statystyki

Jakie są obowiązki i uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej

29.01.2008, 18:10; Aktualizacja: 29.02.2008, 15:40
Właściciele odrębnych lokali, którzy zajmują mieszkania w tym samym budynku, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Do wspólnoty wchodzi też właściciel budynku, wówczas gdy część mieszkań nie została wyodrębniona. Zarządza nią zarząd albo zarządca.

Reklama


Reklama


Czy wspólnota może podjąć uchwałę w trybie obiegowym

Większość członków wspólnoty nie mieszka w naszej kamienicy i dlatego trudno zebrać wszystkich na coroczne zebranie właścicieli lokali. Czy zamiast zwoływać zebranie, możemy głosować drogą indywidualnego zbierania głosów?

Tak

Właściciele lokali mogą podejmować uchwały w tzw. trybie obiegowym drogą indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też podjęte w tzw. trybie mieszanym. Oznacza to, że niektórzy członkowie wspólnoty przyjdą na zebranie i będą tam głosowali, a inni oddadzą swój głos w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

O treści uchwał podejmowanych podczas indywidualnego zbierania głosów każdy właściciel powinien być powiadamiany na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej.

Bez względu na sposób oddawania głosów zawsze uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, a głosowanie jest ważne bez względu na to, czy na zebraniu było kworum. W zebraniu może więc uczestniczyć nawet mniej niż połowa właścicieli lokali.

Głosy są liczone według wielkości udziałów, albo w taki sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez względu na to, jak duży jest jego udział. O sposobie liczenia głosów decyduje zapis w umowie albo uchwała członków wspólnoty.

Jeżeli jednak we wspólnocie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela lub oba te warunki są spełnione łącznie, to wówczas na każdego właściciela przypada tylko jeden głos. W taki sposób głosuje się również wtedy, gdy domagają się tego właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna

■ Art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy członek wspólnoty ma obowiązek wnosić opłaty

Odziedziczyłem mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej. Ze zdziwieniem dowiedziałem się, że co miesiąc muszę wnosić opłaty na utrzymanie mieszkania. Czy wspólnota ma obowiązek ode mnie co miesiąc brać pieniądze nawet wówczas gdy nie prowadzi remontu kamienicy?

Tak

Właściciel lokalu ma obowiązek co miesiąc wnosić opłaty na koszty zarządu nieruchomością. Ponosi on wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Chodzi tutaj o wydatki na remont i na bieżącą konserwację, na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali. Oprócz tego ponosi też koszty energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę.

Opłaty należne od poszczególnych członków wylicza się na podstawie wielkości ich udziałów, a nie powierzchni użytkowej lokalu.

Na pokrycie tych kosztów uiszcza się zaliczki w formie bieżących opłat z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Płaci się je nawet wówczas gdy w kamienicy nie jest prowadzony remont ani prace związane z bieżącą konserwacją.

Nieuiszczonych należności z tego tytułu wspólnota może dochodzić od właściciela lokalu w postępowaniu upominawczym. Jeżeli zaś długotrwale będzie zalegał z zapłatą, to musi liczyć się z tym, że wspólnota w trybie procesu będzie miała prawo zażądać sprzedaży jego mieszkania w drodze licytacji.

Podstawa prawna

■ Art. 13 - 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy odrębna własność lokalu powstaje w drodze umowy

Chcę wykupić mieszkanie komunalne. Czy mogę domagać się wyodrębnienia go w samodzielny lokal?

Tak

Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu można zawrzeć między innymi wówczas, gdy ktoś nabywa lokal na przykład od gminy, a w następstwie tego dochodzi do jego wyodrębnienia. Niezbędny jest przy tym wpis do księgi wieczystej.

Akt notarialny, który został sporządzony w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, powinien zawierać wniosek o wyłączenie tego lokalu z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niego osobnej księgi. Jest to istotne, ponieważ odrębny lokal powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy oraz jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu, który zniósł współwłasność. W umowie określa się między innymi rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów, jakie przypadają poszczególnym właścicielom w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Natomiast zmiana ustalonego w umowie sposobu zarządu może nastąpić później na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Podstawa prawna

■ Art. 7 i 8 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy zarząd wspólnoty sam podejmuje wszystkie decyzje

Nasza kamienica ma strych, który zarząd chce sprzedać jednemu z członków wspólnoty, aby mógł go przerobić na mieszkanie. Mieszkańcy ostatniego piętra protestują, ponieważ taki remont spowodowałby prawdopodobnie dewastację ich lokali. Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może sam podjąć decyzję o sprzedaży strychu?

Nie

Samodzielnie zarząd podejmuje wyłącznie tzw. czynności zwykłego zarządu.

Aby mogły zostać podjęte czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie ich oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Sprzedaż strychu jest właśnie taką czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zarząd nie może również sam, bez uchwały członków wspólnoty: ustalić wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjąć rocznego planu gospodarczego, ustalić wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmienić przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielić zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielić zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonać podziału nieruchomości wspólnej, nabyć nieruchomości.

Podstawa prawna

■ Art. 21-23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy potrzebny jest roczny plan gospodarczy

Czy na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd powinien przedstawić plan gospodarczy? Czy wszyscy właściciele muszą się z nim wcześniej zapoznać?

Tak

Na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej członkowie muszą uchwalić plan gospodarczy dotyczący nieruchomości wspólnej oraz wysokość opłat uiszczanych przez cały rok na pokrycie kosztów zarządu. Plan wyszczególnia czynności, które zarząd planuje wykonać w ciągu roku, koszty inwestycji i koszty na wykonanie planowanych czynności.

Na przykład w rocznym planie gospodarczym należy uwzględnić prace związane z remontem albo modernizacją budynku, określić przypuszczalne koszty oraz wydatki związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej za wywóz nieczystości, wynagrodzenia dozorcy, członków zarządu albo zarządcy.

Przed corocznym zebraniem wspólnoty zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o przygotowywanym na przyszły rok planie gospodarczym. Dołącza się go do zawiadomienia o corocznym zebraniu członków wspólnoty wraz ze sprawozdaniem zarządu z dotychczasowej działalności. Gdyby jednak informację o planowanym zebraniu zamieszczono na tablicy ogłoszeń, to sprawozdanie i projekt planu zarząd musi udostępnić w takim miejscu, aby każdy z członków wspólnoty mógł się z nimi zapoznać, na przykład złożyć do wglądu w siedzibie wspólnoty. Aby głosować nad uchwałą o planie gospodarczym, właściciele powinni zapoznać się również z bieżącymi zobowiązaniami i wierzytelnościami wspólnoty i z aktualnym stanem zadłużenia poszczególnych członków. Zarząd powinien też poinformować właścicieli mieszkań o tym, jaki jest bieżący stan spraw wspólnoty.

Każdy właściciel ma prawo mieć wgląd do dokumentów dotyczących działalności wspólnoty i zarządzania nieruchomością, a nawet domagać się ujawnienia nazwisk właścicieli lokali, którzy zalegają z opłatami. Nie narusza to zasad ochrony danych osobowych, ponieważ generalny inspektor danych osobowych uważa, że dopuszczalne jest ujawnienie na zebraniu nazwiska, imienia i numeru lokalu zadłużonego właściciela. Natomiast w innych przypadkach niż na zebraniu podaje się tylko numer zadłużonego lokalu.

Podstawa prawna

■ Art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:GP

Polecane

  • ACHA(2011-06-30 10:58) Odpowiedz 10

    WITAM MAM NADZIEJĘ ŻE KTOŚ MI ODPOWIE NA TAKIE PYTANIE: MIANOWICIE WYSŁAŁAM LIST DO ZARZĄDCY BUDYNKU W KTÓRYM ZAMIERZAM ZAMIESZKAĆ NIESTETY PROBLEM STWAŻAJĄ JEDNI LOKATORZY OD KTÓRYCH DRZWI STRASZNIE ŚMIERDZI, WYSŁAŁAM LIST POLESONY ABY SIĘ TYM ZAJĄ, PYTANIE DOTYCZY ILE ON MA NA TO CZASU OD WYSŁANIA LISTU??? PROSZĘ POMÓŻCIE

  • MariaS(2009-07-24 09:48) Odpowiedz 10

    mam pytanie o zarząd wspólnoty nie o zarządcę. Czy może on sam podjąć decyzję (i/lub) bez 100% poparcia właścicieli lokali o : pzryznaniu sobie premii oraz o wstawieniu w regulamin wspólnoty informacji o dodatkowych opłatach ? (w tym wypadku za postój taxi przed budynkiem)

  • MARIAN(2011-04-22 18:10) Odpowiedz 10

    czy na wniosek zarządcy budynku Straż Miejska morze interweniować na terenie wspólnoty, to znaczy nakazać właścicielowi lokalu handlowego usunąć stoliki z korytarza gdzie odbywa się sprzedaż lodów.Zarządca wcześniej nie zwrócił się do właściciela lokalu o zlikwidowanie stolików

  • ilona(2012-04-24 12:14) Odpowiedz 10

    w 2000roku zaadoptowalam strych na mieszkanie w bloku komunalnym,w w 2008 powstala wspolnota mieszkaniowa dla ktorej obecnie place czynsz,w 2006 zlozylam dokumenty do mienia komunalnego z prosba o wykup...i sie zaczelo mam problem ,iz 2 osoby ze wspolnoty sa przeciwne sprzedazy...prosze o jakies wskazowki co powinnam zrobic czy ktos byl w takiej sytuacji?

  • oczko(2011-03-16 15:29) Odpowiedz 10

    Czy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej mają prawo do kontroli
    podzielników centralnego ogrzewania?

  • emeryt wojskowy(2011-12-08 18:40) Odpowiedz 00

    Czy Zarządca lub Jej Księgowy może ujawniać dane faktyczne ;
    o zadłużeniach właścicieli lokali , zameldowaniach, itp.
    Odpowiedzialność Zarządcy za naruszenie dóbr i praw mieszkańców ?
    Czy Zarządca może przekazać dane dłużnika swojej "Kancelarii Adwokackiej", przed doręczeniem pisma przedprocesowego "właścicielą mieszkania zadłużonego". Przecież za opóźnienie płatności obligatoryjnie
    "Zarządca" nalicza odsetki.

  • leszek(2010-10-02 08:14) Odpowiedz 00

    Obowiazki Zarządu Wspólnoty

  • barbara(2010-11-14 19:52) Odpowiedz 00

    Czy Zarządca może sam przerzucać środki z funduszu na spłatę kredytu na remonty bieżące?

  • KRYSTYNA(2010-12-11 06:43) Odpowiedz 00

    CZY ? ,GDY JEDEN Z WŁAŚCICIELI MIESZKANIA Z WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ ZROBIŁ SOBIE OGRZEWANIE CENTRALNE NA WĘGIEL i DOŁĄCZAJĄC SIĘ DO KOMINA NIE WSTAWIŁ NALEŻYTEJ RURY ,PRZEZ CO KOMIN NA JEGO ODCINKU A PIĘTREM WYŻEJ ULEGŁ ROZCZEPIENIU(powstała nieszczelność komina)-NAPRAWA I WSTAWIENIE TEJ RURY NALEŻY DO ZAKRESU WSPÓLNOTY
    Proszę o odpowiedź i Dziękuję serdecznie

  • aga(2011-04-27 08:09) Odpowiedz 00

    Czy malowanie budynku 11 kondygnacyjnego wymaga pozwolenia na budowę?

  • Anna Kaczyńska(2011-12-08 18:24) Odpowiedz 00

    Zarządca winien ; wezwać dłużnika zaliczek do uregulowania , po tym zachowaniu zbadaniu okoliczności . Bezprawne , naruszenie jest ujawnianie ,
    zadłużenia właściciela mieszkania , bez zbadania faktycznych okoliczności,
    przyczynienia się. Wspólnoty Mieszkaniowe są bardzo konfliktowe , często
    doprowadzają do wybuchów gazu , pożarów , itp , wszystkich mieszkańców
    i dorobku.

  • jak za komuny(2012-02-06 22:26) Odpowiedz 00

    Mam 2 pytania bardzo proszę o pomoc! 1)Mieszkam w bloku 3 klatkowym jest wspolnota mieszkaniowa 18 rodzin przed moją klatką rosła tuja sięgala ona prawie 2 pietra zasłaniala kuchenne okna wszystkim rodziną w calym pionie naszej klatki zaslaniala wszelki widok z okna i ograniczała dostęp światła NIE DOTYCZYLA ONA W ZADNYM STOPNIU POZOSTALYCH MIESZKANCOW Z INNYCH KLATEK tyjko tych w moim pionie więc wspolnie z sąsiadami ktorych wysoka tuja dotyczyla postanowiliśmy jednogłośnie tuje przyciąć na jakieś 1'3 m rozlegl się hałas wspólnoty zarządcy żę nie prawnie że bez zgody bez podpisow strasza kara nasylaja policje czy słusznie bo mam wrazenie ze to ludzka złośliwosc po co mialam pytac o zgode kogos kogo drzewo nie dotyczy a dotyczący wyrazili zgode? Pytanie nr2) czy jesli zalegam z zaplatą za fundusz remontowy naszej wspolnoty za 1 miesiac a żona naszego zarządcy ze wspólnoty mieszkaniowej mając wgląd w nasze dokumenty w miejscu publicznym głośno w brzydki sposób wytyka mi i nakazuje zapłacic zaleglosci jak to powstrzymac jak sie bronic ta kobieta roznoszac rozliczenia np. za wode pukajac do drzwi informuje ludzi o stanie zaplat nadplat innych mieszkancow sieje ploty wykorzystujac mozliwosc wglodu w dokumenty co mam robic prosze o pomoc!?

  • lokator(2012-01-27 01:42) Odpowiedz 00

    Mam w mieszkaniu zimno jjest niedogrzane temperatury ponizej 20st. a w łazience 19 do kogo mam sie zwrócic w tej sprawie.Zarzadca nie reaguje

  • lokator(2012-01-27 01:42) Odpowiedz 00

    Mam w mieszkaniu zimno jjest niedogrzane temperatury ponizej 20st. a w łazience 19 do kogo mam sie zwrócic w tej sprawie.Zarzadca nie reaguje

  • lokator(2010-07-15 21:25) Odpowiedz 00

    Zarząd budynku nie wywiązuje się z terminowego remontu klatki schodowej. Remont miał odbyć w maju. Czy istniej możliwość formalnego nacisku na zarządcę; mam wrażenie, że po prostu zbywają lokatorów i niewiele robia sobie z uzgodnionych terminów.

  • Judex(2012-05-17 22:58) Odpowiedz 00

    Jak czytam te wszystkie opinie i porady to coraz bar5dziej jestem przekonany, ze Polska to dziki kraj. Co jeden prawnik to inna opinia postępują tak jakby nie rozumieli ustawy prawo lokalowe, bo faktycznie trudnpo ten bełkot zrozumieć. To bubel prawny, który należało dawno zmienić lub wyprostować a nie doktoryzować się na tym bublu prawno - politycznym. Daje to taki efekt, ze co jeden sąd to w takiej samej sprawie wydaje inny wyrok a uzasadnienia jakby pies tylko liznał to by zdechł. Co to za ustawa, którz pozwala powoływać zarząd i zarządcę? obaj maja te same uprawnienia! głupota nad głupotę Ten bubel prawny ani w jednym wypadku niczego nie sprecyzował i nie określił jednoznacznie i każdy cymbał musi wiedzieć co pan prawnik chce powiedzieć. Pan prawnik natomiast pyta pan chce wygrać czy chce pan aby wyrok był sprawiedliwy, ponieważ jak pan chce wygrać to stawka jest x 3. Prawnik natomiast to pierwszy zawód świata. Na początku jak mówi biblia był chaos a kto go narobił prawnicy!!! Prawnicy nawet jak śpią to sobie sami gęby kneblują aby za darmo nie wyrwało się im jakieś słowo bo poniesliby niepowetowana stratę/ Czesto zarówno zespół orzekajacy jak i reprezentujacy strony w sadzie prowadzą sprawy o których nie maja zielonego pojęcia: taryfy, fizyka, matematyka, elektrotechnika, chemia to sdla nich czarna magia a wydaja wyroki. Polska jak dokładnie okreslił to Drzewiecki to dziki kraj.
    Kiedyś Śp prezydent Rp powiedział, że w sądzie przegra z Gudzowatym ponieważ ten ma znacznie wiecej pieniedzy. Jeżeli tak mówi profesor prawa to już nic więcej nie trzeba dodawać

  • Tet(2012-05-17 23:13) Odpowiedz 00

    Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, opubl. OSNC 2005/7-8/132; Jak czytam takie bzdury to wiem co sądzić o naszym ustawodawcy, który robi swoje, sądu, który na to nie zwraca uwagi i robi swoje, a adwokaci biorą swoje a ty głupi Polaku płać na tych durniów

  • Wiktoria(2016-08-09 11:53) Odpowiedz 00

    Niektóre historie z komentarzy są nie do pojęcia. My też mieliśmy problem z zarządcą, nadużywał swoich uprawnień, teraz nowy zarządca wprowadził system Admireo i okazało się, że jednak można pozbyć się większości problemów.

  • genek1226@wp.pl(2011-02-04 10:51) Odpowiedz 01

    czy zarządca wspólnoty ma obowiązek ogłosić przetarg na wykonanie prac remontowych np.naprawa dachu

  • jola(2010-08-09 22:27) Odpowiedz 00

    mieszkam w domku dwurodzinnym. Moje mieszkanie własnościowe, drugie własność gminy. Czy muszę zgodzić się na zarządzanie przez wynajęte biuro, czy mogę zająć się tym osobiście? jakie trzeba spełniać warunki aby to poprowadzić samemu?

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Polecane

Reklama