BRANŻE Będą zmiany w prawie, które zwiększą udział krajowego pieniądza w inwestycjach pod najem. Spółki REIT wyeliminują podwójne opodatkowanie
Według wstępnych szacunków w II kw. na nieruchomości komercyjne w Polsce wydano ok. 1 mld euro. To o połowę więcej niż w pierwszych trzech miesiącach 2016 r. Ale kupują głównie inwestorzy z zagranicy, aktywność podmiotów z Polski spadła. – W ciągu ostatnich trzech miesięcy była bardzo niska, tacy inwestorzy przeprowadzili drobne transakcje o wartości kilku milionów euro – mówi przedstawiciel jednego z pośredników na rynku nieruchomości komercyjnych.
Według danych agencji Colliers International w I kwartale polski kapitał miał 13,3-proc. udział w zakupach nieruchomości. Była to zasługa m.in. notowanego na GPW Polskiego Holdingu Nieruchomości. Firma za ponad 60 mln euro kupiła biurowiec w Gdańsku. – Od kilku lat udział polskich inwestorów w transakcjach waha się w skali roku w przedziale średnio 6–8 proc. Pod tym względem nie widać większych zmian – dodaje Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers.
Jest jednak szansa na wzrost. Ministerstwo Finansów zaczęło prace nad przepisami, które mają umożliwić rozwój spółek rynku wynajmu nieruchomości, tzw. REITs (Real Estate Investment Trusts). Mają to być spółki publiczne, w których wyeliminowane byłoby podwójne opodatkowanie dochodów i przychodów związanych z najmem nieruchomości. Z opodatkowania zwolnione byłyby m.in. dochody z ich najmu i sprzedaży. MF nie podaje, pod jakimi warunkami, ale standardowo na świecie jest to możliwe, o ile REIT co roku oddaje akcjonariuszom nie mniej niż 85–90 proc. zysku netto.
Specjaliści oceniają pomysł pozytywnie. – Pojawiłyby się ciekawe możliwości sprzedaży portfeli nieruchomościowych i pozyskania pieniędzy na rozwój. Dziś takie możliwości są ograniczone, a stworzenie ustawy REIT-owskiej dałoby dobrą szansę szybszego rozwoju wielu polskim firmom deweloperskim lub inwestycyjnym – wskazuje Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.
O wprowadzenie REIT zabiega też m.in. warszawska Giełda Papierów Wartościowych, która liczy, że ich pojawienie się na parkiecie wzmocni kulejący ostatnio rynek kapitałowy. Według propozycji, które GPW przekazała do MF, spółki REIT miałyby być zobowiązane do regularnego wypłacania dywidendy na poziomie co najmniej 80 proc. zysku.
Rozmówcy DGP zwracają uwagę, że o sukcesie REIT przesądzi m.in. ostateczna formuła działania tego typu spółek, a przede wszystkim podmioty, które będą nimi zarządzać, bo jak do tej pory inwestorzy nie mieli dużego szczęścia, jeśli chodzi o masowe inwestycje w nieruchomości komercyjne. Rozczarowały m.in. pierwsze fundusze nieruchomości utworzone przez krajowe towarzystwa funduszy inwestycyjnych.
Marcin Mędrzecki podkreśla, że aby REIT dobrze działał, potrzebny jest duży kapitał. – Portfele takich spółek, jeśli mają przynosić stały i stabilny dochód z najmu, muszą opierać się na bezpiecznych i zdywersyfikowanych nieruchomościach. W przypadku dobrego biurowca o powierzchni przekraczającej 20 tys. mkw. to teraz wydatek rzędu kilkudziesięciu milionów euro – dodaje.
Obecnie w przypadku najlepszych biur i centrów handlowych można liczyć na nieco ponad 5 proc. zwrotu z inwestycji w skali roku. W przypadku dobrych centrów magazynowych, z długimi umowami najmu, stopa zwrotu może sięgnąć 6,5–7 proc.
Na rynku już pojawiają się pierwsze spółki, które działają jak REIT, choć bez korzystnych rozwiązań podatkowych. Należy do nich REINO Dywidenda Plus, która przygotowuje się do emisji akcji i wejścia na GPW. Firma ma wypłacać akcjonariuszom nie mniej niż 90 proc. zysku w postaci dywidendy. Dlaczego nie czeka na zmiany w przepisach? – Wierzymy, że odpowiednie przepisy zostaną wprowadzone. Chcemy mieć w tym istotny udział, w szczególności przecierając szlaki z REINO Dywidenda Plus – mówi Radosław Świątkowski, prezes firmy.
Spółkę o formule zbliżonej do funduszu typu REIT, opartą na nieruchomościach ulokowanych w Polsce, zamierzają też stworzyć Echo Investment, Griffin Real Estate i Redefine Properties.
– Według planów ma ona zostać upubliczniona na jednej lub dwóch zagranicznych giełdach. GPW na razie nie jest brana pod uwagę ze względu na brak w Polsce stosownych regulacji prawnych dających podstawy funkcjonowania REIT-ów – informuje biuro prasowe Griffin Real Estate.
Na świecie działa obecnie ponad 400 REIT-ów, z czego ponad 230 w USA. Większość z nich jest notowana na giełdach. Kapitalizacja amerykańskich REIT-ów to około biliona dolarów. ©?