Ustalanie wartości początkowej sprawia podatnikom wiele problemów wówczas, gdy amortyzują jedynie część mieszkania lub budynku.
Amortyzacji podatkowej nigdy nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów. Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od ich wartości początkowej odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.
Wartość początkowa
Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Aby rozpocząć amortyzowanie składnika majątku, trzeba najpierw ustalić jego wartość początkową. Wartością początkową jest cena nabycia w drodze kupna. Uważa się za nią kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, gdy podatnikowi przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Jeżeli tylko część nieruchomości, w budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Gdy przedmiotem amortyzacji jest dom lub wyodrębniony lokal mieszkalny, to amortyzacji, jako tzw. środki trwałe, podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi. Właściwa jest wówczas stawka amortyzacji w wysokości 1,5 proc. rocznie. W określonych przypadkach podatnik ma jednak prawo do skrócenia amortyzacji nawet do 10 lat (a więc stawki rocznej od 1,5 proc. do 10 proc.).
Ważne!
Aby rozpocząć amortyzowanie składnika majątku, trzeba najpierw ustalić jego wartość początkową
Lokal spółdzielczy
W przypadku lokalu spółdzielczego amortyzacji podlegają jako tzw. wartości niematerialne - o ile tylko podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu - nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Dokonuje się wówczas odpisów amortyzacyjnych przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. rocznie.
Metoda uproszczona
Zgodnie z art. 22g ust. 11 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele działalności gospodarczej nieruchomości, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej (przyjętą dla celów podatku od nieruchomości) tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł.