Odrolnienie gruntów rolnych w miastach nie spowoduje automatycznego spadku cen działek budowlanych. Dzisiaj ziemia rolna w dużych miastach to nawet połowa ich powierzchni. Te działki nie nadają się jednak w większości do natychmiastowej zabudowy.
Jeśli ustawa wprowadzająca automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w miastach rzeczywiście wejdzie w życie, to nie spowoduje szybkiego spadku cen działek budowlanych.
Ceny pójdą w górę
- Grunty odrolnione na tej zasadzie, które są atrakcyjnie położone, będą sprzedawane według aktualnych cen działek budowlanych - mówi Janusz Szmidt pośrednik na rynku nieruchomości.
Nie wystarczy samo odrolnienie, by budować - konieczne są też konkretne zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego. Ziemia rolna w dużych miastach to zwykle długie, wąskie pasy ziemi - często szerokości 15 metrów. By ustawa miała realne znaczenie dla zwiększenia ilości ziemi pod zabudowę, gminy powinny te grunty skomasować i następnie jeszcze raz podzielić - za zgodą właścicieli. Nie jest to oczywiście proste, a na pewno długotrwałe.
W Warszawie jest 15 tys. hektarów ziemi rolnej - to 30 proc. powierzchni miasta. Ta ziemia już w tej chwili jest często wystawiana na sprzedaż. Nie jest tajemnicą, że kupujący takie grunty różnymi kanałami starają się dowiedzieć, czy teren będzie się nadawał pod zabudowę. W Warszawie metr ziemi rolnej kosztuje od 200 zł do nawet 1 tys. złotych. Cena zależy od położenia, odległości od mediów i często nieoficjalnych informacji o tym, czy grunt nadaje się pod budownictwo. Ceny działek budowlanych w stolicy zaczynają się od 300 złotych za metr kwadratowy. Podobnie sytuacja wygląda w innych dużych miastach.
W Poznaniu grunty rolne to ponad 15 tys. hektarów. Ceny tych gruntów na portalu szybko. pl zaczynają się od 65 złotych za metr kwadratowy - działki budowlane kosztują od 85 złotych za metr. Najmniej terenów rolnych jest w Gdańsku - tylko 17 proc. powierzchni miasta. Za metr działki rolnej trzeba tam zapłacić od 35 do nawet 200 złotych. Działka budowlana może być nawet droższa od gruntów rolnych - ceny zaczynają się od 150 złotych do 1 tys. złotych za metr kwadratowy.
Status prawny działki
Bardzo istotny wpływ na ceny ma wielkość działki. Działki rolne są zwykle bardzo duże - stąd cena za metr jest niższa.
Janusz Szmidt zwraca uwagę, że wiele gruntów rolnych w miastach ma nieuregulowany status prawny. Często jest kilku właścicieli, którzy są w sporze i gdyby mogli się dogadać, to już dawno sprzedaliby posiadaną ziemie. Eksperci nie spodziewają się więc spadku cen - jeśli już, to niewielkiego.
Popyt nie wzrośnie
Działki odrolnione na mocy projektowanej ustawy będą duże. Teoretycznie kupić je będą mogli deweloperzy, ale ci kupowali ziemie na zapas w ubiegłym roku i wcześniej. Teraz mają banki ziemi i na pewno nie będą szukać nowych gruntów - chyba że pojawi się wyjątkowa okazja.
- Nawet przy obecnym stanie prawnym deweloperzy kupowali grunty rolne i przekształcali je w budowlane, choć na warunki zabudowy trzeba było czekać nawet rok - mówi Małgorzata Bar, pośrednik na rynku nieruchomości.
- Samo odrolnienie nie załatwi sprawy - odrolnienie oznacza, że można inaczej użytkować ziemie niż sadzić pietruszkę, ale to nie oznacza, że na danym terenie można budować dom - dodaje.
ROMAN GRZYB
