeli w przypadku nieruchomości niezabudowanej, gdyż, zgodnie z art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. W przypadku nieruchomości niezabudowanej dotychczas zabezpieczony hipotecznie wierzyciel nie otrzymuje żadnego innego, alternatywnego zabezpieczenia rzeczowego, co w istotny sposób może pogorszyć jego sytuację.

O takim ryzyku powinny pamiętać instytucje finansujące działalność deweloperską. Wielu deweloperów deklaruje obecnie wstrzymanie realizacji wcześniej planowych inwestycji, co może skutkować - w niektórych przypadkach - niedotrzymaniem terminów zabudowy nieruchomości, określonych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji może to doprowadzić do wypowiedzenia umowy i wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wraz z ustanowionymi na nim hipotekami, zabezpieczającymi kredyty udzielone deweloperowi.