Deweloper odpowiada za usterki w wybudowanym mieszkaniu oraz nieoddanie go w terminie. Gdy dobrowolnie nie naprawi wad, nie zapłaci odszkodowania lub kary umownej, konsument może wystąpić do sądu.

Każde nowo wybudowane mieszkanie ma jakieś wady. Warto zwrócić na nie uwagę już przy odbiorze lokalu i od razu domagać się wykonania poprawek. Jeżeli wady ujawnią się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania, to wówczas trzeba skorzystać z uprawnień przysługujących z rękojmi i gwarancji. Gdy deweloper nie chce wykonać napraw, wymienić lokalu lub oddać pieniędzy, to konsument powinien wystąpić z roszczeniem do sądu.
Odbiór mieszkania
Zanim właściciel odbierze klucze od dewelopera do lokalu mieszkalnego, musi nastąpić jego odbiór. W przypadku budowy mieszkania ma miejsce tylko jeden odbiór, natomiast w przypadku budowy domu - kilka odbiorów częściowych poprzedzających odbiór ostateczny. Odbiory częściowe dotyczą najczęściej fundamentów, konstrukcji dachu, izolacji i innych elementów budynku, których później nie widać.
Po dokonaniu odbioru podpisuje się protokół odbioru, w którym trzeba dokładnie określić nieprawidłowości. Dlatego warto bardzo dokładnie obejrzeć całe mieszkanie albo dom i porównać wszystkie jego elementy z projektem mieszkania albo z umową. Posługując się projektem można sprawdzić schemat wszystkich instalacji: elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz podłączeń: pod wannę i sedes. O stwierdzonych nieprawidłowościach należy poinformować w protokole odbioru.
Natomiast na podstawie umowy można stwierdzić, czy deweloper do budowy i wykończenia mieszkania zastosował materiały, które były w niej przewidziane.
Gdyby zamiast drewnianych okien zamontowano plastykowe lub zamiast gresu mrozoodpornego na balkonie położono zwykłe kafelki, to wówczas takie wady wykończenia mieszkania należy wskazać w protokole odbioru.
PRZYKŁAD: ODBIÓR MIESZKANIA
Aby sprawdzić, czy instalacja elektryczna została wykonana właściwie, należy sprawdzić usytuowanie gniazdek elektrycznych w mieszkaniu. Powinno być takie samo jak przedstawione w projekcie mieszkania. Projekt wskazuje też, gdzie powinny być podłączenia pod wannę i sedes oraz pod gaz.
Protokół odbioru
Wszystkie nieprawidłowości stwierdzone podczas oględzin należy wpisać do protokołu odbioru. Wady należy dokładnie wyszczególnić i opisać. Natomiast deweloper powinien określić w protokole termin ich usunięcia. W protokole odbioru właściciel mieszkania oświadcza, że przyjmuje lokal w stanie zgodnym z umową przedwstępną oraz potwierdza otrzymanie kluczy.
Po podpisaniu protokołu odbioru można nadal zgłaszać wady i usterki, szczególnie te, które ujawniły się dopiero później. Właściciel mieszkania może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu.
W piśmie do dewelopera należy dokładnie określić rodzaje usterek, które wymagają naprawy.
Deweloper odpowiada za wady
Deweloper za wady mieszkania odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, mimo że ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie przedwstępnej. Natomiast z tytułu gwarancji odpowiadać będzie tylko wówczas, gdy jej udzieli. Gwarancja jest dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. Jednak deweloper nie ma obowiązku jej udzielić.
Właściciel mieszkania może dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi wówczas, gdy mieszkanie ma wadę, która zmniejsza jego wartość lub użyteczność, lub nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił go deweloper, bądź mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym.
Uprawnień z tytułu rękojmi można dochodzić również z powodu wad prawnych, gdy sprzedawane mieszkanie nie stanowi własności dewelopera lub zostało obciążone prawem osoby trzeciej. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy deweloper postawił budynek na działce, której nie był właścicielem ani wieczystym dzierżawcą, bądź po raz kolejny to samo mieszkanie sprzedał innemu nabywcy.
Występując z roszczeniem do dewelopera, można domagać się usunięcia wady. Należy wówczas wyznaczyć mu termin, w którym powinien to zrobić.
Zdarza się, że deweloper nie chce usunąć wady i tłumaczy, że wymagałoby to poniesienia nadmiernych kosztów, bądź jest ona nieusuwalna, albo usuwalna, ale nie w terminie wskazanym przez klienta. Wtedy należy zażądać, aby deweloper obniżył zapłatę, ponieważ w przypadku wad nieistotnych nie można odstąpić od umowy.
Gdyby wada miała charakter istotny, nie można jej było usunąć, a w dodatku uniemożliwiałaby zamieszkanie w lokalu, to wówczas można domagać się wymiany mieszkania na inne lub odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy.
Natomiast roszczenia z tytułu gwarancji można do dewelopera zgłaszać tylko wówczas, gdy jej udzielił i została zapisana w umowie. Udzielenie gwarancji zależy od dobrej woli dewelopera.
PRZYKŁAD: ODPOWIEDZIALNOŚĆ Z RĘKOJMI
Deweloper wydał mieszkanie w stanie niekompletnym i bez właściwości, o których istnieniu zapewniał właściciela. Z tytułu rękojmi za wady odpowiada wówczas, gdy nie położył gresu na balkonie pozostawiając tylko beton, nie wybudował antresoli, podczas gdy w umowie był zapisany gres i antresola.
PRZYKŁAD: WYMIANA LOKALU
W mieszkaniu ściany się rozchodzą i prawdopodobnie będą musiały zostać spięte specjalnymi klamrami. W budynku z takimi wadami nie da się mieszkać, a deweloper nie chce ich usunąć i twierdzi, że musiałby naruszyć konstrukcję budynku. Właściciel może w takiej sytuacji domagać się wymiany lokalu na inny lub odstąpić od umowy i zażądać zwrotu pieniędzy.
Odpowiedzialność za opóźnienie
Deweloper odpowiada za oddanie mieszkania w terminie. W razie opóźnienia można domagać się od niego odszkodowania lub zapłacenia kary umownej. Najbardziej korzystne dla kupującego jest dobrowolne poddanie się dewelopera w akcie notarialnym egzekucji. Powinien wówczas podać kwotę zadłużenia.
Akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty określonej kwoty, ułatwi i przyspieszy dochodzenie roszczeń przez nabywcę mieszkania, które nie zostało mu jeszcze oddane z powodu opóźnienia. Taki akt stanowi tytuł egzekucyjny. Wystarczy tylko uzyskać w sądzie nadanie mu klauzuli wykonalności.
Nie trzeba więc wszczynać procesu, aby na podstawie tego aktu komornik rozpoczął egzekucję należności.
Gdyby deweloper nie chciał dobrowolnie poddać się egzekucji, to można go zmusić do zapłacenia odszkodowania tylko poprzez wystąpienie z roszczeniem do sądu. Trzeba się wówczas powołać na zapis w umowie dotyczący kar umownych za niedotrzymanie terminu.
Gdyby jednak w umowie z deweloperem nie było zapisu na temat kary umownej, to wówczas można wystąpić o odszkodowanie. Trzeba jednak wówczas udowodnić, że z powodu nieoddania mieszkania w terminie nabywca poniósł stratę. Jeżeli potrafi to udowodnić, to wówczas może domagać się odszkodowania w wysokości poniesionej szkody oraz ustawowych odsetek od tej kwoty.
PRZYKŁAD: ODSZKODOWANIE ZA SZKODY
Z powodu nieoddania przez dewelopera mieszkania w terminie przyszły właściciel musiał dłużej wynajmować inny lokal, płacić za niego dosyć wysoki czynsz oraz dłużej płacić za ubezpieczenie kredytu bankowego. Może więc wystąpić do sądu o odszkodowanie od dewelopera w wysokości poniesionej szkody oraz o odsetki ustawowe od tej kwoty.
CO SPRAWDZAĆ PRZED PODPISANIEM PROTOKOŁU ODBIORU
Przed odebraniem od dewelopera mieszkania należy sprawdzić, czy:
  • faktyczna powierzchnia mieszkania ma taką wielkość, jaka została wpisana do umowy przedwstępnej,
  • ściany są proste, tynk od nich nie odchodzi i nie jest zarysowany,
  • wylewka, na której będzie położona podłoga, została prawidłowo wykonana, np. czy nie ma jej więcej przy ścianach i w narożnikach, co utrudnia położenie terakoty lub parkietu,
  • okna zostały dobrze osadzone i są szczelne,
  • drzwi od łazienki otwierają się na zewnątrz pomieszczenia, są szczelne, nie są porysowane,
  • przyznane przez dewelopera miejsce garażowe jest to samo co zaznaczone na załączniku do umowy,
  • piwnica ma takie same wymiary, jakie zostały zagwarantowane w umowie,
  • liczba i umiejscowienie kontaktów zgadza się z tym, co wskazano na planie mieszkania,
  • zostały doprowadzone wszystkie odpływy i dopływy wody, które zostały zaznaczone na planie.
UMOWA UPRZYWILEJOWUJE DEWELOPERA
Nabywca zawarł umowę z deweloperem. Dopiero po podpisaniu jej zorientował się, że uprzywilejowuje ona dewelopera kosztem przyszłego właściciela mieszkania i zawiera niedozwolone klauzule umowne. Powinien wówczas złożyć skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli urząd stwierdzi, że podobnych przypadków jest więcej i umowa zawiera klauzule niezgodne z prawem, to wówczas złoży do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wniosek o uznanie ich za niedozwolone.
Ważne!
Zanim nabywca odda sprawę do sądu, powinien rozpocząć negocjacje z deweloperem
MaŁgorzata Piasecka-Sobkiewicz
malgorzata.piasecka@infor.pl
Podstawa prawna
■ Art. 777 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
■ Art. 3853, 415, 483 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 92 z późn. zm.).
Wzór pisma do dewelopera / DGP