Banki ograniczają dostępność pożyczek: podnoszą marże i podwyższają wymagania dotyczące zdolności kredytowej.
363,1 tys. zł – to maksymalna kwota kredytu mieszkaniowego, na jaką może liczyć teraz trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto. To średnia z wyliczeń przygotowanych dla DGP przez firmę Expander na bazie oferty 16 banków. Dostępna kwota jest o niemal 70 tys. zł mniejsza niż w grudniu 2015 r. i o 91,2 tys. zł mniejsza niż przed rokiem. U rekordzisty – Pekao – kredyt osiągalny dla takiej rodziny zmalał od końca 2015 r. o ponad 188 tys. zł. Dostępna kwota zmniejszyła się w 14 instytucjach.
Niewdrożenie zaleceń będzie kosztować
– Na taki spadek zdolności kredytowej wpływ miały z jednej strony podwyżki marż kredytów hipotecznych, szczególnie na przełomie 2015 i 2016 r., a potem zwiększanie wskaźników kosztów utrzymania oraz buforów pod ryzyko stopy procentowej – wskazuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Wzrost kosztów utrzymania czy uwzględnianie większego ryzyka stopy procentowej to efekt zaleceń, które pod koniec 2015 r. skierowała do sektora Komisja Nadzoru Finansowego. Banki mają je wdrożyć najpóźniej do końca czerwca. Według nadzoru banki nie doszacowywały ryzyka zmian stóp procentowych. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej brały też pod uwagę zbyt niskie koszty utrzymania klientów – na poziomie minimum socjalnego lub niewiele wyższym. Kolejny problem to wydłużanie okresu kredytowania: nachodzące na wiek emerytalny kredytobiorcy (spodziewana emerytura jest niższa niż zarobki pracujących), a nawet przekraczające przeciętne długości trwania życia.
– Wstępny monitoring, który jest prowadzony w tym zakresie, wskazuje, że banki dostosowują się do zaleceń komisji. Niewdrożenie oczekiwań komisji co do praktyk w tym zakresie będzie miało wpływ na ocenę BION, której organ nadzoru dokonuje każdego roku. Ocena ta ma wpływ na inne decyzje dotyczące działalności danego banku – informuje Maciej Krzysztoszek z KNF. Komisja nie ujawnia, do których banków skierowano indywidualne zalecenia.
Banki się dostosowują i nawet nie tracą
Z ankiety DGP wynika, że z końcem 2015 r. zalecenie KNF odnośnie do minimalnej wysokości kosztów utrzymania uwzględnianych przy liczeniu zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych wdrożył Bank Millennium. Maciej Mężyński z biura prasowego tej instytucji podaje, że obniżyło to zdolność kredytową o kilkanaście procent.
Zmiany zaszły też w SGB-Banku. – W marcu wprowadziliśmy zmianę w zakresie dostosowania do zaleceń KNF, które dotyczyły kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, a dokładnie jego podwyższenia. Konieczność dostosowania się do tego zalecenia w małym stopniu wpłynęła na wysokość dostępnej kwoty kredytu – deklaruje Marcin Kotus z SGB-Banku.
Na początku kwietnia poziom minimalnych kosztów przyjmowanych do liczenia zdolności kredytowej zmienił m.in. BGŻ BNP Paribas.
Według Jacka Furgi, przewodniczącego komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich, dostosowanie się banków do wytycznych KNF nie odbije się w tym roku znacząco na popycie na kredyty mieszkaniowe.
– Co prawda już wkrótce rynek przestanie być prawdopodobnie wspierany przez osoby starające się o dopłaty z MdM na 2017 r., ale niskie koszty kredytów w związku z niskimi stopami procentowymi, stabilna sytuacja na rynku pracy i m.in. wzrost dochodów w związku z programem „Rodzina 500 plus” powinny utrzymywać zainteresowanie kredytami w kolejnych kwartałach na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku. Sprzedaż kredytów powinna utrzymać się w okolicy 170–180 tys. sztuk w całym roku – ocenia ekspert ZBP.
Niewielkie spowolnienie w hipotekach
Według raportu Centrum AMRON o kredytach mieszkaniowych w I kwartale tego roku banki udzieliły ponad 44,7 tys. nowych kredytów, o 2,5 tys. więcej niż przed rokiem. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika jednak, że w segmencie hipotek widać oznaki spowolnienia. – W maju o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 30,9 tys. osób w porównaniu z 37 tys. osób w kwietniu i 42,6 tys. osób w marcu – wskazuje Sławomir Grzybek, ekspert BIK.
W dostępność kredytów nie powinna natomiast uderzyć wysokość stóp procentowych. Marcin Mazurek z departamentu analiz ekonomicznych mBanku nie wyklucza, że w drugiej połowie roku Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe, co poprawiłoby sytuację kredytobiorców. ©?
Ostatni dzwonek na Mieszkanie dla Młodych
Budżet rządowego programu dopłat do wkładu własnego przy hipotekach topnieje w oczach. Pieniądze, które były do wykorzystania na zakup mieszkań przekazywanych nowym właścicielom w 2016 r., skończyły się już w połowie marca. Było to w sumie 730 mln zł. Teraz kupujący mogą jeszcze się starać o dopłaty do lokali, które notarialnie staną się ich własnością w 2017 r. Do końca maja wykorzystano niemal 230 mln zł, czyli 30,8 proc. z budżetu Mieszkania dla Młodych na 2017 r.
W tym roku będzie można jednak zarezerwować maksymalnie 50 proc. środków MdM przypadających na 2017 r., czyli 373 mln zł. Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku, ocenia, że jeśli utrzyma się tempo składania wniosków z ostatnich miesięcy, dostępna kwota może zostać wyczerpana już w wakacje.
O wsparcie z MdM będzie można się starać do 2018 r.
Do końca marca w MdM zaakceptowano wnioski pozwalające na zakup w sumie ponad 62 tys. mieszkań i domów. Wartość przyznanego dofinansowania przekroczyła 1,5 mld zł.
Prawo i Sprawiedliwość nie zamierza kontynuować Mieszkania dla Młodych po 2018 r. Rządzący przygotowują program, który ma zwiększyć dostęp do atrakcyjnych cenowo lokali na wynajem, także z opcją dochodzenia do własności. Deklarują też wprowadzenie zachęt przy systematycznym oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i większe wparcie dla społecznego budownictwa czynszowego.
