Czy wspólnota może podjąć uchwałę w trybie obiegowym

Większość członków wspólnoty nie mieszka w naszej kamienicy i dlatego trudno zebrać wszystkich na coroczne zebranie właścicieli lokali. Czy zamiast zwoływać zebranie, możemy głosować drogą indywidualnego zbierania głosów?

Tak

Właściciele lokali mogą podejmować uchwały w tzw. trybie obiegowym drogą indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też podjęte w tzw. trybie mieszanym. Oznacza to, że niektórzy członkowie wspólnoty przyjdą na zebranie i będą tam głosowali, a inni oddadzą swój głos w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

O treści uchwał podejmowanych podczas indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien być powiadamiany na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej.

Bez względu na sposób oddawania głosów zawsze uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, a głosowanie jest ważne bez względu na to, czy na zebraniu było kworum. W zebraniu może więc uczestniczyć nawet mniej niż połowa właścicieli lokali.

Głosy są liczone według wielkości udziałów, albo w taki sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez względu na to, jak duży jest jego udział. O sposobie liczenia głosów decyduje zapis w umowie albo uchwała członków wspólnoty.

Jeżeli jednak we wspólnocie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela lub oba te warunki są spełnione łącznie, to wówczas na każdego właściciela przypada tylko jeden głos. W taki sposób głosuje się również wtedy, gdy domagają się tego właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna

■ Art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy członek wspólnoty ma obowiązek wnosić opłaty

Odziedziczyłem mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej. Ze zdziwieniem dowiedziałem się, że co miesiąc muszę wnosić opłaty na utrzymanie mieszkania. Czy wspólnota ma obowiązek ode mnie co miesiąc brać pieniądze nawet wówczas gdy nie prowadzi remontu kamienicy?

Tak

Właściciel lokalu ma obowiązek co miesiąc wnosić opłaty na koszty zarządu nieruchomością. Ponosi on wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Chodzi tutaj o wydatki na remont i na bieżącą konserwację, na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. Oprócz tego ponosi też koszty energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę.

Opłaty należne od poszczególnych członków wylicza się na podstawie wielkości ich udziałów, a nie powierzchni użytkowej lokalu.

Na pokrycie tych kosztów uiszcza się zaliczki w formie bieżących opłat z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Płaci się je nawet wówczas gdy w kamienicy nie jest prowadzony remont ani prace związane z bieżącą konserwacją.

Nieuiszczonych należności z tego tytułu wspólnota może dochodzić od właściciela lokalu w postępowaniu upominawczym. Jeżeli zaś długotrwale będzie zalegał z zapłatą, to musi liczyć się z tym, że wspólnota w trybie procesu będzie miała prawo zażądać sprzedaży jego mieszkania w drodze licytacji.

Podstawa prawna

■ Art. 13 - 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy odrębna własność lokalu powstaje w drodze umowy

Chcę wykupić mieszkanie komunalne. Czy mogę domagać się wyodrębnienia go w samodzielny lokal?

Tak

Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu można zawrzeć między innymi wówczas, gdy ktoś nabywa lokal na przykład od gminy, a w następstwie tego dochodzi do jego wyodrębnienia. Niezbędny jest przy tym wpis do księgi wieczystej.

Akt notarialny, który został sporządzony w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, powinien zawierać wniosek o wyłączenie tego lokalu z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niego osobnej księgi. Jest to istotne, ponieważ odrębny lokal powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy oraz jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu, który zniósł współwłasność. W umowie określa się między innymi rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów, jakie przypadają poszczególnym właścicielom w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Natomiast zmiana ustalonego w umowie sposobu zarządu może nastąpić później na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Podstawa prawna

■ Art. 7 i 8 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy zarząd wspólnoty sam podejmuje wszystkie decyzje

Nasza kamienica ma strych, który zarząd chce sprzedać jednemu z członków wspólnoty, aby mógł go przerobić na mieszkanie. Mieszkańcy ostatniego piętra protestują, ponieważ taki remont spowodowałby prawdopodobnie dewastację ich lokali. Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może sam podjąć decyzję o sprzedaży strychu?

Nie

Samodzielnie zarząd podejmuje wyłącznie tzw. czynności zwykłego zarządu.

Aby mogły zostać podjęte czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie ich oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Sprzedaż strychu jest właśnie taką czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zarząd nie może również sam, bez uchwały członków wspólnoty: ustalić wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjąć rocznego planu gospodarczego, ustalić wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmienić przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielić zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielić zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonać podziału nieruchomości wspólnej, nabyć nieruchomości.

Podstawa prawna

■ Art. 21-23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy potrzebny jest roczny plan gospodarczy

Czy na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd powinien przedstawić plan gospodarczy? Czy wszyscy właściciele muszą się z nim wcześniej zapoznać?

Tak

Na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej członkowie muszą uchwalić plan gospodarczy dotyczący nieruchomości wspólnej oraz wysokość opłat uiszczanych przez cały rok na pokrycie kosztów zarządu. Plan wyszczególnia czynności, które zarząd planuje wykonać w ciągu roku, koszty inwestycji i koszty na wykonanie planowanych czynności.

Na przykład w rocznym planie gospodarczym należy uwzględnić prace związane z remontem albo modernizacją budynku, określić przypuszczalne koszty oraz wydatki związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej za wywóz nieczystości, wynagrodzenia dozorcy, członków zarządu albo zarządcy.

Przed corocznym zebraniem wspólnoty zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o przygotowywanym na przyszły rok planie gospodarczym. Dołącza się go do zawiadomienia o corocznym zebraniu członków wspólnoty wraz ze sprawozdaniem zarządu z dotychczasowej działalności. Gdyby jednak informację o planowanym zebraniu zamieszczono na tablicy ogłoszeń, to sprawozdanie i projekt planu zarząd musi udostępnić w takim miejscu, aby każdy z członków wspólnoty mógł się z nimi zapoznać, na przykład złożyć do wglądu w siedzibie wspólnoty. Aby głosować nad uchwałą o planie gospodarczym, właściciele powinni zapoznać się również z bieżącymi zobowiązaniami i wierzytelnościami wspólnoty i z aktualnym stanem zadłużenia poszczególnych członków. Zarząd powinien też poinformować właścicieli mieszkań o tym, jaki jest bieżący stan spraw wspólnoty.

Każdy właściciel ma prawo mieć wgląd do dokumentów dotyczących działalności wspólnoty i zarządzania nieruchomością, a nawet domagać się ujawnienia nazwisk właścicieli lokali, którzy zalegają z opłatami. Nie narusza to zasad ochrony danych osobowych, ponieważ generalny inspektor danych osobowych uważa, że dopuszczalne jest ujawnienie na zebraniu nazwiska, imienia i numeru lokalu zadłużonego właściciela. Natomiast w innych przypadkach niż na zebraniu podaje się tylko numer zadłużonego lokalu.

Podstawa prawna

■ Art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ