W tzw. mieszkaniach komunalnych wynajmujący właściciel ustala stawki czynszu dla lokatorów za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali. Bierze przy tym pod uwagę czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową. Na wysokość czynszu wpływa na przykład: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne oraz instalacje, a także ich stan. Oprócz tego ma wpływ także ogólny stan budynku. Jeżeli właścicielem lokalu jest jednostka samorządu terytorialnego, to wówczas stawki ustala jej organ wykonawczy.

W gminach bierze się pod uwagę zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu ujęte w uchwalonym przez radę gminy wieloletnim programie gospodarowania miejscowym zasobem gminy opracowanym na co najmniej pięć kolejnych lat. Natomiast w pozostałych jednostkach samorządu terytorialnego stawki czynszu ustalane są zgodnie z uchwałą odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek albo samorządowych osób prawnych.

Uprawnienia najemcy o najniższych dochodach

Najemcy o najniższych dochodach mogą starać się o obniżenie czynszu. Są to osoby, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza kwoty wskazanej w uchwale organu lub zarządzeniu wojewody. Wysokość obniżki czynszu, jaką uzyskają, będzie zależała od tego, ile wynosi dochód w ich gospodarstwie domowym.

Aby skorzystać z obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek, najemca musi wystąpić z wnioskiem i składa deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Na żądanie właściciela lokalu musi okazać dokumenty potwierdzające te dochody.

Zdarza się, że właściciel lokalu ma wątpliwości co do wiarygodności danych dotyczących dochodów zawartych w deklaracji przedstawionej przez najemcę. Ma prawo wówczas żądać od niego, aby dostarczył zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego o wysokości jego dochodów oraz dochodów członków jego gospodarstwa domowego.

Obniżki czynszu stosują właściciele lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego w oparciu o postanowienia właściwych organów. Chodzi o uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej.

Czynsz zostaje obniżony na okres 12 miesięcy. Gdyby w gospodarstwie domowym najemcy utrzymywał się nadal niski dochód, to wówczas może na swój wniosek uzyskać obniżkę czynszu na kolejne okresy 12-miesięczne. Przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.) nie przewidują żadnych limitów ograniczających liczbę kolejno po sobie następujących okresów 12-miesięcznych, w ciągu których najemca może korzystać z obniżenia czynszu.

Udzielona obniżka może zostać cofnięta

Właściciel, który obniżył najemcy czynsz, może cofnąć swoją decyzję, wówczas gdy z przeprowadzonego wywiadu środowiskowego wynika, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy. Chodzi o taki stan majątkowy, który wskazywałby na to, że najemca jednak byłby w stanie płacić czynsz nieobniżony, gdyby wykorzystał własne środki i zasoby finansowe.

Zdarza się też, że najemca wnioskujący o obniżenie czynszu składa deklarację niezgodną z prawdą. Wtedy musi zwrócić 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

Gdyby wnioskodawca korzystał z wcześniej udzielonej mu obniżki, a potem nie złożył deklaracji lub nie dostarczył zaświadczeń, to wówczas po upływie terminu, w którym powinien dopełnić tych formalności, właściciel odstępuje od stosowania obniżki.

JAK TO ZROBIĆ...

Jak skorzystać z obniżenia czynszu

PROBLEM: Najemcą mieszkania w budynku komunalnym jest osoba samotna wychowująca czworo dzieci. Rodzina utrzymuje się z zasiłku dla bezrobotnych matki oraz z renty rodzinnej po ojcu. Najemca chce wystąpić o obniżenie czynszu.

ROZWIĄZANIE: Najemca powinien złożyć wniosek o obniżenie czynszu do właściciela mieszkania. Dołącza deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz zaświadczenia potwierdzające te dochody. Na żądanie właściciela przedstawia zaświadczenie naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez wnioskodawcę oraz członków jego gospodarstwa domowego.

SŁOWNIK

Lokator - najemca lokalu lub osoba, która używa lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Właściciel - wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Publiczny zasób mieszkaniowy - lokale, które wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub lokale, które stanowią własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.

Mieszkaniowy zasób gminy - lokale, które stanowią własność gminy albo gminnych osób prawnych, spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale, które pozostają w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.